<body> 臣財貸款網(wǎng)（https://loan.cngold.org/）12月22日訊，房地產(chǎn)最新消息：讓老百姓住有居所 防止大起大落。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。
基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制應(yīng)當(dāng)怎么理解，又該如何建立呢？如何實(shí)現(xiàn)“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”的目標(biāo)？
基礎(chǔ)性制度
讓百姓住有所居、讓市場保持穩(wěn)定
過去說起房地產(chǎn)調(diào)控，人們常說“短期政策”“長效機(jī)制”，而“基礎(chǔ)性制度”則很少提及。它的內(nèi)涵是什么？
“房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度首要解決的是它的定位問題?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所原所長、研究員任興洲認(rèn)為，“房子是用來住的、不是用來炒的”這句話很樸實(shí)，但一語道出了住房的根本定位，就是住房的本質(zhì)屬性是居住，是其使用價值。盡管它也帶有一定的資產(chǎn)屬性和投資功能，但最主要的是居住屬性，是要解決老百姓“住有所居”的問題。“既不能將住房當(dāng)作資產(chǎn)爆炒，也不能將房地產(chǎn)當(dāng)成穩(wěn)增長的工具加以運(yùn)用。”
“有了明確清晰的定位，還要保持住房政策的穩(wěn)定性，讓市場主體有穩(wěn)定的預(yù)期?！比闻d洲說。
“住房政策主要應(yīng)有兩個目標(biāo)，一是保障居民家庭基本住房需要，不斷改善居住條件和社區(qū)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)住有所居；二是引導(dǎo)住房投資與住房消費(fèi)，有效預(yù)防和管控系統(tǒng)性風(fēng)險，促進(jìn)市場保持穩(wěn)定?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，要想實(shí)現(xiàn)這兩個目標(biāo)，就需要建立能夠長期發(fā)揮作用、而不是變來變?nèi)サ恼甙才?，“從而為每一類人群都提供一個對應(yīng)的獲取住房的渠道，而且這些渠道‘可進(jìn)入、可選擇、可支付、可持續(xù)’?！?/p>
基礎(chǔ)性制度將如何完善？“房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度還包括其產(chǎn)權(quán)制度、不動產(chǎn)登記制度、土地征收、儲備和出讓制度、房地產(chǎn)稅收和投融資制度、住房保障制度等?！比闻d洲認(rèn)為，未來要在這些制度層面進(jìn)行改革和完善。
1 2 3 4 下一頁 末頁在劉洪玉看來，未來我國需要發(fā)展租賃市場來補(bǔ)齊短板，從而建立購租并舉的住房制度；還需要通過落實(shí)住房支持政策、完善政策性住房金融體系等措施，建立低端有保障、中端有支持、高端有市場的政府與市場相結(jié)合的住房供給體系。
長效機(jī)制
針對性操作性更強(qiáng)，需要多方面共同發(fā)力
對于“建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制”，我們多年來一直在講，但市場仍然不盡如人意。
任興洲認(rèn)為，這與我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段有關(guān)系：改革開放以來，特別是1998年全面推進(jìn)住房制度改革以來，與經(jīng)濟(jì)高速增長、城市化快速推進(jìn)相伴隨，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，住房需求與供給矛盾較大，商品房市場、保障房制度都在不斷探索中。而到了現(xiàn)階段，一方面，住房市場供給與需求發(fā)生了明顯變化，城鎮(zhèn)居民住房絕對短缺的時代已經(jīng)過去，經(jīng)過大體測算，到2013年前后，就總量而言，全國城鎮(zhèn)家庭戶已經(jīng)實(shí)現(xiàn)戶均一套房，有些城市已經(jīng)超過戶均一套的水平，供需趨向平衡；另一方面，經(jīng)過多年分析研究，我們對符合國情的房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)和規(guī)律的認(rèn)識和把握也比以前清晰了?！霸谶@種情況下，已經(jīng)具備了制定和完善長效機(jī)制的條件。另外，實(shí)踐證明，光運(yùn)用短期政策不能解決房地產(chǎn)平穩(wěn)、健康和可持續(xù)發(fā)展問題，必須長短結(jié)合，著力建立長效機(jī)制”。
“多年來，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制也一直在研究和推進(jìn)中?！比闻d洲認(rèn)為，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議所提出的房地產(chǎn)政策措施的針對性和可操作性進(jìn)一步提高，如“在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房”，就是既注重抑制投資投機(jī)性購房，又支持自住型的住房需求；“落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)”，就考慮到了新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中一億新市民落戶城市后的住房建設(shè)用地問題。同時，針對不同城市市場分化的狀況，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)”“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展”。這些政策實(shí)施后，將通過有效增加供給，緩解熱點(diǎn)城市的住房供需矛盾，也有利于從更寬廣的視角解決特大城市的住房問題，打破行政區(qū)劃局限，在更大的區(qū)域范圍內(nèi)合理配置資源，引導(dǎo)人口合理流動。
首頁 上一頁 1 2 3 4 下一頁 末頁與短期調(diào)控不同，長效機(jī)制需要在更長時期發(fā)揮作用。劉洪玉分析，以稅收機(jī)制為例，過去調(diào)控時，常把各種稅的稅率和征管規(guī)則調(diào)來調(diào)去，有時通過稅惠政策鼓勵買房，有時又通過增加稅負(fù)抑制買房?！岸愂盏拈L效機(jī)制就是要把購房者在不同情景下可能面臨的稅負(fù)一次性公之于眾，讓購房者清晰知道，如果買房目的是住房投機(jī)、住房投資或住房消費(fèi)，將分別面臨什么樣的稅負(fù)，引導(dǎo)購房行為?！?/p>
再比如，供地機(jī)制。劉洪玉說，一座城市在人口持續(xù)流入的情況下，如果土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，政府土地管理目標(biāo)又是嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)，則住房升值預(yù)期及升值預(yù)期驅(qū)動下的住房投機(jī)難以避免，房價穩(wěn)定就難以實(shí)現(xiàn)?！叭绻恋卣叩某霭l(fā)點(diǎn)能從被動管理變?yōu)橹鲃庸芾恚瑢⑼恋毓芾砟繕?biāo)定位為‘努力滿足經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展帶來的空間需求’，積極拓展土地供應(yīng)來源、降低土地供給成本、透明土地供應(yīng)計劃、提高土地供給彈性，就有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)市場穩(wěn)定。”
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，建立長效機(jī)制，需要在供地、金融、財稅等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破：土地制度上，要完善土地招拍掛配套制度；金融制度上，要建立“多層次、普惠制”的住房金融制度；財稅制度上，要完善中央與地方分權(quán)的財稅體制。此外，還要深化戶籍制度改革，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，以釋放新市民群體的購房需求。
明年目標(biāo)
既防止大起大落，又有效去庫存
中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。
“泡沫是資產(chǎn)價格背離其價值的一種現(xiàn)象，泡沫越大，價格和價值背離越嚴(yán)重，大起大落的可能性就越大。”根據(jù)劉洪玉的判斷，當(dāng)前房地產(chǎn)市場泡沫主要出現(xiàn)在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市。
首頁 上一頁 1 2 3 4 下一頁 末頁“抑制泡沫、防止大起大落”應(yīng)如何界定呢？劉洪玉認(rèn)為，主要在于保持住房價格的基本穩(wěn)定，“與同期GDP漲幅、人均可支配收入漲幅、通貨膨脹率相比，如果房價漲幅沒有超過三個數(shù)字中的最高值，就可認(rèn)為房價基本穩(wěn)定?！?/p>
“現(xiàn)階段推動一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市房價上漲的因素尚未完全消除，實(shí)施限購和差別化信貸等調(diào)控措施仍有必要?！比闻d洲說。
2016年，與一些城市出現(xiàn)房價過快上漲不同，不少三四線城市的庫存仍舊高企，“重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題”也被列入了明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之中。
專家認(rèn)為，三四線城市庫存壓力較大與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限、城市化工業(yè)化發(fā)展不足、人口集聚效應(yīng)不強(qiáng)等有緊密聯(lián)系。劉洪玉表示，這就要從多方面入手：一是要有效提高教育、醫(yī)療等城市公共服務(wù)能力和水平，創(chuàng)造更多更好的就業(yè)和發(fā)展機(jī)會，吸引農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口去落戶、定居并借此消化庫存；二是要適當(dāng)收緊甚至?xí)壕徯略鐾恋毓┙o，提高新建商品房項(xiàng)目的品質(zhì)，避免增加新的庫存壓力；三是通過改革與農(nóng)村土地相關(guān)的體制機(jī)制，讓農(nóng)民在進(jìn)城時有更殷實(shí)的“嫁妝”，從而使其擁有在城市體面生活的物質(zhì)基礎(chǔ)、在城市購買住房的資金能力，而不是單純依靠財政補(bǔ)貼才能買得起房。
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