上海再出房貸新政樓市或進入高位橫盤

上海市住建委11月28日公布，自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

同日，上海市住房公積金管理委員會印發(fā)《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金個人貸款政策的通知》，在區(qū)分首套和二套購房的前提下，調(diào)高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調(diào)10萬元，并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款。借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數(shù)從40倍下降到30倍；嚴(yán)格執(zhí)行住建部還款能力的計算比例調(diào)減為每月還本額占工資基數(shù)不超過40%，以及對第二套改善型住房認定標(biāo)準(zhǔn)的口徑。

上海市相關(guān)部門還表示將加大商品住房用地供應(yīng)，確保2016年商品住房用地供應(yīng)同比增加。

東方房地產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長華偉對上證報記者表示，上述調(diào)控政策對高端住宅需求的影響比較有限，對中低端住宅需求則起了一個延遲的作用。本質(zhì)上，此次出臺的政策是以犧牲成交量來穩(wěn)定房價，使其在高位橫盤。

在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來，此次上海升級調(diào)控政策是意料之中的事。他解釋稱，上海在10月出臺“滬六條”后市場降溫，成交量下滑，但是成交價格還在上漲。10月份國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上海新建商品住宅成交均價環(huán)比上漲0.5%，而同比漲幅則達到37.4%。從同比漲幅來看，上海還是處于漲幅靠前的城市，因此調(diào)控壓力仍沒有消除。

“此次出臺的舉措顯示出地方政府對樓市調(diào)控的決心。而且最近幾周高價房成交比較活躍，也帶動均價出現(xiàn)波動，可能對市場心態(tài)帶來一定影響，通過政策加碼可以鞏固調(diào)控效果?！?/p>

從舉措來看，此次上海樓市政策的調(diào)整著重于信貸政策。盧文曦認為，限購方面上海已經(jīng)處于較為嚴(yán)格的措施，再趨嚴(yán)的話會損傷合理居住需求，相比之下信貸政策還有一定騰挪空間。原先信貸政策只認房，不認貸，即只要出清手中房源，再買還是首套。調(diào)整后的政策既認房又認貸，意味只要以前有信貸記錄，再買房都認定是第二套，對改善型購房者沖擊尤為明顯。當(dāng)前中環(huán)以內(nèi)置換買家達到九成，外環(huán)平均到九成，意味這部分客戶會受到制約，而且是查全國征信，覆蓋范圍要大很多。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為，目前上海房地產(chǎn)市場面臨三個壓力：一是庫存規(guī)模相對不足，亟須通過政策調(diào)整來實現(xiàn)供求關(guān)系的平衡；二是房價上漲態(tài)勢依然比較明顯，控制房價的難度還是較大；三是看漲預(yù)期依然較強烈，亟須通過政策進行市場預(yù)期的引導(dǎo)?！吧虾４舜握邇?nèi)容，直擊當(dāng)前房貸市場、房價等核心問題，調(diào)控積極有效，也有很強的針對性，對于高杠桿買房等行為有一個較為明顯的管制作用?！?/p>

嚴(yán)躍進認為，上海此次樓市新政主要是抑制投資投機或炒房需求，對穩(wěn)定市場有積極意義。可以預(yù)見的是，到年底前上海房地產(chǎn)市場的交易量會有所下滑，大漲的可能性已經(jīng)不大，市場重回平穩(wěn)是大勢所趨。

此外，天津也升級了房貸調(diào)控政策。來自中國人民銀行天津分行官網(wǎng)的消息，11月25日，該行會同天津銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步加強住房信貸政策管理工作的通知》，進一步調(diào)整天津市差別化住房信貸政策。主要內(nèi)容如下：對居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款購買首套住房的，最低首付款比例為30%；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為40%；但對非天津市戶籍居民家庭，在天津市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%。