“您在我行辦理的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，在申請(qǐng)部分提前歸還本金或提前結(jié)清貸款時(shí)，我行將根據(jù)合同約定收取一定比例的提前還款違約金?！弊蛉掌?，蘇州中行、農(nóng)行、工行和建行四大國(guó)有銀行在為個(gè)人辦理住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，都會(huì)要求客戶簽署一份提前還款須知，這份提前還款須知中明確規(guī)定，8月1日起，客戶若在60個(gè)月內(nèi)提前還款，將被收取一定比例的違約金。
新規(guī)：提前還款100萬(wàn)，可能要交納2.94萬(wàn)違約金
從8月1日起，蘇州中行、農(nóng)行、工行和建行等四大行針對(duì)提前還房貸的客戶，收取一定比例的違約金。不過(guò)，該政策只針對(duì)于8月1日以后新簽的貸款，8月1日前發(fā)放的貸款，依然按照原來(lái)的政策執(zhí)行。
根據(jù)規(guī)定，從8月1日開(kāi)始，客戶若在5年內(nèi)提前還款，將被收取違約金。提前還款違約金=提前還款金額×貸款執(zhí)行月利率×6個(gè)月，部分提前還款的，每次還款金額不少于壹萬(wàn)元，且須為壹萬(wàn)元的整數(shù)倍。目前蘇州各銀行房貸利率執(zhí)行首套房上浮20%—25%，二套房上浮20%—30%的政策。按照目前蘇州首套房貸利率在基準(zhǔn)利率上浮20%來(lái)計(jì)算的話，即利率為5.88%，按照這一利率，若提前還款100萬(wàn)，客戶需要交納2.94萬(wàn)元違約金。這也意味著，若通過(guò)銀行貸款所購(gòu)的房屋在5年內(nèi)再度交易，交易成本將會(huì)有所增加。
而此次執(zhí)行最新規(guī)定的不同之處在于，針對(duì)貸款開(kāi)始5年內(nèi)提前還款的情況，明確約定將收取一定比例的違約金。據(jù)了解，伴隨著違約金新規(guī)的執(zhí)行，相關(guān)銀行會(huì)在貸款合同簽訂的過(guò)程中，以專(zhuān)門(mén)的告知書(shū)方式提醒貸款人。而對(duì)于需要貸款買(mǎi)房的市民來(lái)說(shuō)，看清貸款合同條款和相關(guān)須知也非常重要。
違約金新規(guī)一定程度上類(lèi)似于限售作用
市民周先生前段時(shí)間在蘇州高新區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套新房，總價(jià)200萬(wàn)元，貸款140萬(wàn)元，由于最近生意不錯(cuò)，賺了一筆錢(qián)，周先生打算拿這筆錢(qián)提前還款。然而，當(dāng)他看到違約金新規(guī)后，立馬改變了想法，決定暫緩提前還貸，將這筆錢(qián)用于其它投資。市民李女士三年前買(mǎi)了套二手房，趕在違約金新規(guī)出臺(tái)前將之前購(gòu)房貸款全部還清了。李女士表示，違約金新規(guī)出臺(tái)的目的是鎖定炒房客資金，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。然而，這些違約金也很可能加在房?jī)r(jià)里由買(mǎi)房人承擔(dān)，會(huì)不會(huì)變相提高房?jī)r(jià)？
業(yè)內(nèi)人士指出，違約金新規(guī)的執(zhí)行，或?qū)⒃黾淤I(mǎi)房人的購(gòu)房成本，打擊二手房市場(chǎng)交易的積極性。由于違約金新規(guī)主要針對(duì)8月1日后貸款的人群，特別是對(duì)急于出售房屋進(jìn)行套現(xiàn)的投資客，肯定會(huì)產(chǎn)生影響。違約金新規(guī)雖不是限售，但一定程度上有類(lèi)似于限售的作用，如果是短期內(nèi)出手，無(wú)疑加大了房屋在二手房交易市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的成本，對(duì)今后的短線貸款投資購(gòu)房行為，或?qū)⑹艿揭欢ǖ挠绊?。?jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年蘇州市區(qū)商品住宅成交33057套，同比去年上半年35931套下跌了8%；二手房住宅共計(jì)成交35028套，同比去年上半年29598套上漲約18%。截至今年6月，蘇州二手房掛牌均價(jià)為24411元/平方米，較2017年年底上漲了523元/平方米，掛牌價(jià)穩(wěn)步緩慢上漲。
提前還貸是否構(gòu)成違約主要看合同約定
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次蘇州部分銀行關(guān)于提前還貸政策給予了規(guī)范，既和銀行本身業(yè)務(wù)規(guī)范有關(guān)，也是在積極執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策。此類(lèi)政策對(duì)于辦理貸款的購(gòu)房者沒(méi)有太大影響，而對(duì)于一些短期內(nèi)要置換的或者拋售房產(chǎn)的群體會(huì)有一定影響。提前還款之前也是要收取違約金的，這個(gè)政策在全國(guó)其它城市的銀行本身也是執(zhí)行的。但是不同的是，此次蘇州實(shí)行的違約金新規(guī)，主要是強(qiáng)調(diào)了5年內(nèi)進(jìn)行提前還款的做法，這樣做其實(shí)是考慮到銀行房貸業(yè)務(wù)需要穩(wěn)定，持續(xù)提前還款，銀行本身房貸業(yè)務(wù)就會(huì)受干擾。當(dāng)然，在具體操作中也要看到，此類(lèi)規(guī)定對(duì)于部分急于換房的群體來(lái)說(shuō)，肯定會(huì)增加成本。