美國火熱的房地產市場可能正在急剎車。

根據(jù)行業(yè)網站Mortgage News Daily提供的數(shù)據(jù)，美國30年期固定抵押貸款平均利率4月6日突破5%，為2010年1月以來最高。根據(jù)房地美的數(shù)據(jù)，這一數(shù)字在2021年12月僅為3.11%。

這意味著，如果一個購房者現(xiàn)在申請40萬美元的抵押貸款，他在未來30年內每月要償還2167美元，而如果他能提前一個季度買房，這筆金額僅為1710美元。換句話說，由于貸款利率的提高，購房者每月要多支付457美元。

更高的抵押貸款利率讓一些潛在的購房者望而卻步。根據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會(MBA)的數(shù)據(jù)，在截至4月1日的一周內，住房貸款申請下降了6%以上。

房地產研究公司CoreLogic本周的分析稱，由于貸款利率的提高和承受能力的減弱，美國房價的增長即將大幅放緩。從2021年1月到2022年1月，美國的平均房價躍升了19.2%。但是，未來12個月，房價漲幅可能只有5%。

投資公司BCA研究公司美國資產首席分析師艾琳唐克爾(Irene Tunkel)告訴《第一財經日報》，美國房地產市場的表現(xiàn)高度依賴于利率的走向。如果長期利率大幅上升，美國購房者將同時面臨住房供應短缺和更難以承受的抵押貸款利率。

飛漲的貸款利率冷卻需求

一般來說，美聯(lián)儲提高基準利率將影響10年期美國國債的收益率，進而提高30年期固定利率抵押貸款的平均利率。隨著美聯(lián)儲表示今年將七次加息以抑制通脹，這表明30年期抵押貸款利率5%可能不是峰值。

據(jù)美國媒體報道，在美國，想要買房的借款人必須滿足貸款人嚴格的債務收入比，而貸款利率的提高會讓一部分人失去抵押貸款資格。其他符合條件的貸款人也會因為更高的月供而猶豫不決。

行業(yè)媒體HousingWire首席分析師洛根莫赫塔沙米(Logan Mohtashami)認為，這將迫使一部分人，尤其是沒有現(xiàn)有資產的首次購房者，在一段時間內完全退出住房市場，最終減緩房價的增長。

這可能是一個讓美國異常火爆的房地產市場重回正軌的機會。美國抵押貸款機構Homepoint Financial的總裁菲爾舒梅科(Phil Shumeiko)表示：“我們需要一個相當健康的(抵押貸款)利率上調來緩解需求?！?/p>

目前，根據(jù)房地產經紀公司Redfin的數(shù)據(jù)，美國70%的買家正面臨競購戰(zhàn)。2019年，市場上出售的典型美國房屋的中值時間為66天。到2021年，這個數(shù)字已經下降到只有43天。另據(jù)美國媒體報道，在一些地區(qū)，買家對價格超過100萬美元的房屋開出全現(xiàn)金價格的情況非常普遍。

根據(jù)美國全國房地產經紀人協(xié)會(NAR)的數(shù)據(jù)，以目前的銷售速度，美國市場的房屋供應只能維持1.6個月，創(chuàng)下歷史新低。亞特蘭大聯(lián)邦儲備銀行的數(shù)據(jù)顯示，1月份，中等收入水平的美國家庭需要為中等價格水平的房屋每月支付34%的收入，為2008年11月以來的最高水平。

美國房價仍會繼續(xù)增長？

CoreLogic副首席經濟學家塞爾瑪赫普(Selma Hepp)表示，隨著疫情爆發(fā)以來美國房價的強勁增長，現(xiàn)在可以認為許多市場被高估了。特別是過去一年，美國房價上漲速度是美國收入上漲速度的5倍。

CoreLogic在近日發(fā)布的一份分析報告中稱，65%的區(qū)域房市被“高估”。這包括紐約、邁阿密、西雅圖、拉斯維加斯和達拉斯等主要大都市地區(qū)，而亞利桑那州、佛羅里達州、德克薩斯州和內華達州的主要房地產市場都被高估了。美國住房市場只有26%是“正常的”，只有9%是“被低估的”。

目前，美國房地產市場的需求已經開始降溫。Redfin在本月發(fā)布的一份報告中寫道，與去年同期相比，在網上搜索房屋和申請抵押貸款的人數(shù)有所減少。今年到目前為止，看房數(shù)據(jù)的增長遠低于2021年。越來越多的賣家決定賣掉他們的房子，然后降低價格?！笆袌鋈匀桓杏X很熱，但這些數(shù)據(jù)的放緩表明，更多的買家被高房價擠出了市場?！眻蟮勒J為。

然而，這并不意味著美國的房價即將暴跌。今年3月，美國抵押貸款銀行家協(xié)會認為，美國現(xiàn)有房屋的價格今年只會上漲4.8%。美國銀行預測，到2022年底，美國房價將上漲10%，漲幅比2021年有所放緩。房利美預測，現(xiàn)有房屋的中值價格今年將攀升11.2%。

也有業(yè)內人士認為，有限的供應量和首次買房的千禧一代的人口浪潮將繼續(xù)推動價格上漲，但價格上漲的速度將會放緩。唐克爾對第一財經記者表示，美國房地產市場存在結構性供需缺口?！白匀蚪鹑谖C以來，美國已經建造了大約500萬套房屋。這種供不應求的情況，也恰逢千禧一代成家立業(yè)的時間。與上一代相比，千禧一代的家庭數(shù)量增加了1100萬?！彼f。