實務(wù)中,有客戶市場價500萬的房子,只拿到300萬的貸款,利率還高達6.5%;也有客戶,市場價400萬的房子,貸到了600萬,利率還只有4.35%。同樣的都是抵押貸款,不同的操作,結(jié)果完全不同,大家知道是為什么嗎?
抵押貸款,是中小企業(yè)銀行貸款最常見的方式,也是相對最容易成功的貸款方式。正因為相對容易、簡單,大家往往對它不夠重視,希望大家能夠看完這篇文章,了解下抵押貸款有哪些你必須知道的知識,再問問自己抵押貸款是不是真的很簡單?你做的抵押貸款方案,有沒有實現(xiàn)利益最大化?
一、抵押物評估
房產(chǎn)抵押貸款,抵押的房產(chǎn)值多少錢,不是企業(yè)說了算,也不是市場說了算,而是銀行說了算!那銀行怎么認定抵押房產(chǎn)值多少錢呢?通行做法是銀行委托指定的有資格的第三方資產(chǎn)評估公司來評估,以資產(chǎn)評估公司的評估價格為準。
這里需要注意的是,不同的銀行,不同的評估公司,給出的價格都會有所差異,最高價和最低價之間相差10-20%是很常見的情形。評估價格的高低,直接影響到貸款金額的大小,10-20%可不是一個小數(shù)字哦,一千萬的房產(chǎn),就相差了一兩百萬。
二、評估總值和評估凈值
房產(chǎn)評估,評估公司一般會給出三個評估值,評估總值、評估凈值1(也叫契稅凈值)和評估凈值2(也叫全稅凈值)。
1、評估總值就是評估公司評估給出的市場價。
2、評估凈值1是評估總值減去房屋契稅后的評估值。房屋契稅一般在評估總值的1-3%之間,根據(jù)房屋面積大小而定,小于90平米的契稅1%,90-144平米的契稅1.5%,144平米以上的契稅3%。
3、評估凈值2是評估凈值1的基礎(chǔ)上再扣除增值稅、個稅、印花稅等稅種之后的評估值,由于不同房產(chǎn)原始購入價差異不同,增值稅、個稅等有所差異,但一般在房產(chǎn)評估總值的10%比較常見。
剛有套銀行評估的房產(chǎn),評估總值是527萬,評估凈值1是519萬,評估凈值2是468萬,分別是評估總值的98.5%和88.8%。
評估值是銀行貸款的參考依據(jù),常規(guī)的住宅類房產(chǎn)抵押貸款,銀行一般是打七折來計算貸款金額。但有些行是評估總值打七折,有些行是凈值1打七折,也有行是凈值2打七折。按評估總值還是按凈值1,或者是凈值2打折就相差很大了,至少10%以上。
大家看到這里,是不是就開始有點慌了?房產(chǎn)評估差了10-20%,評估總值還是凈值這里又差了10%,20-30%不見了哦!
三、抵押率
上面提到,銀行一般是按照評估值的七折來計算貸款金額(住宅類),有一般就有不一般,有常規(guī)就有例外。目前看到,對于普通住宅抵押率,大部分行是七折,也有銀行是八折或者八五折;還有銀行對于經(jīng)營情況良好的企業(yè),可以給到九成或者1:1足值貸。(暈,這里又差了10-30%?。?/p>
不管七成,還是八成九成,或者是不打折,都是針對銀行的標準化抵押貸款產(chǎn)品。如果不考慮標準化產(chǎn)品,走傳統(tǒng)公司授信通道的話,對于優(yōu)質(zhì)客戶,還可以做抵押物放大,即抵押物評估值全額基礎(chǔ)上,再配以一部分信用貸款。這個具體就要看企業(yè)資質(zhì),以及授信方案設(shè)計,如何幫助銀行考慮各種風險及控制手段,做到讓銀行放心,這是個復(fù)雜的專業(yè)話題,這里就不展開討論了。通過這種方式,可以做到抵押物放大30-200%不等。個別優(yōu)質(zhì)客戶,結(jié)合銀行的一些貸款產(chǎn)品,比如一些貿(mào)易融資產(chǎn)品或者其他輔助風控,比如應(yīng)收賬款質(zhì)押等,還可以進一步放大,給予更多的信用貸款。(換一個角度去看就很清楚了,銀行其實也會發(fā)放一些純信用貸款,如果一個企業(yè),在銀行本來就可以申請幾百上千萬的信用貸款,我們追加抵押物,是不是可以貸的更多呢?)
四、抵押物性質(zhì)
上面講的抵押物和抵押率,都是按普通住宅來舉例子作分析的。實務(wù)中,抵押物,除了普通住宅,還有公寓、別墅、寫字樓、商鋪、廠房、土地使用權(quán)等各種類型的房產(chǎn)抵押物。(非房產(chǎn)抵押是貨押或者設(shè)備抵押,不屬于常規(guī)的抵押貸款范疇)
1、不同性質(zhì)的抵押物,首先是銀行規(guī)定的標準抵押率不同。
住宅類的一般是七折,公寓和寫字樓一般是六折,別墅、商鋪、廠房和土地使用權(quán),一般是五折。
2、不同性質(zhì)的抵押物,評估總值和市場價的差異不同。
住宅類的評估總值和市場價,相差不大,一般不會超過10%;其他類房產(chǎn)的評估總值和市場價就沒這么接近了。有個客戶,剛花了3100萬買了觀瀾的一棟廠房自用,單價10000元/平米,結(jié)果銀行給出的評估價只有不到6000塊,評估總值只有市場價的六折。
如果企業(yè)購置物業(yè)來做抵押貸款的話,住宅是最劃算的,其次是公寓和寫字樓,商鋪、廠房、土地最差。
五、抵押物評估費
房產(chǎn)抵押貸款,銀行要求做資產(chǎn)評估,銀行指定資產(chǎn)評估公司,但不好意思,抵押物評估費得客戶自己出。
評估費就是市場價了,一般是房屋評估值的萬五到千一之間,1000萬的房子,評估費一般在伍仟到一萬塊錢左右。金額大的費率低些,金額小的費率就會適當高些,這個都是企業(yè)在貸款發(fā)放之前需要一次性支付給評估公司的。(目前1000萬以下的普惠金融貸款,有些銀行是幫客戶支付評估費的,比如中國銀行,這個值得點贊!)
需要注意的是,客戶應(yīng)該盡量和銀行/評估公司爭取,貸款成功批復(fù)之后再出正式的評估報告,再交評估費,避免白花冤枉錢。當然,大部分銀行都是貸款批復(fù)之后再交錢出評估報告,但也有個別銀行或者個別客戶經(jīng)理為了“支持”評估公司業(yè)務(wù),要求貸款報批過程中就先交錢出評估報告的。遇到這種情況,如果評估費又比較貴的話,需要注意一下,避免貸款沒批,白花冤枉錢。
六、房產(chǎn)所在地
房產(chǎn)所在地關(guān)系到是否異地抵押的問題,房產(chǎn)所在地和借款企業(yè)與貸款銀行(這二者一般都在一個城市)不在同一個城市,一般界定為異地房產(chǎn)。異地抵押不少銀行是不接受的,尤其是在中小企業(yè)授信領(lǐng)域,大部分深圳的銀行都不接受除深圳以外的房產(chǎn)抵押,個別銀行接受東莞惠州的房產(chǎn),還有個別銀行可能會接受北上廣的房產(chǎn)抵押。但實務(wù)中,由于中小企業(yè)授信金額小,異地房產(chǎn)抵押手續(xù)麻煩,一旦出現(xiàn)問題處理也麻煩,大部分銀行都不接受。
七、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和借款企業(yè)的關(guān)系
原則上,銀行不太接受抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和借款企業(yè)沒有任何關(guān)系的抵押。這種業(yè)務(wù),要么是借殼貸款,要么是借房子貸款,風險相對都大一些。
1、一般情況下,以下類型的房產(chǎn)抵押都不會有問題,各個銀行都會接受:
1)借款企業(yè)名下的房產(chǎn);
2)借款企業(yè)股東、法人及其配偶、直系親屬(如父母、成年子女、兄弟姐妹)的房產(chǎn)。
2、下列情形,有些銀行會接受,有些銀行會審核嚴格一些,或者不接受,或者壓低貸款金額:
1)企業(yè)高管、員工的房產(chǎn);
2)企業(yè)法人、股東的其他親戚的房產(chǎn)。
除上述1、2類以外的其他第三方的房產(chǎn),如果借款企業(yè)不能很好的解釋產(chǎn)權(quán)人和借款企業(yè)之間的關(guān)系,一般銀行就不太會接受。
八、借款主體的性質(zhì)
上面講的都是抵押物的問題,抵押貸款,還會區(qū)分是以公司名義借款,還是個人名義借款。
公司名義的抵押貸款,一般都是公司貸款條線發(fā)起和審批。個人名義的抵押貸款,一般是個貸條線發(fā)起和審批。需要的資料、發(fā)起和審批的路徑、貸款的利率都會有所不同。
一般來講,公司名義貸款相對復(fù)雜,流程長而且慢。但好處也很明顯,可以結(jié)合公司信用放大抵押率,甚至配信用貸款,還可以積累公司信用,為后續(xù)企業(yè)授信打下很好的基礎(chǔ)。另外,公司貸款利息支出是公司成本,可以作財務(wù)費用,節(jié)約所得稅支出。對于部分企業(yè),還可以享受政府的一些利息補貼政策。個人名義貸款就相對簡單,流程短時效快,但公司貸款的這些好處就享受不到了。