之前央行發(fā)布了公告通知
將于10月8日起調整
新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率
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公告一出
就有好多人說
每個字都看得懂
湊在一起竟然不知道是什么意思
時間過得也太快了吧
個人房貸新規(guī)已經(jīng)實施兩天啦！
公告明確，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR（貸款市場報價利率，下簡稱LPR）為定價基準加點形成。
其中：
因此，以上兩條內容的變化可以具體解讀為：
具體到天津， 目前我市首套房貸利率跟國慶節(jié)前基本持平，約為5.15%。二套房貸利率約為5.45%，較之此前的5.39%略有上浮。房貸利率整體過渡平穩(wěn)。
因為市場報價利率（LPR）每月20日更新一次，所以房貸利率波動較以前更頻繁，但短期內不會有太大的升降。當然，具體到每個購房者，銀行也會根據(jù)其征信等情況區(qū)別對待。
還是一頭霧水？
那我們一個問題一個問題看
央行為了解決“融資貴”難題，提出新的貸款市場報價利率(LPR)來推動降低貸款實際利率。
新LPR的報價方式改為按照公開市場操作利率(主要是1年期中期借貸便利利率)加點形成；報價頻率改為每月報價一次，每月20日公布。并且，在原有的1年期一個期限品種基礎上，增加5年期以上的期限品種，為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考。
即，央行改革完善LPR形成機制后，個人住房貸款定價基準也需從以前采用貸款基準利率的方式轉換為LPR。
之前，房貸利率定價是采取基準利率上下浮動的方式。
2015年10月24日至今，房貸的貸款基準利率是：一至五年(含五年)期限的為4.75%，五年以上期限的為4.90%。由于絕大多數(shù)房貸期限都是五年以上，4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準利率。
未來，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率將以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。
其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。
如，最近一個月(8月20日)的5年期以上LPR為4.85%，如果銀行給你的房貸利率是5.44%，那就是加了59基點，在LPR的基準上浮12%。
2013年7月20日起，央行取消了金融機構貸款利率0.7倍的下限，但個人住房貸款利率浮動區(qū)間暫不作調整。
即，為何以前我們會聽到“房貸利率可打7折”，只不過隨著樓市調控政策和信貸政策的變化，近年一般首套房貸利率不低于基準利率的9折。
按新的定價方式，以后就不會有房貸利率可打折的現(xiàn)象了。
根據(jù)新政，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
根據(jù)上述規(guī)則，按最近一個月(8月20日)LPR計算，10月8日后新發(fā)放的住房個貸，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。
此前按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準利率的9折，二套房一般不低于基準利率的1.1倍，由此計算出來的數(shù)值分別為4.41%和5.39%。
簡單對比這兩組數(shù)值，可發(fā)現(xiàn)首套房貸最低利率將由4.41%上升到4.85%，二套房貸最低利率貸將由5.39%上升為5.45%。
這個問題上，央行明確定調，“新發(fā)放個人住房貸款利率與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當?！薄芭c改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響?！?/p>
目前大部分銀行執(zhí)行的實際利率是首套房貸基準上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。
融360大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計并監(jiān)測的35個城市房貸市場數(shù)據(jù)顯示，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。高于現(xiàn)行房貸基準利率4.9%，也高于即將實施的利率下限。
新的個人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。因為新機制下新發(fā)放個人住房貸款利率基本不變；央行各地分支行會結合各地情況，規(guī)定加點下限。
從下半年的情況看，考慮到樓市政策依然從緊，實際上具體的房貸利率只會上調，而不會下調。融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從數(shù)據(jù)上看，全國房貸利率水平在下半年進入反彈階段。
根據(jù)央行公告，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
在分析人士看來，這保障了首套房的剛需置業(yè)需求，體現(xiàn)落實“房住不炒”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制的政策導向。
目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調整并實施的，五年以上公積金貸款利率3.25%，五年及以下公積金貸款利率為2.75%，全國都一樣。
央行明確，個人住房貸款利率調整主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。
即，早就貸款買房的人，每個月還貸的金額還是按以前確定的方式去還，無需更改。
2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
也就是說，2019年10月8日前，簽了房貸合同，雖然10月8日以后才放款，也以改革前的基準利率定價方式確定的利率來還房貸。
2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統(tǒng)，組織員工培訓，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩(wěn)有序。
央行的改革有利于在推動企業(yè)貸款利率下降，同時避免房地產(chǎn)市場過熱，充分體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。
政策是避免房貸過量，引導資金進入實體經(jīng)濟，對樓市屬于中性政策。政策的出臺是為了平穩(wěn)房地產(chǎn)預期，避免在LPR下調背景下，對房地產(chǎn)產(chǎn)生刺激作用，避免資金繞道進入房地產(chǎn)。
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