深圳二手房買賣中，申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，銀行是直接按地稅局給出的評(píng)估價(jià)計(jì)算還是自己?jiǎn)为?dú)委托評(píng)估公司評(píng)估？

過(guò)戶的稅費(fèi)是按照國(guó)土局承認(rèn)的一級(jí)評(píng)估公司的評(píng)估價(jià)來(lái)算的，一般選用的是“國(guó)策”的評(píng)估報(bào)告。而銀行貸款是不一樣的，銀行不但承認(rèn)一級(jí)評(píng)估公司，還可以選用二級(jí)評(píng)估公司的評(píng)估報(bào)告，而二級(jí)報(bào)告一般可以比一級(jí)的貸款成數(shù)高。。

住房貸款不管是新房還是二手房，都是沒(méi)手續(xù)費(fèi)的，當(dāng)然這是說(shuō)的正規(guī)的銀行，如果你找的什么機(jī)構(gòu)，或者讓中間人代辦，也有可能產(chǎn)生手續(xù)費(fèi)，所以你想辦貸款，還是找正規(guī)的銀行，自己?jiǎn)柮靼?，別隨便找人，更不要交手續(xù)費(fèi)，以免被騙！住房貸款不管是新房還是二手房，都是沒(méi)手續(xù)費(fèi)的，當(dāng)然這是說(shuō)的正規(guī)的銀行，如果你找的什么機(jī)構(gòu)，或者讓中間人代辦，也有可能產(chǎn)生手續(xù)費(fèi)，所以你想辦貸款，還是找正規(guī)的銀行，自己?jiǎn)柮靼?，別隨便找人，更不要交手續(xù)費(fèi)，以免被騙！

經(jīng)營(yíng)貸抵押額度是依據(jù)您抵押房產(chǎn)評(píng)估后得到的額度，最高為房產(chǎn)評(píng)估值的8成。

小額貸款申請(qǐng)條件：1、為年滿十八周歲中國(guó)大陸居民；2、有穩(wěn)定的住址和工作或經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)；3、有穩(wěn)定的收入來(lái)源；4、無(wú)不良信用記錄，貸款用途不能作為炒股，賭博等行為。5、銀行要求的其他條件。小額貸款辦理流程：1、向當(dāng)?shù)劂y行或者貸款機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)；2、準(zhǔn)備貸款所需的各種資料；3、面簽銀行或貸款機(jī)構(gòu)；4、銀行審核貸款人資質(zhì)；

直接把所在樓盤名稱、房產(chǎn)面積等信息告訴銀行客戶經(jīng)理，立即就能算出以這套房子抵押大概能貸到多少，但貸款額度可能比以前明顯減少。這是深圳二手房成交參考價(jià)格機(jī)制建立后，向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸時(shí)的情形。3月2日獲悉，中行深圳分行、上海銀行深圳分行已開(kāi)始執(zhí)行以官方發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)作為參考依據(jù)，對(duì)經(jīng)營(yíng)貸抵押的房產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)，貸款額度為官方指導(dǎo)價(jià)的七成。對(duì)于這一最新變化，中行深圳分行沒(méi)有對(duì)正式確認(rèn)?！拔覀児烙?jì)很快也會(huì)調(diào)整，大家都看著大行，我們大概率也會(huì)跟大行走?！鄙钲谀彻煞菪腥耸空f(shuō)，雖然多家銀行已明確按揭貸款參考二手房官方指導(dǎo)價(jià)，經(jīng)營(yíng)貸是否執(zhí)行同一政策，目前并不明朗，也沒(méi)有執(zhí)行細(xì)則，但國(guó)有大行確定后，可能會(huì)有更多銀行跟進(jìn)。由于二手房官方指導(dǎo)價(jià)低于實(shí)際市場(chǎng)價(jià)，也低于評(píng)估價(jià)，今后，在深圳申請(qǐng)房產(chǎn)抵押的經(jīng)營(yíng)貸，貸款額度將會(huì)下降，而這可能會(huì)對(duì)實(shí)際經(jīng)營(yíng)的小微企業(yè)融資帶來(lái)一定程度影響。已有大行經(jīng)營(yíng)貸執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)“現(xiàn)在要做就只能按指導(dǎo)價(jià)來(lái)做，沒(méi)法再按照以前的規(guī)則做了。”中行深圳分行信貸人士稱，經(jīng)營(yíng)貸抵押房產(chǎn)如何估值，目前雖然還沒(méi)有執(zhí)行細(xì)則，但該行已經(jīng)按照二手房成交參考價(jià)格機(jī)制放款，額度為抵押房產(chǎn)官方指導(dǎo)價(jià)的七成。根據(jù)媒體近期報(bào)道，中行深圳分行已下發(fā)通知，包括二手房按揭貸款、房產(chǎn)抵押類等涉房類貸款，額度按照政府發(fā)布的二手房成交參考價(jià)格執(zhí)行。記者就此向中行深圳分行求證，截至發(fā)稿該行尚未正式回復(fù)。除了中行深圳分行，還有部分銀行的經(jīng)營(yíng)貸也已參考官方指導(dǎo)價(jià)，對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行估值，其中就包括上海銀行。“能貸多少要根據(jù)抵押房子的定價(jià)，自己在手機(jī)上查一下樓盤單價(jià)，再看一下房子面積，就能算出來(lái)大概可以貸多少錢。”上海銀行深圳分行人士稱，該行經(jīng)營(yíng)貸的額度也是參考二手房產(chǎn)官方指導(dǎo)價(jià)評(píng)估后，按照估值的七成放款。按照二手房指導(dǎo)價(jià)對(duì)經(jīng)營(yíng)貸抵押房產(chǎn)定價(jià)，還不是銀行的主流做法。另一家大行深圳分行回復(fù)，該行已將官方指導(dǎo)價(jià)作為二手房按揭貸款的重要參考依據(jù)，但由于監(jiān)管政策還不清晰，也沒(méi)有執(zhí)行細(xì)則，房產(chǎn)抵押類經(jīng)營(yíng)貸、對(duì)公貸款暫時(shí)還未調(diào)整。而另一家大行深圳分行則未表明經(jīng)營(yíng)貸政策是否已經(jīng)調(diào)整。北方某股份行信貸人士說(shuō)，由于政策不明朗，該行的經(jīng)營(yíng)貸門檻有所提高，但仍在正常進(jìn)行，對(duì)不同業(yè)務(wù)區(qū)別對(duì)待，企業(yè)股權(quán)剛剛過(guò)戶、經(jīng)營(yíng)不能支撐貸款等情形的經(jīng)營(yíng)貸目前已經(jīng)不能做了。而更多銀行仍在觀望之中。二手房成交參考價(jià)格機(jī)制建立后，抵押房產(chǎn)如何估值，由于政策并不明朗、缺乏執(zhí)行細(xì)則，不少銀行都對(duì)經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)持觀望態(tài)度。某中小銀行人士透露，受前述原因影響，該行的經(jīng)營(yíng)貸雖然仍在接單，但卻沒(méi)有放款。華南某股份行深圳分行人士稱，隨著二手房按揭貸款政策調(diào)整，經(jīng)營(yíng)貸是否也同步跟進(jìn)、如何跟進(jìn)，該行內(nèi)部還在進(jìn)行討論，但目前還沒(méi)有形成最終結(jié)果。銀行業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，股份行、城商行等中小行都在觀望國(guó)有大行，隨著中行開(kāi)始將二手房官方指導(dǎo)價(jià)作為經(jīng)營(yíng)貸抵押房產(chǎn)估值、確定貸款額度的依據(jù)，未來(lái)可能會(huì)有更多銀行跟進(jìn)?！按蠹叶荚诳粗笮校覀兇蟾怕室矔?huì)跟大行走，只要大行確定了，我們就會(huì)跟進(jìn)?！蹦彻煞菪猩钲诘貐^(qū)支行行長(zhǎng)說(shuō)，在經(jīng)營(yíng)貸、小微企業(yè)貸款領(lǐng)域，國(guó)有大行是主力，大行確定后，中小行也會(huì)跟進(jìn)調(diào)整。多個(gè)環(huán)節(jié)受影響無(wú)論是房屋交易還是按揭貸款，房屋估值、定價(jià)都是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。官方指導(dǎo)價(jià)建立后的定價(jià)機(jī)制，已開(kāi)始向二手房交易、評(píng)估、按揭貸款、抵押類對(duì)公貸款等與二手房相關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié)傳導(dǎo)?！胺慨a(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸如果也跟二手房按揭貸款一樣，那直接按官方指導(dǎo)價(jià)定價(jià)就行了?！鄙鲜龉煞菪兄行虚L(zhǎng)說(shuō)，銀行發(fā)放房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款時(shí)，都要委托評(píng)估公司評(píng)估，最終按照評(píng)估價(jià)的七成放貸。若以二手房官方指導(dǎo)價(jià)作為抵押房產(chǎn)定價(jià)依據(jù)，就不需要評(píng)估這一程序了。光大銀行深圳分行2月20日在內(nèi)部通知，以官方發(fā)布的二手住房成交價(jià)作為按揭貸款參考依據(jù)。隨后，四大行深圳分行的二手房按揭均已執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)房貸。股份制銀行中，平安銀行深圳分行也在2月27日公告，該行在深圳地區(qū)以所在住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格作為辦理二手樓按揭貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，與四大行不同，該行不僅將二手住房成交參考價(jià)格當(dāng)作參考標(biāo)準(zhǔn)，還作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在貸款環(huán)節(jié)，除了購(gòu)房者實(shí)際承擔(dān)的首付比例提高外，經(jīng)營(yíng)貸、房產(chǎn)抵押類對(duì)公貸款也都會(huì)受到一定影響。某城商行中高層人士說(shuō)，雖然評(píng)估價(jià)低于實(shí)際市場(chǎng)價(jià)，但仍要高于新發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)。今后，在深圳申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款額度將會(huì)明顯減少，部分實(shí)際經(jīng)營(yíng)的小微企業(yè)、中小企業(yè)的融資可能會(huì)受到影響。某城商行人士此前也稱，該行的個(gè)人住房抵押貸款額度上限已經(jīng)從年前的1000萬(wàn)元，調(diào)整到800萬(wàn)元至1000萬(wàn)元，而且審核、放款條件較為嚴(yán)格，1000萬(wàn)元以上的經(jīng)營(yíng)貸只有大行有額度、利率略微寬松。而從某大中型銀行信貸人士處獲悉，目前該行經(jīng)營(yíng)貸單筆額度上限一般為700萬(wàn)元。“主要還是對(duì)小微企業(yè)影響大，對(duì)大中型企業(yè)影響不會(huì)太大?！鄙鲜龉煞菪兄行虚L(zhǎng)說(shuō)，一方面大中型企業(yè)融資渠道多元化，房產(chǎn)抵押類貸款本來(lái)就不是主要融資來(lái)源；另一方面從實(shí)際經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，大中型企業(yè)也很少將資金用于炒房。小微企業(yè)融資或受影響“如果抵押的房產(chǎn)直接參考二手房指導(dǎo)價(jià)，那么接下來(lái)一段時(shí)間，小微企業(yè)融資可能會(huì)很困難?！鄙鲜龀巧绦腥耸空f(shuō)，二手房指導(dǎo)價(jià)不僅低于市場(chǎng)價(jià)，而且低于評(píng)估價(jià)，這會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房抵押的經(jīng)營(yíng)貸額度下降。根據(jù)銀行業(yè)人士介紹，抵押的個(gè)人住房評(píng)估價(jià)通常為市場(chǎng)價(jià)的七成，最高八成，再打個(gè)八折放貸，最終貸款相當(dāng)于房產(chǎn)價(jià)值的60%左右。他舉例稱，市場(chǎng)價(jià)1000萬(wàn)元的房產(chǎn)，能從銀行得到600萬(wàn)元貸款。而參照官方指導(dǎo)價(jià)作為評(píng)估價(jià)，貸款額度可能只有500萬(wàn)元?！盀榱朔乐褂袑?shí)際經(jīng)營(yíng)的小微企業(yè)被‘錯(cuò)殺’，到時(shí)候出臺(tái)針對(duì)性措施也說(shuō)不定，避免對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不利影響?！鄙鲜龉煞菪兄行虚L(zhǎng)說(shuō)，個(gè)人住房抵押貸款執(zhí)行細(xì)則出來(lái)之后，銀行也會(huì)在市場(chǎng)需求和自身業(yè)務(wù)發(fā)展上做出平衡。上述北方股份行信貸人士也稱，該行目前對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況、信用記錄優(yōu)良、貸款確實(shí)用于經(jīng)營(yíng)的抵押類經(jīng)營(yíng)貸，仍然采取傾斜政策，可以按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的七成發(fā)放貸款。上述大行信貸人士稱，雖然該行經(jīng)營(yíng)貸單筆最高為700萬(wàn)元，但資質(zhì)優(yōu)良、經(jīng)營(yíng)狀況與貸款額度、用途匹配的企業(yè)，額度也可以放寬到700萬(wàn)元以上，最高可以達(dá)到1000萬(wàn)元。

我行接受產(chǎn)權(quán)明晰，變現(xiàn)能力較強(qiáng)的商品住房和商業(yè)用房作為抵押物?！緶剀疤崾尽勘仨殱M足以下條件哦:① 用于抵押的房產(chǎn)與貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)必須位于同一城市，個(gè)人抵押購(gòu)房貸款不接受異地抵押物。② 不接受評(píng)估現(xiàn)值在10萬(wàn)元以下(含)的房產(chǎn)作為抵押物；③ 已辦妥產(chǎn)權(quán)證明產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等不利變現(xiàn)情況 ；④ 具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)完好，水、電、環(huán)保交通、城建、物業(yè)管理等各項(xiàng)配套設(shè)施和服務(wù)齊全，不存在糾紛和問(wèn)題，不在政府規(guī)劃的拆遷范圍內(nèi)；⑤ 抵押物為商品住房的，房齡一般不得超過(guò)20年，且貸款/授信期限加房齡原則上不得超過(guò)40年；抵押物為商業(yè)用房的，房齡一般不得超過(guò)20年，且貸款/授信期限加房齡原則上不得超過(guò)30年。⑥ 原則上不接受閑置超過(guò)6個(gè)月的商業(yè)用房作為抵押物；

若是招商銀行個(gè)人貸款，抵押率規(guī)定如下： 1、若您以“商品住房”作為抵押物，貸款/授信金額最高不超過(guò)房產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)值的70%；2、若您以“商業(yè)用房”作為抵押物，貸款/授信金額最高不超過(guò)房產(chǎn)評(píng)估凈值的60%或評(píng)估現(xiàn)值的50%；3、貸款授信金額不得超過(guò)所購(gòu)商業(yè)用房成交價(jià)格的50%或所購(gòu)商住兩用房成交價(jià)格的55%。具體您的可貸金額，需由晚點(diǎn)綜合審批后確定，請(qǐng)您直接聯(lián)系經(jīng)辦行確認(rèn)。