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8月12日，工行、建行、農行、中行、郵政等五大行均發(fā)布公告稱，將于8月25日起，對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR。

如果對默認批量轉換有異議，在2020年12月31日之前，還可進行協(xié)商處理，對于貸款人來說，最后的空間只剩4個月。

自今年3月1日，備受矚目的存量個人住房貸款定價基準轉換工作正式展開。

按央行規(guī)定，存量浮動利率貸款原則上要在8月31日之前完成利率定價方式轉換，且定價基準只能轉換一次。

對于存量房貸貸款人來說，可以選擇固定利率，也可以選擇LPR，LPR會隨著市場的利率波動而變化。那么，如何選擇更省錢呢？

01

LPR是貸款市場報價利率的簡稱，按規(guī)定，2020年1月1日前已經發(fā)放的，或者簽了合同但還沒有發(fā)放的貸款，參考貸款基準利率和浮動利率的貸款可以轉換為錨定LPR。

什么情況必須要轉成LPR？

1、在2020年1月1日前發(fā)放的貸款，或者已經簽訂了借款合同、但還沒放款的；

2、合同里約定了你的房貸利率是在基準利率的基礎上上下浮動的；

3、合同里約定了你的利率是浮動利率。

什么情況是不需要轉LPR的？

1、公積金貸款以及包含組合貸中的公積金部分是不需要轉的；

2、房貸在2020年12月31日之前就會到期的，或者說結束的，不需要轉換；

3、不符合上述三種情況的商業(yè)貸款。

對于存量貸款的貸款人來說，在轉換的時候，有兩個選擇：

一是，選擇固定利率。房貸利率與你當前的利率水平保持不變，以后也不管LPR利率怎么變化，你的房貸利率都不變；

二是，選擇浮動利率（LPR）。房貸利率根據LPR的變動而變化。

如何轉換呢？

首先，要確定加點基數，這個數值為「房貸利率-4.8%」。

舉個栗子，某人的房貸是上浮10%，按照現在執(zhí)行的利率水平4.9%計算，轉換前的房貸利率就是5.39%。按照央行規(guī)定，在個人房貸轉換期間均錨定2019年12月的LPR，該月5年期以上LPR為4.8%。

由此，加點基數即：5.39%-4.8%=59個基點，這個數值在貸款合同剩余期限內固定不變，需要注意的是，加點基數可以為負，具體可以參考下圖。

其次，轉換后的房貸利率就可以根據：「重定價日的相應期限LPR+加點基數」來確定了。

轉換為LPR時可以重新約定重定價周期，商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期最短為一年，通常情況下，貸款銀行可選擇的重定價日為每年1月1日，或按貸款放款日對應的日期。

劃重點：假如您的重定價日為1月1日，那么2020年由于錨定2019年12月LPR，您的房貸利率不會發(fā)生變化。而2021年轉換后的房貸利率=2020年12月的LPR（假設為4.60%）+0.59%=5.19%，較2020年下降了20個基點。

也就是說，這次重定價日的LPR比上次變化了多少，您的房貸利率也就會調整多少。

02

搞清楚了上面的問題，那么關鍵問題來了，固定利率和“LPR+加點”浮動利率怎么選？

我們來看下最近兩年的LPR走勢情況，業(yè)內均預計，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。

短期來看，雖然央行作為整個貨幣市場主導者可能會引導銀行延緩5年期LPR走低，但是這種延緩主要是政策性因素的原因，預防房價再次大幅度上漲。

長期來看，央行這種定向引導資金流向的政策在10年以上的長周期里的效果難以預測，畢竟，10年期國債收益率從2019年10月底3.3%到目前的2.64%，有近70BP的跌幅。

因此，選擇哪種利率，關鍵要看貸款人風險承受能力和剩余還款期限。

這個其實不難判斷。比如那些還款期限在五年左右的貸款人，基本上可以果斷選擇LPR。因為短期利率比較好判斷，單看近幾年，降息是大趨勢。LPR下行，每年還款就能省一些。

自2019年12月以來，5年期以上LPR利率已經下調了2次。這意味著，即便接下來幾個月LPR利率不下調，選擇LPR的貸款人，明年的房貸利率也會降低，需要還的貸款金額也會減少。

但不少貸款人的房貸期限還有十幾、二十年，這中間的干擾因素會非常非常多，長期利率是很難做預測的。因為不排除還房貸后半階段迎來經濟上行周期的可能，由此引發(fā)LPR隨之上漲。

特別是一些拿了較低房貸利率、打了折扣的客戶，比如房貸7折的，可以選擇不轉換，維持固定利率。

03

在今年3月1日房貸開始轉換的起始日，我們也曾經在推送中給大家梳理了LPR轉換的要點，即：

最全解讀：存量房貸轉LPR，這樣選最省錢！

本著有始有終的態(tài)度，最后再強調幾個要點。

第一，只要你是存量房貸貸款人，固定利率或者LPR浮動利率二選一，必須選，并且僅一次機會，不能重選，選擇后的房貸利率將伴隨你直到該筆貸款結清。

第二，本次利率轉換僅限商業(yè)貸款部分，與公積金貸款無關；如果你是組合貸，那么只需要轉換組合貸中的商業(yè)貸款部分。

第三，合同中的利率，是按貸款基準利率確定的，例如表述為：“基準利率上浮10%”或“基準利率打9折”都需要轉換；即使是房貸利率一直沒變，也不能直接判斷是固定利率合同。

第四，有好幾份貸款合同的存量房貸貸款人，需要逐份合同來辦理，因為定價基準轉換是合同變更行為。

第五，對于重定價日如何確定，各家銀行公告表述不盡相同。其中中國銀行公告最為詳細，明確規(guī)定“重定價日為次年一月一日或貸款放款日對應的每年對月對日”。如果選擇的是LPR浮動利率，那么盡量選擇自己貸款銀行規(guī)定下最近的重定價日，畢竟能夠早點享受LPR浮動利率帶來的好處。