房地產(chǎn)周期發(fā)展，短期看金融，中期看土地，長期看人口。
今天，咱們來說說短期影響房地產(chǎn)走向的金融！
房地產(chǎn)金融，離不開房貸利率。這個堪稱樓市“溫度計”的數(shù)據(jù)，能直接反映樓市短期“冷暖”。
近日，貝殼研究院報告顯示，10月90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個基點。
值得注意的是，這是今年以來房貸利率首次下降。
近期，相關(guān)部門也多次發(fā)聲，強調(diào)保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。
房產(chǎn)大象創(chuàng)始人、暨南大學特聘研究員、同致行（中國）地產(chǎn)、同致誠評估創(chuàng)始人王波博士認為，房貸利率的下跌，釋放出三大信號：
1
利率高、放款慢
房貸成買房新難關(guān)
因為房貸“額度緊張、排隊放款”，已經(jīng)成為今年買房路上一大難關(guān)。
今年以來，重點城市的個人房貸利率一路走高，多地突破5%高位。
據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)，2021年9月，全國首套房平均房貸利率5.46%，較2020年底上漲23BP；二套房貸款平均利率5.83%，較2020年底上漲29BP。
個別城市（如南京、佛山、惠州等）個別銀行房貸利率一度去到7%。假設(shè)貸款100萬，按揭30年，等額本息計算，還款總額超239萬。
房貸計算示意，僅供參考
另據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，受房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)影響，上半年多數(shù)銀行包括達標者均壓降涉房貸款占比，主要金融機構(gòu)新增房地產(chǎn)貸款同比下滑19%，占新增總貸款比重降至19.0%。
說白了，就是貸款利息更高、放貸額度更小。
搜索引擎輸入“房貸排隊”關(guān)鍵詞，返回2160萬個結(jié)果。
多個二線城市諸如合肥、武漢、南京、杭州等地均曾爆出二手房停貸傳聞。
即便尚未停貸，多數(shù)城市放款周期也在3~6個月，較上半年有不同程度的延長。
同時，銀行方面也加強了貸款監(jiān)管，關(guān)于貸款額度、抵押房屋的房齡等都有明確要求。
2
利率+周期雙降
19城房貸松綁
好消息是，監(jiān)管部門已經(jīng)意識到這些問題。
10月15日，人民銀行舉行 2021 年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會，指出“部分金融機構(gòu)對于30家試點房企‘三線四檔’融資管理規(guī)則存在一些誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款。
房貸利率也獲得“松綁”，信貸環(huán)境有所改善。
首先，是房貸利率年內(nèi)首次環(huán)比下降。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個基點。
其中14個城市首套利率下降，14個城市二套房貸利率下降，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調(diào)。
其次，放款周期也在縮短。
盡管10月90城房貸平均放款周期為74天，較上月有所延長，但這主要是由于放款動作與利率調(diào)整存在一定時差，10月銀行發(fā)放的貸款多為前幾個月期間簽約的訂單。
整體來看，房貸利率和放款周期“雙減”，是一個明顯的利好。
不過，有一點需要注意，房貸利率下調(diào)，并不代表買房資金門檻降低。
舉個例子，洛陽，房貸利率下調(diào)25個基點后，依然是高達6.13%，屬于14個高利率城市之一。
深圳，盡管房貸利率僅下調(diào)5個基點，但下調(diào)后只有5.1%，利率相對較低，主要是由于原本利率起點相對較低。
3
回暖信號明顯
樓市釋放三大信號
房貸利率松綁，再加上監(jiān)管層的支持態(tài)度，是不是預示著房地產(chǎn)最難過的日子過去了？后市會不會反彈？
王波博士認為，房貸利率下降，并不意味著房地產(chǎn)貸款政策會變得寬松，更不意味著房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向，“房住不炒”依然是主基調(diào)。
第一，房地產(chǎn)信貸環(huán)境在逐步改善。
不可否認的是，高企的房貸利率，讓一部分剛需被拒之門外。對房企而言，相當于回款周期被拉長。
回款周期延長，不利于按時還債，這也是今年以來房企債務頻頻暴雷的主要原因之一。
房地產(chǎn)貸款利率下調(diào)，證明高層重視房企融資的合理需求。
隨著回款速度加快，房企面臨的窘境也將有所緩解。
第二，房貸利率下調(diào)利好剛需買房。
嚴格的調(diào)控政策，雖然有效抑制炒房投機的熱度，但也誤傷了部分真正的剛需。
房貸利率下調(diào)，對剛需買房有個最直接的好處——省錢。
貸款100萬，利率下調(diào)1%后，按揭30年，等額本息，還款額度為215萬，相較之下便宜了24萬。
房貸計算示意，僅供參考
第三，房貸利率下調(diào)，房價不會迎來反彈式上漲。
為什么這么說？因為房貸利率并不是影響房價的唯一因素。
精準調(diào)控下，人、房、地、錢都在管，限購、限貸、限售，三道紅線、貸款集中度管理、二手房參考價等等，都在綜合影響市場。
寫在最后：
我們始終相信，政策調(diào)控的目的始終是抑制“炒房”，而非打壓剛需。
房貸利率松綁，對后市而言，信貸環(huán)境或?qū)⒂袃纱笞兓?/p>
一方面是房貸利率下調(diào)城市范圍擴大，另一方面是放款周期縮短，“剛需買家”或迎來不錯的購房窗口期。
再加上10月21日，銀保監(jiān)會表示，將在首付和利率上支持首套房購房者。
也就是說，首套房買家將獲得更多保障和支持。
但是，有一點需要注意，永遠不要將房貸利率當作唯一的買房參考標準！ END