房屋抵押貸款一直是作為大筆資金使用的重要獲取方法，一直以低息期限長深受借款人喜歡。但是這個行業(yè)里面有很多細(xì)節(jié)問題，對于外行借款人來說都是認(rèn)知盲區(qū)，所以在房屋抵押貸款上損失了很多錢和時間。
接下來的內(nèi)容基本囊括了房屋抵押的所有細(xì)節(jié)內(nèi)容。答應(yīng)我，一定要好好看完，最后有彩蛋。
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好了，話不多說，上正菜。先看看目錄，可以跳到你想知道的地方直接看。
目錄：
一、房屋抵押的詳細(xì)介紹
1，什么是房屋抵押？
2，房屋抵押貸款有哪些類型？
3，房屋抵押貸款有哪些要求。
4，房屋抵押貸款需要哪些資料。
5，房屋抵押貸款的辦理流程
6，房屋抵押的常規(guī)渠道和利率。
7，常見還款方式（加雞腿）
二、如何選擇適合自己的房屋抵押貸款
三、房屋抵押貸款的注意事項
1，房屋抵押貸款的常見誤區(qū)
2，房屋抵押貸款的避坑攻略。
本文閱讀下來大概需要10-15分鐘，如果你時間不是特別充足，建議可以先進(jìn)行點(diǎn)贊收藏，等有需要的時候再拿出來仔細(xì)看，8年的從業(yè)經(jīng)驗，歷時5個小時整理，滿滿的全是干貨。
一、房屋抵押的詳細(xì)介紹
我們先一起來看一張圖，把房屋抵押貸款的整體思路串聯(lián)起來，再接著往下講。
1，什么是房產(chǎn)抵押貸款。
房屋抵押貸款是借款人以房子為標(biāo)的物，向銀行申請貸款，在未還清本息之前，房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬于銀行，借款人只有使用權(quán)和居住權(quán)。
目前銀行放款為了資金的安全通常會選擇固定資產(chǎn)來做抵押物，那房產(chǎn)就是固定資產(chǎn)里最優(yōu)的選擇之一，其低流通性加上價值更加穩(wěn)定所以一直是銀行最喜歡的抵押物。
銀行將房產(chǎn)作為抵押物的目的是為了保證借款人能履約。
2，房產(chǎn)抵押貸款有哪些類型？
房產(chǎn)抵押分為企業(yè)抵押和個人抵押。
企業(yè)抵押全名企業(yè)經(jīng)營性抵押，個人抵押分為個人消費(fèi)性抵押和個人經(jīng)營性抵押。
個人經(jīng)營性抵押貸款：顧名思義，資金用于企業(yè)經(jīng)營周轉(zhuǎn)；
是企業(yè)法人，或者股東通過抵押房產(chǎn)的形式向銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)申請貸款的方法。最長可做25年等額本息，常規(guī)額度是1000萬，部分銀行能做到3000萬，年化利率最低3.85%
個人消費(fèi)性抵押貸款：顧名思義，資金用于個人消費(fèi)，
可以是購車，旅游，裝修等大宗商品。是個人通過抵押房產(chǎn)向銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)申請貸款的方法，期限一般是3-5年居多，最大金額做到200萬，年化利率在最低5.5%3，房屋抵押貸款有哪些要求。
先從人來展開年齡：18-65周歲之間，其中18-22和60-65這個年齡區(qū)間需要提供共借人，18-22提供父母作為共借人，60-65提供子女作為共借人，因為這兩個年齡段的還款能力都不穩(wěn)定，所以需要共借人來規(guī)避風(fēng)險。婚姻：非超低齡未婚的直接辦；超低齡父母作為共借人；已婚需要配偶知曉，并且夫妻共簽借款。離異3個月以內(nèi)銀行都會很警覺的，避免債務(wù)轉(zhuǎn)移或者財產(chǎn)分割不明確，給銀行帶來損失；單簽這個屬于銀行的雷區(qū)，一旦違約根本沒法處置房產(chǎn)。職業(yè)狀況：公檢法除了大銀行會做，其余大部分銀行禁入；再有就是高風(fēng)險行業(yè)：包括涉及資金借貸（投資、管理咨詢）、壟斷行業(yè)（國防、軍工）、有潛在聲譽(yù)風(fēng)險的行業(yè)（木材、動物毛皮）、有特殊準(zhǔn)入要求的行業(yè)等等，這些都是非常敏感的行業(yè)。征信情況：對于征信情況銀行考究的主要是這四方面，工作情況；負(fù)債；逾期；查詢次數(shù)來衡量用戶的還款能力。（由于征信涉及的內(nèi)容較多，我會在下一篇文章專門來進(jìn)行詳細(xì)解讀）執(zhí)行公開信息：如果你有涉及官司、被執(zhí)行人、借貸糾紛、失信人，限制高消費(fèi)等情況；這樣的違約風(fēng)險太高了，銀行是不可能接納你的。可以到中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)去查詢到。
接下來說房子區(qū)域：核心熱點(diǎn)區(qū)域最佳，比如在武漢三環(huán)內(nèi)就相對好辦理，如果是新洲，蔡甸一類產(chǎn)品就相對少一些。年限房齡：大部分要求20年以內(nèi)，少部分可以放寬到30年。面積：40平米以上產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：最好辦的肯定是住宅，經(jīng)濟(jì)適用房和公寓一類相對都不好辦。共有情況：已婚的夫妻共有和單獨(dú)所有都需要雙簽；未婚或者離異單簽即可。房屋是否抵押：已經(jīng)抵押的房產(chǎn)可以考慮做二次抵押；或者解除抵押后重新辦理。
公司企業(yè)狀況：公司類型：業(yè)務(wù)范圍禁入包括但不限于金融、房貸等；公司名稱不能包含金融、投資、房產(chǎn)、證券等受限文字。公司實力：注冊資金最好是在100萬以上，注冊資金較少的公司風(fēng)險對于銀行會更大。成立時間：對成立1年以內(nèi)的企業(yè)，以及抵押房產(chǎn)低于1年的借款需求嚴(yán)格審查，需要從公司注冊，企業(yè)經(jīng)營，納稅等情況進(jìn)行交叉驗證。營業(yè)流水：流水需要覆蓋貸款金額的1/2/3倍。執(zhí)行公開信息：如果企業(yè)有涉及官司、被執(zhí)行、借貸糾紛、失信人，限制高消費(fèi)等情況依然是無法辦理的。經(jīng)營場所：今年國家嚴(yán)查空殼公司辦理經(jīng)營性抵押貸款，需要有實際經(jīng)營場地。4，房屋抵押貸款有需要哪些資料。
這里需要分為消費(fèi)性和經(jīng)營性的資料，每個銀行在資料要求上有一些細(xì)節(jié)差別，我整理了一個表格，基本上囊括了所需要的所有資料。
5，房屋抵押貸款的辦理流程
6、房屋抵押的常規(guī)渠道和利率。
渠道主要分為銀行、非銀行機(jī)構(gòu)、個人配資。
從選擇優(yōu)先級來看：五大行＞股份制商業(yè)銀行＞村鎮(zhèn)銀行＞非銀行機(jī)構(gòu)＞個人配資。
從前到后的要求越來越寬松，但同樣利息也越來越高，期限也越來越短。
銀行的利息年化在3.85%-5%之間；（住宅面積3.85%-4.35%；商業(yè)辦公和商住公寓在5%左右）非銀行機(jī)構(gòu)的月息在5%-7.9%之間；個人配置月息在9%-1.2%之間。7、房屋抵押貸款常見還款方式
以住房抵押貸款100萬,年化利率4.5%為例：
1，先息后本
3/5/10年授信，每年利息45000，到期回本。
2，等額本息
10-20年，按照20年算合計利息518358，每月還款金額6326，計息的本金是當(dāng)前剩余本金的利息。前期每月還款中本金較少，利息較多。
3，等額本金
抵押貸款里很少有這種還款方式，按照20年來算合計利息451875，每月還款金額從7916遞減15元。
計息的本金依然是當(dāng)前剩余本金的利息。和等額本息最大的區(qū)別就是還款期限內(nèi)每個月本金還款金額不變，所以前期的月還款金額會比較高。
4，等本等息
這種一般是金融機(jī)構(gòu)和個人配資喜歡玩的文字游戲，很多人會把等本等息和等額本息混淆。誤以為每年利息是45000，其實等本等息的年化算法是1000000*0.0045*1.85=83250
這種還款方式，雖然前期還款中包含本金，但整個還款周期本金依然按照100萬計算。
5，氣球貸：
舉例還款期限是十年，還款方式卻按照30年的等額本息，比如貸款100萬，按照30年等額本息還款，每月還款4774.15元，然后還到第十年最后一期，也就是第120個月，需要把剩余未還的本金結(jié)清。
二、如何選擇適合自己的房屋抵押貸款
市面上各大銀行的房屋抵押產(chǎn)品非常多，要選一個適合自己需求的產(chǎn)品，那在這之前就必須要明確自己的資金實際需求。有很多朋友因為貪圖單純的低息，而辦理了長年限的；也有的朋友明明只有2年，卻辦了個長年限的產(chǎn)品。
那么在這之前做一個合理的貸前規(guī)劃就顯得尤為重要，你可以從以下5個維度來進(jìn)行思考。
資金需求量：也就是要用多少錢？資金使用時長：這個錢要用多久？預(yù)計利息范圍：這個錢用來干嘛？如果是用來投資，投資回報率是多少？能接受的資金成本是多少？明確個人資質(zhì)：我個人的征信、工作、資產(chǎn)情況如何？我的大數(shù)據(jù)情況怎么樣？能否通過銀行對個人的基礎(chǔ)要求。房產(chǎn)價值：提前預(yù)計房產(chǎn)價值，銀行的批貸金額在品估價的6-8成。
明確這幾個需求以后，再量體裁衣去找對應(yīng)的房屋抵押貸款產(chǎn)品來做。
當(dāng)然，這里有一個信息差在，你了解產(chǎn)品的渠道很有限，所以就會需要中介來解決，貸款中介這個行業(yè)里面魚龍混雜，這里我整理了一篇選擇中介的干貨，四喜助貸說：貸款中介靠譜嗎？收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？
三、房屋抵押貸款的注意事項
很多人一提到貸款這個詞都是緊張的，因為事關(guān)金錢，生怕一個不注意就被坑了。究其原因還是因為不懂，那不懂就要學(xué)，哈哈~學(xué)了以后就可以放心大膽的辦貸款了，記住還是要理性貸款。
1，房屋抵押貸款的常見誤區(qū)房子抵押以后就不是自己的了。房子在辦理抵押貸款后，產(chǎn)權(quán)會抵押給銀行，但是房子的使用權(quán)任然屬于你。還請貸款并解除抵押后，產(chǎn)權(quán)任然是你的。如果你還不上貸款，會先催收，實在催收不到就才會拍賣貸款只能抵押自己的房子。只要房產(chǎn)所有人同意你使用他的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，也是可行的。比如子女可以用父母的做抵押，父母也可以用子女的做抵押；如果是經(jīng)營貸款，可以抵押法人或者任意股東名下的房產(chǎn)。辦過抵押的房產(chǎn)就不能再次抵押了。辦過抵押房產(chǎn)可以進(jìn)行過二次抵押，或者結(jié)清后重新辦理一次抵押。因為房價持上漲水平，每過幾年都會有一定的溢價空間。所有的房子都可以辦理抵押。上面提到過關(guān)于房產(chǎn)的相關(guān)要求，自建房，小產(chǎn)權(quán)房，未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，已經(jīng)納入拆遷范圍的房子，辦公公寓，工業(yè)用地這些都是不好做抵押的標(biāo)的。無法區(qū)分房貸和房屋抵押貸款。其實很簡單，你看客戶是否已經(jīng)擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，如果已經(jīng)有房子了就是抵押貸款，如果即將擁有房子就是房貸。2，房屋抵押貸款的避坑攻略。隱藏費(fèi)用：提前談好費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，不然很多隱藏費(fèi)用會讓你損失不少。因為中介最喜歡因為用沉沒成本讓你繳費(fèi)，這個時候最容易吃啞巴虧。低息誘惑：由于市場上的激烈競爭，很多貸款公司為了獲取客戶會以低利息忽悠用戶上門，在合同簽署以后，放款時進(jìn)行“砍頭息”。征信漂白：對于征信系統(tǒng)來說，漂白是不可能的，用腦子想想，這是國家的征信系統(tǒng)，誰敢動？如果你是因為信用卡年費(fèi)導(dǎo)致的逾期，可以嘗試給對應(yīng)銀行申請。其他就別想了。逾期還款利滾利：有一些不正規(guī)的房屋貸款機(jī)構(gòu)，會在你成功放款以后，想法設(shè)法的讓你逾期，從而產(chǎn)生逾期罰息等。
這些坑你都知道了，接下來就是教你如果避坑了，其實這些話可能每天都有人在給你說，不過我還是要不厭其煩的給你聊聊。
選擇正規(guī)的貸款中介或者公司，因為這個行業(yè)的門檻很低，切記不要找私人做貸款服務(wù)，要不然坑你沒商量。
每一筆繳納的費(fèi)用一定要清晰其是否合理，沒貸下來之前切勿給大筆費(fèi)用。
不要簽訂任何空白合同，在簽訂任何合同之前請切記看清楚，
如果遇上暴力催收，你應(yīng)該做的就是報警。
綜上所述，相信看了上面的內(nèi)容，你對房屋抵押貸款已經(jīng)有更深刻的認(rèn)識了，不管你是辦理房屋抵押貸款還是其他貸款類型，都希望你理性貸款，理性消費(fèi)。
祝你貸款順利，生活美滿，生意興隆。