連日來(lái)，多地城市商業(yè)銀行首套房、二套房利率紛紛上調(diào)，部分銀行基準(zhǔn)上浮100bp以上。對(duì)于廣州地區(qū)來(lái)說(shuō)，這已經(jīng)是今年以來(lái)連續(xù)第四輪的房貸利率上調(diào)。
銀行業(yè)務(wù)人士普遍認(rèn)為，放款排隊(duì)周期延長(zhǎng)和首付款資金來(lái)源審查進(jìn)一步嚴(yán)格，是近來(lái)房貸利率頻繁上升的主要原因，預(yù)計(jì)下半年房貸資金額度將進(jìn)一步收緊，排隊(duì)周期可能持續(xù)延長(zhǎng)，目前已有一些銀行或分支機(jī)構(gòu)大幅提高上浮基點(diǎn)，變相拒貸。數(shù)據(jù)顯示，5月份近四成城市房貸利率上浮，其中粵港澳大灣區(qū)房貸加息幅度最大，且大灣區(qū)、長(zhǎng)三角區(qū)域多數(shù)城市放款周期延長(zhǎng)。
值得注意的是，隨著按揭房貸發(fā)放持續(xù)收緊，近來(lái)廣州地區(qū)各銀行在消費(fèi)貸款領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，消費(fèi)貸款利率自5月份以來(lái)多次下調(diào)。據(jù)多家分行人士透露，6月份消費(fèi)貸利率優(yōu)惠進(jìn)一步增大，有的產(chǎn)品年月息利率甚至降至1.8厘。
首套房利率新一輪上調(diào)
6月份以來(lái)，杭州、溫州、廣州、深圳、佛山等地銀行住房按揭貸款利率相繼上調(diào)，這也是繼5月份后又一輪個(gè)人房貸利率上調(diào)。
日前，有杭州房產(chǎn)中介人士透露，多家國(guó)有銀行房貸按揭商業(yè)貸款利率，首套房和二套房利率分別上升至5.6%和5.7%。
溫州多家主要銀行首套房貸款利率較基準(zhǔn)上浮60-65bp，上升至5.3%左右，上浮幅度較5月份進(jìn)一步增加。
與之相比，經(jīng)歷過(guò)四五月份的接連上調(diào)后，廣州、深圳等廣東地區(qū)重點(diǎn)城市房貸利率目前暫未出現(xiàn)普遍大幅上調(diào)。但據(jù)多家房產(chǎn)中介人士透露，已有個(gè)別銀行上調(diào)了浮動(dòng)基點(diǎn)，月底前可能還會(huì)有更多銀行進(jìn)行變動(dòng)。
某國(guó)有銀行廣州分行個(gè)貸業(yè)務(wù)經(jīng)理王源（化名）透露，目前該行首套房在基準(zhǔn)利率上浮75bp，基本在5.3%左右，是5月份調(diào)整后的，目前還沒(méi)有明確調(diào)整，不過(guò)月底前還可能會(huì)有變動(dòng)，利率上升是必然的。
廣東某房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人透露，目前廣州地區(qū)國(guó)有大行首套房貸款利率普遍5.4%左右，基本都維持在四五月后的水平，小銀行和外資銀行利率普遍在5.4%左右，個(gè)別地區(qū)額度非常緊張的分支行，利率上浮可能超過(guò)80bp、甚至達(dá)到100bp以上?！氨M管目前上調(diào)利率的機(jī)構(gòu)不多，但業(yè)務(wù)接觸中很多銀行已經(jīng)透露出近期內(nèi)再度上調(diào)利率的準(zhǔn)備。”
據(jù)貝殼研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月72個(gè)重點(diǎn)城市中， 26個(gè)城市首套房貸利率上浮，23個(gè)城市二套利率上浮，重合的21個(gè)城市首套、二套利率均提高，無(wú)城市下調(diào)房貸利率。其中，粵港澳大灣區(qū)房貸加息幅度最大，首套、二套利率分別提高21個(gè)、26個(gè)基點(diǎn)，在各區(qū)域中最顯著。
王源指出，排隊(duì)客戶多、放款資金緊張是導(dǎo)致利率頻繁上調(diào)的關(guān)鍵?！敖衲瓿蹰_(kāi)始國(guó)家接連出臺(tái)監(jiān)管措施，各家銀行的房貸額度管控的都非常緊，有些之前房貸業(yè)務(wù)做得比較多的銀行甚至完全沒(méi)有額度了，放款越來(lái)越慢，很多存量客戶排隊(duì)甚至已經(jīng)超過(guò)四五個(gè)月了，銀行只能通過(guò)提價(jià)的方式減少新增量。”
上述房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人稱，最近有個(gè)別銀行因?yàn)闆](méi)有額度已經(jīng)完全停止放貸申請(qǐng)，廣州地區(qū)有的銀行首套房利率前兩天報(bào)價(jià)甚至高達(dá)5.8%，實(shí)際上是在變相拒貸。
王源還透露，很多中小銀行因?yàn)闆](méi)有額度或利率偏高，越來(lái)越多客戶從中小銀行機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)向國(guó)有大行，導(dǎo)致銀行排隊(duì)的存量客戶越來(lái)越多?！拔倚鞋F(xiàn)在放款的都是2月份回證的一批，年初審批的6月內(nèi)放款的可能性都不太大。而且隨著近來(lái)新增申貸客戶的加入和未來(lái)資金逾期，下半年排隊(duì)時(shí)間可能會(huì)更長(zhǎng)，應(yīng)該預(yù)留5-6個(gè)月?！?/p>
某股份制銀行個(gè)貸經(jīng)理劉佳（化名）也表示，審批流程很快，一般資料齊全后半個(gè)月內(nèi)就能完成全部審核；但放款要排隊(duì)，且排隊(duì)時(shí)間在4個(gè)月左右，有些地區(qū)可能時(shí)間更長(zhǎng)，今年整年都會(huì)比較緊張。“現(xiàn)在額度能夠?qū)捤傻你y行很少，廣深等地區(qū)大多數(shù)銀行放款排隊(duì)基本都要做3個(gè)月左右的?！?/p>
“現(xiàn)在對(duì)申請(qǐng)貸款的客戶，我們會(huì)首先跟客戶溝通放款時(shí)間和首付資金來(lái)源的問(wèn)題，最近1個(gè)月我都沒(méi)有再經(jīng)手新增房貸申請(qǐng)業(yè)務(wù)了。排隊(duì)的太多，每季度幾千萬(wàn)元的額度放出來(lái)，僅夠幾個(gè)客戶消化的，對(duì)客戶會(huì)有較大影響，只能控制新增申請(qǐng)量?！蓖踉慈缟媳硎尽?/p>
貝殼研究院分析指出，5月份粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角區(qū)域多數(shù)城市放款周期延長(zhǎng)，72個(gè)重點(diǎn)城市中39個(gè)城市房貸放款周期延長(zhǎng)，多分布在長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)。其中，上海本月放款周期延長(zhǎng)17天至92天（去年六七月放款周期最快是40天）。東莞、中山放款周期延長(zhǎng)10天至108天，放款周期在所有城市中位居前列。
嚴(yán)防消費(fèi)貸流入房市
不僅放款排隊(duì)周期持續(xù)拉長(zhǎng)，廣東地區(qū)銀行對(duì)首付款資金來(lái)源審核也進(jìn)一步升級(jí)。
上述房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人告訴記者，每家銀行對(duì)首付款資金來(lái)源的檢查力度和情況并不相同，小銀行相對(duì)寬松一些，大中銀行一般都是100%嚴(yán)查?！耙郧爸徊橘J款人的首付款資金流水情況，現(xiàn)在更要求對(duì)部分來(lái)源于父母直系親屬的拆借資金，也要查詢父母資金的流水情況，檢查力度更嚴(yán)了?！?/p>
劉佳也指出，不僅新增申貸客戶的首付資金來(lái)源流水核查升級(jí)，對(duì)準(zhǔn)備放款的排隊(duì)客戶還會(huì)進(jìn)行二次核查，要求客戶補(bǔ)充提供首付資金來(lái)源的核查資料，一旦不符合監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，可能要取消申貸重新辦理。
王源透露，以前很多購(gòu)房者會(huì)從親戚朋友處拆解首付，再通過(guò)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等貸款償還，這種模式也是銀行重點(diǎn)檢查的范圍。除了穿透借款資金來(lái)源外，銀行還要求貸款人名下所有消費(fèi)貸款必須先全部?jī)斍濉?/p>
購(gòu)房按揭貸款普遍收縮的同時(shí)，銀行個(gè)貸重心也在向消費(fèi)金融轉(zhuǎn)移，各家機(jī)構(gòu)紛紛加大消費(fèi)貸產(chǎn)品營(yíng)銷?！吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪調(diào)查廣州地區(qū)十余家銀行發(fā)現(xiàn)，二季度以來(lái)多數(shù)銀行均推出了新的消費(fèi)貸產(chǎn)品或利率優(yōu)惠政策，且疊加近期疫情防控因素，6月份以來(lái)多家銀行公積金等信用貸利率月息降至1.8-2.0厘左右。
廣州某貸款中介人士透露，近兩個(gè)月來(lái)很多銀行在個(gè)人貸款產(chǎn)品的促銷力度都在增加，主要是公積金、循環(huán)貸等消費(fèi)貸產(chǎn)品，一些新產(chǎn)品最低月息甚至2厘左右，整體額度都有增加，審核也相對(duì)寬松。“受疫情反彈影響，6月份以來(lái)很多銀行進(jìn)一步下調(diào)了一些針對(duì)優(yōu)質(zhì)客群的消費(fèi)貸產(chǎn)品利率，優(yōu)惠力度很大，綜合下來(lái)年化利率也就3%多一點(diǎn)?！?/p>
某城商銀行廣州分行零售業(yè)務(wù)人士此前向記者透露，各家銀行都在積極擴(kuò)展消費(fèi)貸業(yè)務(wù)，尤其以公積金為授信風(fēng)控模型的純信用貸款產(chǎn)品的促銷活動(dòng)居多，主要是這類客群相對(duì)資質(zhì)更好，可以做到更低利率，也是銀行重點(diǎn)挖掘的目標(biāo)客群。“目前能做到月息2厘左右的產(chǎn)品，大部分都是公積金類信用貸產(chǎn)品?！?/p>
隨著消費(fèi)貸與房貸利差進(jìn)一步擴(kuò)大，銀行也在加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)貸資金用途的管控力度，嚴(yán)防消費(fèi)貸資金流入房市。某國(guó)有銀行深圳支行零售業(yè)務(wù)人士透露，現(xiàn)在對(duì)貸后資金用途核查越來(lái)越嚴(yán)，通過(guò)自有大數(shù)據(jù)風(fēng)控模型進(jìn)行檢測(cè)，同時(shí)在提現(xiàn)方面也進(jìn)行了一定限制?！安贿^(guò)也可能存在個(gè)別客戶將資金轉(zhuǎn)為定期存款，再通過(guò)直系父母拆解形式轉(zhuǎn)入購(gòu)房人賬戶作為首付款的情況?，F(xiàn)在銀行也在加強(qiáng)這個(gè)方面的審核，主要是在直系親屬借款人賬戶的資金流水來(lái)源方面的審核上?！?/p>