1.首付能少盡量少，貸款能多貸就多。
2.要選擇等額本息還款法，最好別等額本金。
3.能貸多長(zhǎng)時(shí)間，貸多長(zhǎng)時(shí)間。
然而我給他的三條建議，最后他們一家商量后，一條也沒有采納。他鉚足了勁，把首付提高到了70%。為了省利息錢，選擇了等額本金的方式，還款期限到是30年，但她說，有錢馬上就都還了，不想欠債。沒辦法，其實(shí)有些事情固有的思維還是左右著我們的處理事情的方式，那么今天用數(shù)據(jù)說話，帶你再去深入剖析一次房貸背后的邏輯。
傳統(tǒng)思想
首先我們要搞懂，貸款從哪兒貸。是銀行，那么銀行的本質(zhì)是什么？銀行就是官方認(rèn)定的存款貸款機(jī)構(gòu)。當(dāng)然現(xiàn)在銀行多元化，不是基礎(chǔ)的存貸業(yè)務(wù)了，在中國(guó)銀行可以相當(dāng)于一個(gè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)了，老百姓愿意把錢放在銀行里去做理財(cái)?shù)鹊?。換個(gè)說法，銀行就是窮人為富人服務(wù)的機(jī)構(gòu)——窮人千方百計(jì)地把錢存進(jìn)來，富人想著千方百計(jì)把錢借出去。最近商業(yè)銀行存款利率上浮，其實(shí)就是要多吸收存款，銀行存款多了才能去為銀行創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。富人會(huì)不斷地用老百姓的錢賺更多的錢，尤其是房地產(chǎn)，10年前富人拿著老百姓的錢去買了房，10年后待房子漲了好幾倍后，又賣給了老百姓。
其實(shí)很多時(shí)候我們講，老百姓賺錢不容易，賺了錢喜歡把錢存起來，萬一有什么事呢，富人呢是越來越有錢，因?yàn)殄X會(huì)生錢，而且銀行這些機(jī)構(gòu)也愿意把錢借給富人。很多企業(yè)家，身價(jià)好幾億，可是他們的負(fù)債同樣也是好幾億。在會(huì)計(jì)中 總資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益。也就是說，負(fù)債也是資產(chǎn)。當(dāng)然這里不是提倡高負(fù)債，而說的是貨幣是有時(shí)間價(jià)值的。
所以說，窮人看到的是靜態(tài)的錢，而富人看到的是流動(dòng)的時(shí)間。中華的優(yōu)良傳統(tǒng)告訴我們，不到萬不得已千萬不要向別人借錢，也告訴我們不到萬不得已千萬不要被別人占了小便宜。那么傳統(tǒng)思維的引導(dǎo)下，更多的購(gòu)房者將房貸視為一生的拖累。很多人的人生目標(biāo)甚至是多賺錢，早日把房貸還清。而且做房貸的時(shí)候，希望盡量少付利息，早日無債一身輕。然而這個(gè)現(xiàn)實(shí)是很殘酷的，「二八定律」適應(yīng)于任何場(chǎng)景。大眾化思維一定會(huì)成為被剝削的族群，真理往往就在少數(shù)人的這邊。
房貸為什么是能多貸盡量多貸呢？
首先，可以確定的是，房貸是目前中國(guó)金融市場(chǎng)上能找到的利率最低的優(yōu)質(zhì)貸款產(chǎn)品。目前銀行的基準(zhǔn)利率是4.9%，意味著你貸款100萬，一年的利息僅僅是4.9萬元，市面上其他類型的個(gè)人貸款利率大概都在6%以上。有的還是基準(zhǔn)利率打的折扣。今年3月1日起正式啟動(dòng)存量個(gè)人貸款基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作，即將放貸 定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為“LPR加點(diǎn)”的形式，之前房貸合同采?貸款基準(zhǔn)利率計(jì)價(jià)的伙伴，需要在8?31? 之前辦理轉(zhuǎn)換
如果你有公積金名額，那就更劃算了，大部分城市能做到3.25%。我記得2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候，銀行能夠發(fā)放70%的商業(yè)貸款。這是免費(fèi)的。然而，仍然有許多人害怕貸款。他們認(rèn)為銀行不安，故意掏空自己的錢。這種好東西可以用在第一套房地產(chǎn)上。目前的二套和三套政策將大大提高首付和利率。我們應(yīng)該珍惜“第一筆貸款”。你需要了解你有多少錢，你全額買要多少錢，你需要從銀行把這筆錢弄出來。
選擇貸款的方式
第二步就是還款方式的選擇。國(guó)外住房貸款有很多支付方式。國(guó)內(nèi)有兩種，一種是等額本息，另一種是等額本息。等額本金法是你每月需要固定數(shù)額的本金。在此基礎(chǔ)上，加上您每月的利息，前期的金額較高，后期由于本金的減少，月供會(huì)迅速減少。等額本息法是浮動(dòng)本金法，即每個(gè)月的月供不變，前期利息多，后期本金多。如果你還不夠理解，就簡(jiǎn)化它。等額本息是指每月減少的付款，傾向于提前付款；等額本息是指每月減少的付款，傾向于推遲付款。兩者的區(qū)別在于利息總額和月供是不同的。如貸款100萬元，基準(zhǔn)利率為4.9%，等額本息比等額本息少支付17.3萬元，初始月供比等額本息多支付1500元以上。等額本息法有一個(gè)很重要的問題，因?yàn)楫?dāng)你用等額本息法啟動(dòng)住房貸款時(shí)，你會(huì)驚訝地發(fā)現(xiàn)，本息結(jié)構(gòu)不合理，比如100萬的住房貸款，月供5300元，利息4000多元，本金1200元，這是對(duì)資本主義的剝削。很多人都在想，是否可以提前還本，以減少利息的支付？比如，如果一筆房貸的本金是100萬元，利息是91萬元，如果前三年我每年預(yù)支10萬元，利息會(huì)從90萬元變?yōu)?0萬元嗎？很明顯，這個(gè)想法是錯(cuò)誤的。首先，即使提前賺錢，也不能改變本息支付結(jié)構(gòu)。這是為了加快支付周期。利益中有很多利益。預(yù)付款有一點(diǎn)好處。更重要的是，一開始每月支付4000多元的利息對(duì)你來說并不是損失，因?yàn)楦鶕?jù)你100萬元的抵押貸款和4.9%的利率，你應(yīng)該每年支付49000多元的利息。本金和利息的結(jié)構(gòu)實(shí)際上是一種數(shù)字幻覺。所以你要做的就是貸最多的錢，還最長(zhǎng)的時(shí)間，按部就班，切勿急躁。
綠色代表本金，藍(lán)色代表利息
時(shí)間價(jià)值
時(shí)間就是金錢，這句話很俗套。貨幣是有時(shí)間價(jià)值的。但從宏觀經(jīng)濟(jì)概念出發(fā)，隨著時(shí)間流逝，通貨膨脹，你的收入會(huì)增加，而欠的錢的成本一就會(huì)減少。試想一下十年前2010年，物價(jià)是多少，房?jī)r(jià)是多少，你的工資又是多少。當(dāng)然我們之所以看到物價(jià)還算保持平穩(wěn)，是因?yàn)榇蟛糠滞浂急环慨a(chǎn)給稀釋了。中國(guó)的房地產(chǎn)就猶如三峽大壩，絕對(duì)不能塌。如果房地產(chǎn)崩盤，恨不得一個(gè)雞蛋就會(huì)賣到100元。要不，國(guó)家出限購(gòu)政策，嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)決執(zhí)行房住不炒。來抑制房產(chǎn)泡沫。
我們回到15年前的北京，當(dāng)時(shí)的北京市人均工資是4000元，房產(chǎn)均價(jià)是8000/平米，如果買一套80平米的剛需房，如果總價(jià)640000元，貸款500000元，年利率4.9%，每月供應(yīng)2700元。4000的薪水，2700的按揭，當(dāng)時(shí)，生活不會(huì)幸福。15年后？到2019年底，北京市平均工資已升至9000元，這只是一個(gè)保守的數(shù)字。這時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)還款容易多了。這不是最重要的。重要的是，北京的房地產(chǎn)平均價(jià)格已經(jīng)從8000元/平方米漲到了60000元/平方米，這意味著你的固定資產(chǎn)翻了7倍，你賺了450萬元。你可以賣掉你的房子換一個(gè)大一點(diǎn)的，也可以賣掉你的房子換一個(gè)小城市的幸福生活。而通貨膨脹就更好理解了?，F(xiàn)在全球處于低利率環(huán)境，由于疫情等各方面影響，美國(guó)利率已經(jīng)降到0了，重啟了量化寬松模式。大環(huán)境下，我們處于降息周期，央行還會(huì)繼續(xù)降準(zhǔn)，錢會(huì)持續(xù)貶值，通脹不可避免，而你從銀行里借到的錢也是貶值的狀態(tài)。今年你借了100萬，10年以后，可能這100萬只值50萬。所以別看你30年的房貸利息高undefined，扣除通貨膨脹率后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它是一個(gè)讓你驚喜的數(shù)值。至于那些能全款買房的人，不妨把錢分散投資到理財(cái)產(chǎn)品中，怎么也能對(duì)沖掉房貸利率產(chǎn)生的利息。至于怎么做資本的流動(dòng)性投資理財(cái)，我們后期會(huì)說到。
流動(dòng)性如果你選擇10年還清貸款，到時(shí)候就很可能陷入「流動(dòng)性陷阱」——你現(xiàn)在30歲貸款，10年后你才40歲，正是人生中事業(yè)和收入的巔峰期。這時(shí)候需要錢的地方很多，無論是企業(yè)，還是家庭，最重要的都是“現(xiàn)金流”。有現(xiàn)金流就能活， 如果現(xiàn)金流斷了，才是最要命的。
要不要降房貸合同轉(zhuǎn)LPR
說句實(shí)話，我對(duì)于“房貸要不要轉(zhuǎn)LPR”這個(gè)問題其實(shí)是沒什么感覺的。
一方面，因?yàn)槿绻?5年那波買房的一般都是基準(zhǔn)利率打7折或者8折，那實(shí)際利率按8折算的話是3.92%。但最近兩年買房的，就沒有那么多貸款優(yōu)惠了，很有可能都是基準(zhǔn)利率上浮。那么轉(zhuǎn)就非常合適。
另一方面，在當(dāng)前這樣?個(gè)低利率環(huán)境下，LPR未來?幅上漲的可能性是很低的。只要我們可以 判定未來LPR大概率是會(huì)跌的，那么“要不要轉(zhuǎn)LPR”壓根就不是?個(gè)值得糾結(jié)的問題，一定要轉(zhuǎn)。
現(xiàn)在5年期以上LPR是4.65%
為什么LPR未來?概率會(huì)下降？
首先先要明確，我們正處于?個(gè)“降息周期”當(dāng)中
就算本輪“降息周期”結(jié)束，再次進(jìn)?“加息周期”，未來的利率也?概率回不到上個(gè)周期
利率最高時(shí)的水平
如果觀察全球金融系統(tǒng)的發(fā)展，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，雖然各國(guó)央行獨(dú)立制定貨幣政策，但是各國(guó)央行的貨幣政策又相互制約。
這?關(guān)聯(lián)，在“美元霸權(quán)”上體現(xiàn)得?分明顯——美元加息時(shí)，其他各國(guó)央?也要跟著加息，否則本 國(guó)資本就容易被抽空，貨幣貶值；美元降息時(shí)，其他各國(guó)央?也會(huì)跟著降息，因?yàn)榭梢杂袡C(jī)會(huì)來刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。美元也是通過加息降息來薅全球羊毛的。
由于今年的全球不太平，美聯(lián)儲(chǔ)3月就已經(jīng)降息到0了。開啟了無限量化寬松政策，所以，在全球主要資本主義國(guó)家?guī)缀跞嫦?低利率或負(fù)利率的泥潭中無法自拔的今天，你如果要假設(shè)未來美元利率還重新會(huì)站在5%的水平。真的是很難想象。
中國(guó)有沒有可能會(huì)進(jìn)?“負(fù)利率時(shí)代”？
如果說未來中國(guó)也有?定?率進(jìn)?負(fù)利率時(shí)代，那么LPR將來的?勢(shì)就已經(jīng)?分明朗了。
不知道?家是否還記得，央?前?長(zhǎng)周?川先?去年曾在創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)論壇上表?，“中國(guó)可以盡量避免
快速地進(jìn)?到負(fù)利率時(shí)代”。
這意味著什么?
這意味著，就算是中國(guó)這樣具備強(qiáng)有?調(diào)控能?的國(guó)家，也很難在全球化的低利率浪潮中獨(dú)善其?。
所以說，有的時(shí)候，我會(huì)建議客戶朋友購(gòu)買一份保證年化收益“3%--4%”的儲(chǔ)蓄類保險(xiǎn)，來鎖定利率，以應(yīng)對(duì)未來不斷走低的低利率環(huán)境。
5~10年后，當(dāng)你感受到“真正的低息環(huán)境”的時(shí)候，你回頭看看你的房貸和你買的保險(xiǎn)真是很值得。
最后總結(jié)一下。如果你想玩房地產(chǎn)投資的游戲，就需要打破固有的大眾思維，重新認(rèn)識(shí)貨幣，界定貨幣的含義。在這個(gè)世界上，敢于向銀行借錢購(gòu)買資產(chǎn)的人會(huì)越來越富有，誠(chéng)實(shí)守信、把錢存入銀行的人會(huì)越來越窮。投資是反人類的。跟20%的人走。你學(xué)會(huì)了用時(shí)間來衡量金錢的價(jià)值。你會(huì)認(rèn)為欠債是件光榮的事。這種債務(wù)是資產(chǎn)債務(wù)，而不是消費(fèi)債務(wù)。如果你借錢消遣，消費(fèi)，時(shí)間肯定不會(huì)饒過你的。