旭光說(shuō)法（115）
那么售樓人員對(duì)購(gòu)房人諸如類(lèi)似“首付三成交清，剩余的七成貸款肯定在我們指定貸款銀行幫你搞定”的承諾是否有效？是否值得相信？如果產(chǎn)生問(wèn)題該怎么辦？本期旭光說(shuō)法將圍繞以上問(wèn)題展開(kāi)討論。
一、售樓人員承諾新房按揭貸款比例產(chǎn)生的法律糾紛
首先，描述一個(gè)現(xiàn)實(shí)中多次發(fā)生的糾紛：“劉先生準(zhǔn)備以按揭貸款的方式購(gòu)買(mǎi)某開(kāi)發(fā)商公司開(kāi)發(fā)的商品房一套，售樓人員多次口頭保證，首付三成和按揭七成都很容易辦理，并承諾幫助他辦理房產(chǎn)首付和按揭貸款等相關(guān)手續(xù)。劉先生與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，并支付73萬(wàn)元的三成首付款。后期卻接到開(kāi)發(fā)商或銀行通知，銀行未通過(guò)按揭貸款，并要求他一次性支付全部房屋尾款”，這種情況在房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)時(shí)有發(fā)生。
購(gòu)房人在選擇購(gòu)房時(shí)會(huì)基于自身需要和能力，選擇購(gòu)買(mǎi)方式為全款或者按揭貸款及比例，在面對(duì)這種情況時(shí)，往往沒(méi)有一次性補(bǔ)足全部房款的能力，會(huì)當(dāng)然認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)把首付款全部退回。但是實(shí)際情況往往正好相反，開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)催款函要求一次性支付尾款，如果購(gòu)房人沒(méi)有按期支付，反而會(huì)被要求支付違約金，并且從首付款中直接扣除，此時(shí)購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間就會(huì)產(chǎn)生糾紛。
二、按揭貸款未辦理成功，購(gòu)房人是否需要承擔(dān)違約責(zé)任？
依據(jù)上述內(nèi)容，我們可以總結(jié)，相關(guān)糾紛的核心問(wèn)題就在于按揭貸款無(wú)法辦理的情況下，首付款是否應(yīng)該全部退還，購(gòu)房人是否需要承擔(dān)違約責(zé)任，通過(guò)檢索案例，我們發(fā)現(xiàn)關(guān)于按揭貸款能否辦理到底由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任，依據(jù)具體情形，存在不同的裁判觀點(diǎn)，具體如下：
情形一：簽訂購(gòu)房合同后，國(guó)家金融政策變化導(dǎo)致發(fā)放按揭貸款比例的調(diào)整，裁判觀點(diǎn)認(rèn)為：金融貸款政策的變化屬于因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的情形，購(gòu)房人有權(quán)請(qǐng)求解除與開(kāi)發(fā)商所簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息返還購(gòu)房人。
情形二：因貸款銀行根據(jù)購(gòu)房人自身的還貸能力等綜合考慮各種因素決定拒不發(fā)放貸款或者調(diào)整貸款比例，導(dǎo)致無(wú)法履行購(gòu)房合同，此種情形存在不同裁判觀點(diǎn)：
1、部分裁判觀點(diǎn)認(rèn)為：采用按揭貸款方式支付房款，系購(gòu)房人自主選擇的支付方式，其對(duì)于自身的貸款能力應(yīng)當(dāng)充分了解與知曉，并且購(gòu)房人能否辦理成功貸款均不能違反雙方已經(jīng)在合同中關(guān)于房屋尾款支付的約定，否則需要承擔(dān)違約責(zé)任，法院會(huì)參照合同約定酌情判定將扣除一定違約責(zé)任后的首付款返還購(gòu)房人。
2、另一種裁判觀點(diǎn)認(rèn)為：合同中約定以按揭貸款方式付款，并且開(kāi)發(fā)商的工作人員承諾只需相應(yīng)首付比例，購(gòu)房人據(jù)此依照合同約定向開(kāi)發(fā)商指定的銀行申請(qǐng)辦理按揭貸款并遞交了相關(guān)資料，購(gòu)房人不能成功辦理購(gòu)房貸款的原因，開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房人均不能證明對(duì)方存在過(guò)錯(cuò)，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還購(gòu)房人。
三、對(duì)購(gòu)房人及開(kāi)發(fā)商的建議
基于相關(guān)法律法規(guī)以及上述裁判案例，我們給予廣大購(gòu)房人以及開(kāi)發(fā)商如下具體的建議：
2、購(gòu)房人在條件允許的情況下，可直接將類(lèi)似“如因銀行按揭貸款無(wú)法辦理，開(kāi)發(fā)商將首付款全額退還”的約定加入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，產(chǎn)生糾紛時(shí)，能夠以合同明確約定解決糾紛，達(dá)到全額退還首付款的目的。
3、開(kāi)發(fā)商也應(yīng)當(dāng)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，以促成交易為目的，做好培訓(xùn)，防止部分營(yíng)銷(xiāo)人員追求房屋銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，謊稱(chēng)可以搞定銀行，誤導(dǎo)不具有按揭貸款能力的購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同，極容易引發(fā)購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的糾紛，影響公司的社會(huì)形象，并且相關(guān)監(jiān)管部門(mén)也會(huì)介入類(lèi)似事件，并采取措施處理。
四、參考案例
福建中庚置業(yè)有限公司與李旭東商品房銷(xiāo)售合同糾紛案
（2018）滬02民終11501號(hào)
（一）基本案情
2013年8月15日，原、被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其附件（合同編號(hào)：201235420006），合同約定，被告李旭東購(gòu)買(mǎi)由原告福建中庚置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的坐落于福州市倉(cāng)山區(qū)臨江街道六一南路與朝陽(yáng)路交叉處中庚·紅鼎天下第×#樓×層××單元房產(chǎn)（房屋建筑面積266.69平方米，其中套內(nèi)面積236.59平方米，公攤建筑面積30.1平方米）。房屋單價(jià)為每平方米32622.15元，總成交價(jià)為8700001元。合同第六條約定付款方式為：買(mǎi)受人（即本案被告）應(yīng)于2013年8月25日前向出賣(mài)人（即本案原告）付清首付款2610001元，余額6090000元辦理銀行按揭貸款。2013年8月15日，原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（編號(hào)：201235420006）完成備案。經(jīng)原、被告雙方確認(rèn)，并有原告向被告出具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票為證，被告已支付購(gòu)房首付款共計(jì)3040001元。之后，被告提供了相關(guān)資料向原告指定的數(shù)家商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，但均未獲得批準(zhǔn)。2014年2月，原告向被告發(fā)出通知，催促被告盡快與銀行簽訂貸款合同?，F(xiàn)訟爭(zhēng)房尚未交付給被告。
（二）法院裁判：
2013年8月15日，原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方真實(shí)的意思表示，內(nèi)容沒(méi)有違反法律禁止性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按合同的約定履行。合同中約定以按揭貸款方式付款，李旭東依照合同約定向中庚公司指定的銀行申請(qǐng)辦理按揭貸款并遞交了相關(guān)資料，但李旭東不能成功辦理購(gòu)房貸款的原因，雙方均未能提供充分的證據(jù)證明對(duì)方存在過(guò)錯(cuò)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。故原告訴請(qǐng)判令解除原、被告雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其附件、被告協(xié)助辦理訴爭(zhēng)房產(chǎn)預(yù)售合同備案及預(yù)告登記的注銷(xiāo)手續(xù)，反訴原告訴請(qǐng)判令反訴被告退還反訴原告已首付的購(gòu)房款3040001元，本院予以支持。原告訴請(qǐng)判令被告按合同總價(jià)款的10%向原告支付違約金人民幣870000.1元、原告有權(quán)在被告已付款項(xiàng)中直接扣除違約金、訴訟費(fèi)、被告應(yīng)繳納的款項(xiàng)等費(fèi)用，由于系因不可歸責(zé)于被告的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，故原告上述兩項(xiàng)訴請(qǐng)，本院不予支持。反訴原告訴請(qǐng)判令反訴被告向反訴原告支付購(gòu)房款資金占用費(fèi)870000元，由于原、被告雙方在合同履行過(guò)程中，均有瑕疵，根據(jù)合同履行、現(xiàn)有房?jī)r(jià)等情況，本院判令酌情反訴被告向反訴原告支付購(gòu)房款資金占用費(fèi)435000元。
梁旭光