銀貸只是工具，經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值，我是睦融智，一名一線的銀行貸款策劃師，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者。本文寫(xiě)于2021年8月，保鮮期三個(gè)月，適用地上海。
本文多涉及個(gè)人、小微經(jīng)營(yíng)性抵押，對(duì)公經(jīng)營(yíng)性物業(yè)個(gè)案各議。
【利息】：一抵年化3.65~8.6%、二抵年化3.85~10.6%
低息的銀行相對(duì)要求高，如果是低于4.5%年化的先息后本每年循環(huán)、隨借隨還的抵押貸款產(chǎn)品，經(jīng)營(yíng)不善降貸、斷貸、抽貸的傾向也高。想要規(guī)避抽貸，挑選每年都會(huì)歸還（并不取出）一點(diǎn)本金的銀貸產(chǎn)品，如等額本息、等額本金、先息后本每年歸本N%。息高的銀行抽貸概率低，當(dāng)然預(yù)防抽貸最好的方法是踏踏實(shí)實(shí)做好企業(yè)，管理好現(xiàn)金流。
目前較受歡迎的銀行抵押貸款梯隊(duì)：
T0：工商、招商（二押）
T1：廣發(fā)、招商、中信、平安、浙商（二押）、交通、農(nóng)業(yè)、浦發(fā)、建行、廈門國(guó)際等
T2：民生（二押）、農(nóng)商、中國(guó)、光大、稠州（二押）、郵儲(chǔ)、興業(yè)、各類村鎮(zhèn)等
本文不涉及任何單個(gè)銀行融資方案推薦，融資須謹(jǐn)慎
【額度】：個(gè)人經(jīng)營(yíng)100萬(wàn)~3000萬(wàn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸額度不限
個(gè)人消費(fèi)類抵押貸至多300萬(wàn)，二抵消費(fèi)貸極個(gè)別銀行才有。需要貸300萬(wàn)以上的個(gè)人必須是有經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，或有實(shí)際經(jīng)營(yíng)證據(jù)。
注意：額度超1000萬(wàn)，可貸銀行數(shù)量銳減，操作難度增加。必須找專業(yè)、經(jīng)驗(yàn)豐富的銀行老師或行長(zhǎng)。切忌隨便托人去做，特別是有過(guò)橋的朋友?。?/p>
【還款模式】：
先息后本3~10年：每年循環(huán)的貸款經(jīng)營(yíng)不善抽貸風(fēng)險(xiǎn)高利率最低3.85%左右；每年不循環(huán)的利率集中在4.25%左右。
先息后本每年歸本N%：目前多為3~5年期的中期方案，抽貸風(fēng)險(xiǎn)低。
等額本息20~30年：注意借款合同期限，多數(shù)銀行只能簽3~5年合同，少數(shù)銀行能簽10年合同。合同期限越長(zhǎng)，斷貸概率越低。
【可貸期數(shù)】：最長(zhǎng)借款期數(shù)是取剩余可授信年齡（65 -主貸人年齡）與剩余可貸房齡（40-房齡）的最低值?？墒谛拍挲g一般不超65歲，極限70歲?？少J房齡一般不超40年（按揭50年），個(gè)別銀行不限。舉例：
王老板今年55歲，房子竣工日期是1996年，那么王老板最長(zhǎng)貸款期數(shù)是15年，多數(shù)銀行是10年。（70-55~65-55，40-24。取最低值15~10）
【主貸人、權(quán)利人國(guó)籍】：非中國(guó)大陸籍會(huì)大幅降低可操作銀行家數(shù)。
夫妻雙方都是外籍人士：部分外資銀行可做，須報(bào)表漂亮、收入充足，貸款金額1000萬(wàn)以上難度會(huì)大大增加。所以申請(qǐng)外籍的朋友注意了，如果借款金額1000萬(wàn)以上，夫妻雙方最好有一方是中國(guó)人。
夫妻雙方有一方為中國(guó)人：流水充足即可，報(bào)表收入要求一般。2000萬(wàn)以內(nèi)相對(duì)好做，極限可貸3000萬(wàn)。
【年齡要求】：主貸人18~65歲，權(quán)利人18~80歲。
不要輕易將老人（超過(guò)60歲）和小孩（低于18歲）的名字添加在產(chǎn)證上，會(huì)影響到可貸金額、利息和可操作銀行的家數(shù)。
【可做物業(yè)范圍】：住宅、別墅、優(yōu)質(zhì)法人的辦公樓商鋪、優(yōu)質(zhì)企業(yè)廠房
住宅類經(jīng)營(yíng)貸上限3000萬(wàn)，3000萬(wàn)以上就要走對(duì)公流貸，還款模式較差。商辦類基本上1500萬(wàn)以上就得走對(duì)公。商鋪?zhàn)詈檬茄亟稚啼?，不沿街的商鋪操作難度較大。廠房對(duì)私第一次放款額最好低于2000萬(wàn)以下，以后可以每年提額。廠房對(duì)公的話看企業(yè)資質(zhì)，5000萬(wàn)以上起做。
【最高成數(shù)】：
一抵：住宅7.5成，別墅6成，商用房5成。
二抵：住宅7成，別墅6成。
資質(zhì)好的朋友在銀行能借到足7成。各個(gè)銀行與評(píng)估公司的關(guān)系、體系都不同。有些銀行的評(píng)估價(jià)甚至是其他銀行的7.5~8成，部分小微銀行能做到足10成。聯(lián)排別墅的可貸金額會(huì)比獨(dú)棟別墅高，但基本都要去地下面積。相比之下大平層的可貸成數(shù)更多點(diǎn)，個(gè)案各異。
【放款周期】：1~3周
1周內(nèi)放款是可以實(shí)現(xiàn)的，那些收件收據(jù)的銀行或者提供收件收據(jù)服務(wù)的過(guò)橋方可幫我們一周拿到款項(xiàng)，但前提是各種資料要準(zhǔn)備齊全，及時(shí)提交。有條件的情愿未雨綢繆也不要臨時(shí)抱佛腳加急辦理銀行貸款。一旦加急失敗，只能被動(dòng)地過(guò)橋或去做民間。由于目前市場(chǎng)過(guò)橋資金緊張。所以建議大家至少提前3個(gè)月準(zhǔn)備銀行抵押貸款。
【面積、房齡要求】：
單套房面積最小40平。多數(shù)銀行要求房齡25~30年內(nèi)，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)房齡在20年內(nèi)，少數(shù)房齡30年以上可做。面積小房齡超的房子必須估值得高，一般銀行要求評(píng)估價(jià)超過(guò)350萬(wàn)，不然即便可做，銀行利率也不低。
【批復(fù)要求】：
可帶民間、機(jī)構(gòu)出批復(fù)、個(gè)別銀行可帶個(gè)人出批復(fù)。可接受福建人。不要隨意接受民間、非銀機(jī)構(gòu)的抵押借款，會(huì)限制轉(zhuǎn)貸銀行的可操作性。請(qǐng)咨詢專業(yè)人士。
【流水要求】：
多數(shù)銀行要求流水1~3倍覆蓋負(fù)債總額。優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)800萬(wàn)內(nèi)輕流水要求。目前對(duì)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審查較嚴(yán)，部分銀行要求有開(kāi)票收入或貸后發(fā)票。
【征信要求】：
逾期情況原則上多數(shù)銀行兩年內(nèi)不得有3個(gè)2，1個(gè)3，6個(gè)1，或不能有9個(gè)1。實(shí)際個(gè)案各異，如果我們有特殊理由造成非主觀逾期，有證據(jù)能證明，還是可以溝通的。
【備用房要求】：
幾乎都有，只是松緊的區(qū)別。一些銀行要求必須是主貸人名下房產(chǎn)，而另一些可以是直系親屬。再松一點(diǎn)宅基地也認(rèn)。個(gè)別銀行沒(méi)有要求。
【產(chǎn)證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照】：
新產(chǎn)證、新?tīng)I(yíng)業(yè)執(zhí)照只能做小微類，且須提供足夠證據(jù)證明之前已經(jīng)從事該生意滿2年以上。單新相對(duì)容易一些。
二押優(yōu)質(zhì)方案一覽：
一押優(yōu)質(zhì)方案一覽：
綜上是銀行經(jīng)營(yíng)性抵押可操作極限。三分靠貸款，七分靠經(jīng)營(yíng)。希望各位老板合理做好規(guī)劃，生意興隆。
注意：同一銀行不同網(wǎng)點(diǎn)不同銀行老師，由于指標(biāo)壓力、業(yè)務(wù)熟練度、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估角度等不同因素會(huì)導(dǎo)致準(zhǔn)入條件、過(guò)件率和利率的不同。本文僅限參考小智實(shí)測(cè)過(guò)的支行網(wǎng)點(diǎn)，如有異議歡迎補(bǔ)充指正。也歡迎企業(yè)主、銀行老師交流學(xué)習(xí)。
我是睦融智，唯道、善貸、且成。