最近收到一個(gè)粉絲的咨詢，挺有意思的：

“老師，我的房貸利率是5.3%。我覺(jué)得按揭貸款只有3.7%。換了以后能省很多錢嗎？”

和這位粉絲仔細(xì)溝通后，我的建議是：不要瞎折騰，老實(shí)還房貸。.

相比房產(chǎn)抵押，房貸的利率真的不低。尤其是2018年之前買房的朋友，大部分利率都卡在6%左右。無(wú)獨(dú)有偶，從18年開(kāi)始，房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)，2021年已經(jīng)達(dá)到歷史“最低”。這個(gè)最低不僅是利率，還有門(mén)檻。今年，在疫情特殊的情況下，LPR降到了3.7%，大多數(shù)人可以獲得4%的貸款，這確實(shí)很有吸引力。

比如下面這兩個(gè)產(chǎn)品：

配額

利率

最后期限

還款方式

評(píng)論

一個(gè)

70%的房子

3.7%

10年信貸

平均資本加利息

必須持股半年。

2

70%的房子

3.85%

20年的信貸

先利益，后利益。

公司需要運(yùn)營(yíng)一年。

這兩款產(chǎn)品的利率和壽命確實(shí)很吸引人，但我們關(guān)注的焦點(diǎn)其實(shí)應(yīng)該在后面的備注里。我們需要一家公司來(lái)經(jīng)營(yíng)它們。

按揭的本質(zhì)是經(jīng)營(yíng)貸款，用房子做抵押，申請(qǐng)貸款經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)。所以經(jīng)營(yíng)性貸款利率才這么低。

這幾年一直在強(qiáng)調(diào)激活國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，也就是戰(zhàn)略上常說(shuō)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。該政策早些年已經(jīng)實(shí)施，這兩年力度更大了。自2020年爆發(fā)以來(lái)，企業(yè)一直處于一種水深火熱之中，尤其是今年，形勢(shì)尤為嚴(yán)峻，需要政策給企業(yè)信心。

很多老板申請(qǐng)了房貸業(yè)務(wù)貸款，擁有全款房子的拿到了一筆錢，擁有房貸房子的降低了利率，實(shí)現(xiàn)了升值。但有一個(gè)神奇的事實(shí)，相當(dāng)一部分老板都是因?yàn)橥瑯拥脑蛸J款買房：未來(lái)未知，與其擴(kuò)大業(yè)務(wù)，不如買房，配置資產(chǎn)。這就是為什么有20年或21年的樓市調(diào)控和收緊政策。

所以，現(xiàn)在房貸換成經(jīng)營(yíng)貸，還有這么容易嗎？

如果你現(xiàn)在只是一個(gè)工薪階層，正在一步一步還清房貸，你需要經(jīng)歷兩步：

1、籌集資金解押房貸。

工薪階層通常手里有現(xiàn)金來(lái)償還抵押貸款。要么找朋友借，要么過(guò)橋解決。向朋友借很容易解決問(wèn)題。就等房貸出來(lái)還了吧。但如果通過(guò)緩沖資金掛鉤解決，一般成本不低，日利率應(yīng)該在千分之一左右。如果借100萬(wàn)，按照銀行的操作流程，需要一周時(shí)間。那么你需要支付15000元的費(fèi)用。資金占用的時(shí)間越長(zhǎng)，你給的錢就越多。

2、包裝

房子放出來(lái)后，你得把自己包裝成一個(gè)商人。作為一個(gè)普通的工薪階層，如何讓自己成為一個(gè)有公司有流水的老板，這些都要通過(guò)中介來(lái)辦理，最終會(huì)轉(zhuǎn)化為服務(wù)費(fèi)。

做好這兩步，銀行貸款需求基本可以滿足。資金審核通過(guò)后，返還給大橋公司，再融資完成。你可能覺(jué)得你花的錢和過(guò)去30年一兩百萬(wàn)的利息差比起來(lái)不算什么，但是你忽略了普通人再融資的最大風(fēng)險(xiǎn)。不是銀行審批慢，過(guò)橋費(fèi)用多，而是貸款提現(xiàn)。

一般經(jīng)營(yíng)性貸款，你可以從我上面展示的產(chǎn)品清單中看到，有信用期限。你什么意思？你申請(qǐng)貸款，利率3.7%，銀行給你批了，但是只能批1-3年，因?yàn)檫@是1-3年的LPR。如果要長(zhǎng)的，利率不可能這么低。一年到期，需要還本金，銀行會(huì)給你續(xù)貸的錢，如此循環(huán)十年。這就是所謂的信用授予。但你是工薪階層，每年都要找過(guò)橋機(jī)構(gòu)，還是要花錢的。而且萬(wàn)一中間銀行發(fā)現(xiàn)你流水異常，很可能就不給你續(xù)貸了。這時(shí)候你就需要償還所有的本金，也就是把貸款收回來(lái)，你有錢還嗎？沒(méi)有房子，就等著拍賣吧。這是再融資的隱性成本。

抵押貸款再融資基本上只適合有資金需求或想融資的老板

知識(shí)是有秩序的，也是有分工的，經(jīng)營(yíng)貸，還是留給有需要的生意人吧。.