畢竟，對(duì)于很多人來說，房子占據(jù)了家庭絕大部分的財(cái)富。
所以今天，想從購(gòu)房者，尤其是剛需一族最切身的利益出發(fā)，360度全方位無死角地分析一下房貸的問題。
問題一：
買房看房?jī)r(jià)?錯(cuò)了!
剛需買房請(qǐng)看房貸利率
很多購(gòu)房者買房只看房子的價(jià)格，這個(gè)大家都可以表示理解，畢竟房屋價(jià)格是明晃晃的數(shù)字，上下多少一目了然，差價(jià)有可能是數(shù)十萬之多。
房子的價(jià)格可以讓你決定買哪套，但房貸利率才應(yīng)該讓你決定何時(shí)買。
假定房貸100萬元，用等額本息的方式還款20年，基準(zhǔn)利率為4.9%;
若房貸利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打85折，也就是4.17%，則用房貸計(jì)算器可以算出總支付利息為47.59萬元;
若房貸利率上浮10%，也就是5.39%，則相對(duì)應(yīng)的利息總額為63.61萬元;
兩者相差16萬元之多。
這還是假定只貸款100萬元，還款周期為20年的情況下，不同房貸利率所造成的利息差。
事實(shí)上眾多一二線城市的房?jī)r(jià)早已超出這個(gè)水平，因此實(shí)際情況可能差距更大，這絕不是一筆小數(shù)目。
明白沒?這就是為什么會(huì)說剛需買房看利率。
一句話總結(jié)：剛需買房，房?jī)r(jià)要看，房貸利率更要看。
問題二：
基準(zhǔn)利率和利率浮動(dòng)
你真的搞清楚了嗎?
基準(zhǔn)利率，即央行規(guī)定、央行調(diào)整的利率值。目前，5年以上商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率為4.9%。
利率浮動(dòng)，則是各家商業(yè)銀行根據(jù)實(shí)際情況，以基準(zhǔn)利率為標(biāo)尺，自行調(diào)整和規(guī)定的利率值。我們?cè)谫J款時(shí)是按這一數(shù)值來的。
關(guān)于利率值，有兩點(diǎn)需要特別說明。
1、其實(shí)，也許和你所認(rèn)為的正相反，房貸利率并不高
大家都知道，調(diào)整利率是調(diào)控樓市最為有效的手段之一?；赝麣v史數(shù)據(jù)，從2008年到2015年，我國(guó)的房貸利率隨著市場(chǎng)行情起起落落，當(dāng)下的房貸利率，其實(shí)是處于一個(gè)歷史較低水平。
另外，不要被上百萬的利息值嚇倒，按照等額本息的方式還款，實(shí)際上每個(gè)月的還貸中的本金和利息比例一直在變化，也就是說實(shí)際上你每個(gè)月還的利息是越來越少的。真正算下來，房貸利率其實(shí)比你的信用卡分期利率低得多。
2、一旦貸款成功，后期銀行的利率調(diào)整與你無關(guān)
房貸利率是持續(xù)變化的，但是你的還款數(shù)額在你完成貸款的那一天就已經(jīng)確定下來，后期無論利率如何變動(dòng)，你的還款數(shù)值都不會(huì)受到影響。
一句話總結(jié)：和你認(rèn)為的相反，房貸利率并不高，抓住低點(diǎn)你就贏了。
問題三：
等額本息和等額本金，如何還款最劃算?
關(guān)于利息計(jì)算，尤其是等額本息的還款方式，有著一套很復(fù)雜的計(jì)算公式。計(jì)算具體數(shù)額的話，建議可以通過房貸計(jì)算器簡(jiǎn)單搞定。
分析兩者的差別和優(yōu)劣：
▌等額本息每月還款數(shù)額相同，需要償還的總利息略高于等額本金的還款方式;
▌等額本金的還款額呈遞減趨勢(shì)，前期的還款壓力較大。
同樣是兩個(gè)要點(diǎn)：
1、選哪種?
如果按照省錢原則，是不是應(yīng)該選擇等額本金的還款方式?抱歉，你的慣性思維又出錯(cuò)了。
在這個(gè)選擇中，我們需要考慮的，絕不僅僅是利息額這一個(gè)數(shù)據(jù)。等額本金的還款方式雖然能夠幫你節(jié)省數(shù)萬元的利息，但是其前期多還后期少還的方式是有悖借貸這一行為的核心價(jià)值的。
借貸，看似是你在向銀行借錢，實(shí)則是你在向未來的自己借錢，是資本積累不足的二十歲的你在向財(cái)富富余的四十歲的你借錢。如果說你在前期背負(fù)了很重的還款壓力，那么借貸這一行為還有何意義?
錢是有價(jià)值的，所以，盡量讓它留在自己手中。
目前各大銀行的默認(rèn)還款方式也是等額本息的方式。
2、要不要提前還?
不要提前還!我們且不去高談闊論什么“投資眼光”和“富人思維”，實(shí)際上，在等額本息的還款方式下，當(dāng)你的還貸時(shí)間達(dá)到1/2左右的時(shí)候，其實(shí)你的還款主要就是在還本金部分了，此時(shí)的提前還款，能夠幫你節(jié)省的利息是很有限的。
省下來的利息是肉眼可見的數(shù)額，通脹因素、理財(cái)收益等則是隱藏成本。在貨幣持續(xù)超發(fā)的過程中，合理地利用杠桿是不讓自己的財(cái)富遭到稀釋的最好辦法。而理財(cái)收益跑贏房貸利率，也并非難事。
一句話總結(jié)：還貸方式選擇等額本息，提前還款可以但沒必要。
當(dāng)下，房貸利率的走勢(shì)對(duì)于多數(shù)購(gòu)房者來說確實(shí)是一大利好。建議是，現(xiàn)在購(gòu)房已經(jīng)比較劃算，抓住這個(gè)時(shí)機(jī)，趁早入手;
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