房地產(chǎn)最新消息：新一輪樓市調(diào)控潮或來(lái)襲

上海和天津再次加碼調(diào)控力度

11月28日晚間，出乎市場(chǎng)意料，上海、天津再下“狠手”收緊樓市政策。尤其是上海的調(diào)控空前嚴(yán)厲，其做法被業(yè)內(nèi)調(diào)侃為近乎“自殘”式的調(diào)控。

在加碼調(diào)控政策方面，上海提高貸款購(gòu)房門(mén)檻，首套房首付最低35％，二套（包括無(wú)房但有貸款記錄者）普通住房首付款比例最低50％，非普通住房首付比例則與北京一樣調(diào)高至最低70％。新政一出，業(yè)內(nèi)人士指出，上海的房貸門(mén)檻躍升為北上深等一線城市中最高、最嚴(yán)者。

同日，天津也發(fā)布房貸新規(guī)，以是否為戶籍人群以及購(gòu)房區(qū)域在哪為界，分別提高購(gòu)房人的首付門(mén)檻。例如：對(duì)非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，在市?nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套住房的，貸款最低首付款比例為40％；戶籍居民購(gòu)房，則最低首付比例為30％。

實(shí)際上，早在此次上海、天津提高首付比例之前，杭州、成都、武漢等城市就已針對(duì)原有政策加碼，在力度和廣度上皆有加強(qiáng)。新一輪樓市調(diào)控正在深度和力度上持續(xù)加強(qiáng)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，11月以來(lái)，已有超過(guò)10個(gè)城市在上月的基礎(chǔ)上出臺(tái)了樓市調(diào)控新政。從9月30日的調(diào)控開(kāi)始，短短兩個(gè)月時(shí)間，已經(jīng)有24個(gè)重點(diǎn)城市出臺(tái)了50多次樓市調(diào)控措施。 此次升級(jí)調(diào)控最為嚴(yán)格的上海尤其引人關(guān)注?？硕鹧芯恐行脑诎l(fā)送給本報(bào)記者的報(bào)告中表示，繼“滬九條”“滬六條”“整頓市場(chǎng)秩序”之后，上海調(diào)控此次再次升級(jí)，主要著重點(diǎn)在于信貸層面，雖然整體調(diào)控力度略遜與2014年之前，但總的來(lái)看，在此前政策效應(yīng)疊加下，還是會(huì)對(duì)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。

首先，對(duì)剛需、改善型需求沖擊明顯?！笆滋追渴赘蹲畹?5％”以及“公積金使用提高限制”，增加了剛需購(gòu)房成本。另外，對(duì)于“改善型需求”特別是“首置改善型需求”來(lái)說(shuō)，“認(rèn)房又認(rèn)貸”使得其購(gòu)房成本（首付）增加四成。例如，800萬(wàn)元總房?jī)r(jià)要求是非普通住宅，這需要多付320萬(wàn)元。這一點(diǎn)或?qū)⒅苯芋w現(xiàn)在二手房交易量當(dāng)中。

其次，整體成交量繼續(xù)下滑已成定局，價(jià)格“以穩(wěn)為主”，二手房交易價(jià)格漲幅或?qū)⒒芈洹?月份以來(lái)，上海新房和二手房成交量逐月環(huán)比大幅下滑，11月新房住宅成交量?jī)H為56萬(wàn)平方米（預(yù)估數(shù)據(jù)），同比下滑62％，在房貸新政下，12月成交量繼續(xù)下滑毋庸置疑。

更多城市或?qū)⒓哟a調(diào)控

除杭州、南京、成都、武漢、天津、上海等城市，未來(lái)會(huì)不會(huì)有更多城市加入樓市調(diào)控潮？這成為市場(chǎng)關(guān)心的焦點(diǎn)。

克而瑞研究中心認(rèn)為，未來(lái)將會(huì)有更多熱點(diǎn)城市深化已出臺(tái)調(diào)控政策，部分熱度仍較高的城市會(huì)出臺(tái)新的抑制性政策，通過(guò)一系列措施實(shí)現(xiàn)去杠桿、穩(wěn)樓市。

后續(xù)跟進(jìn)加碼樓市調(diào)控的城市可能采取兩種做法：一是在原有的基礎(chǔ)上繼續(xù)深化政策，手段主要是集中在信貸層面，繼續(xù)“上調(diào)首付比列”“認(rèn)房又認(rèn)貸”等。二是在此輪調(diào)整中還未出臺(tái)收緊政策的城市會(huì)“擇善而從”，主要手段仍是此前已經(jīng)多次出現(xiàn)的“限購(gòu)”和“限貸”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，后續(xù)一些房?jī)r(jià)漲幅較大的一二線城市將加碼調(diào)控，例如可能出臺(tái)的政策包括“認(rèn)房又認(rèn)貸”，這一政策對(duì)市場(chǎng)的改善型需求打擊非常大。

這一輪調(diào)控主要的特點(diǎn)是逐漸從金融端發(fā)力，包括11月底濟(jì)南、南京等地部分銀行暫停房貸。最近從銀監(jiān)會(huì)到地方，都開(kāi)始明顯收緊房地產(chǎn)信貸，信貸收緊則意味著未來(lái)市場(chǎng)將告別價(jià)格過(guò)快上漲。

張大偉表示，過(guò)去十幾年的房地產(chǎn)波動(dòng)歷史，與貨幣政策完全吻合，一旦信貸政策收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)將快速降溫。整體看，預(yù)計(jì)本次調(diào)控周期起碼持續(xù)6－9個(gè)月，甚至有可能周期拉長(zhǎng)到2018年。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，貨幣政策的收緊對(duì)平抑房?jī)r(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到的作用更加直接、更加有效。也正因?yàn)槿绱?，一輪新政過(guò)后，北京、深圳樓市的降溫效果更好，政策立竿見(jiàn)影，最后上海也進(jìn)行了跟進(jìn)。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，有北京、上海、深圳等地的先例，未來(lái)一些未達(dá)到調(diào)控預(yù)期的城市加大調(diào)控力度將是大概率事件，前段時(shí)間樓市過(guò)熱的城市的交易量將進(jìn)一步萎縮，房?jī)r(jià)下降的城市數(shù)量將進(jìn)一步增多。