將近3個(gè)月,仍沒(méi)有募集齊3億元——近期,某基金子公司的一款房地產(chǎn)資管計(jì)劃的銷售“怪象”引發(fā)業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。資料顯示,該產(chǎn)品從3月中旬開(kāi)始銷售,但到6月中旬,還有約3000萬(wàn)元份額未能售出。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,該資管計(jì)劃項(xiàng)目本身并不差,但耗費(fèi)如此長(zhǎng)時(shí)間,這正是當(dāng)下房地產(chǎn)信托 、資管計(jì)劃銷售分化加大的一個(gè)縮影?! ∫晃恍磐懈吖芊Q,現(xiàn)在“適銷對(duì)路”的產(chǎn)品一周就能募集1億元,但有些產(chǎn)品一個(gè)月也只能募集兩三千萬(wàn)元。業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn),在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)普遍擔(dān)憂的背景下,投資者出手房地產(chǎn)信托或資管產(chǎn)品變得相當(dāng)謹(jǐn)慎,但融資方為大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目位于一二線城市,建筑類型為剛需住宅的產(chǎn)品仍受投資者青睞?! ∝碓码y賣3億元 近日,這家基金子公司在其官網(wǎng)發(fā)布公告,宣布這一資管計(jì)劃的第10期開(kāi)始銷售,規(guī)模近3000萬(wàn)元?! ≈袊?guó)證券報(bào)記者獲得的一份該資管計(jì)劃的《投資說(shuō)明書(shū)》顯示,該資管計(jì)劃的計(jì)劃募集資金規(guī)模為3億元,投資標(biāo)的是河北臨近上海的某縣級(jí)市住宅小區(qū)建設(shè),其投資策略包括股權(quán)投資和債權(quán)投資,其中股權(quán)投資為該資管計(jì)劃受讓該房地產(chǎn)公司實(shí)際控制人的股權(quán),在資管計(jì)劃到期之前或到期之時(shí)由該房地產(chǎn)公司回購(gòu);債權(quán)投資為將該資管計(jì)劃剩余資金通過(guò)委貸銀行向前述融資方發(fā)放委托貸款,融資方在獲得貸款后,主要用于前述房地產(chǎn)項(xiàng)目地塊及對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)知情人透露,該資管計(jì)劃的資金用途主要是融資方用來(lái)拿地?! ≈档米⒁獾氖?,相比同類產(chǎn)品,該資管計(jì)劃的收益率較高。中國(guó)證券報(bào)記者了解到,該資管計(jì)劃分為1年期和2年期兩種,其中1年期產(chǎn)品收益率高達(dá)11%,計(jì)劃募集規(guī)模為1.5億元;2年期的年化收益率也有11.5%,計(jì)劃募集規(guī)模同為1.5億元?! ∪欢瑥脑摶鹱庸竟俜骄W(wǎng)站發(fā)布的成立公告來(lái)看,其銷售頗費(fèi)周折。資料顯示,該資管計(jì)劃從今年3月中旬開(kāi)始銷售,但截至6月中旬,尚有3000多萬(wàn)元的份額沒(méi)有募集到位。 這意味著,該資管計(jì)劃平均每月的募資規(guī)模還不到一個(gè)億。對(duì)此,該基金子公司客服人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,該資管計(jì)劃1年期的產(chǎn)品銷售情況很好,在幾周之內(nèi)就達(dá)到1.5億元的計(jì)劃募資規(guī)模。一位該資管計(jì)劃的代銷人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,該產(chǎn)品后續(xù)募集速度較為緩慢,是因?yàn)榛鹱庸撅L(fēng)控較為嚴(yán)格,必須一期募集完成后才能發(fā)行下一期;另外,也考慮到資金成本問(wèn)題。但一位接近該資管計(jì)劃融資方的人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者透露,由于這筆資金主要用來(lái)拿地,所以融資方比較著急?! ‘a(chǎn)品銷售分化大 “其實(shí),這只產(chǎn)品本身并不差,收益率較高,而且項(xiàng)目位于京郊,在京津冀一體化的背景下,具有一定前景?!币晃徊辉妇呙闹槿耸空f(shuō),實(shí)際上,當(dāng)初曾有多家信托、基金子公司爭(zhēng)搶這一項(xiàng)目,最終這家基金子公司奪魁。這位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,該產(chǎn)品發(fā)行速度較慢,反映了當(dāng)前基金子公司整體銷售能力較弱的問(wèn)題?! 〉杏^點(diǎn)認(rèn)為,該資管計(jì)劃三個(gè)月難以募集三億元,正是當(dāng)下房地產(chǎn)信托、資管計(jì)劃產(chǎn)品銷售分化增大的一個(gè)縮影。 “我們公司也有一些房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃面臨同樣問(wèn)題,有時(shí)候一個(gè)月只能募集到兩三千萬(wàn)元。”某信托公司高管如是說(shuō)?! ‘?dāng)前房地產(chǎn)信托、資管計(jì)劃的銷售不容樂(lè)觀。以信托為例,在上周集合信托成立、發(fā)行數(shù)量雙雙增加的背景下,僅成立了9只房地產(chǎn)集合信托,規(guī)模為4.03億元。據(jù)用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,在5月成立的集合信托中,投資領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)的規(guī)模是86.53億元,占比僅為18.1%——這一數(shù)據(jù)是今年以來(lái)該項(xiàng)指標(biāo)的最低值。在前四個(gè)月,房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模占比分別為39.3%、27.44%、25.72%、25.9%。在去年5月房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模的占比高達(dá)31.5%。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,當(dāng)前投資者對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂,是該類集合信托計(jì)劃募資不景氣的重要原因?! 艾F(xiàn)在如果融資方是小型房地產(chǎn)公司,或者項(xiàng)目本身較小,確實(shí)不好賣?!鼻笆鲂磐泄靖吖芴寡裕骸肮句N售部門每天都會(huì)匯報(bào)銷售情況,我們發(fā)現(xiàn),就在公司內(nèi)部,同一銷售期內(nèi),有的產(chǎn)品一周能賣近1億元,但有的一個(gè)月也就賣出兩三千萬(wàn)元。” “那些適銷對(duì)路的產(chǎn)品依然好賣?!鼻笆鲂磐泄靖吖鼙硎荆F(xiàn)在投資者在出手房地產(chǎn)類產(chǎn)品時(shí)特別謹(jǐn)慎,他們對(duì)產(chǎn)品發(fā)行方是信托還是基金子公司并不特別在意,主要是看具體的產(chǎn)品?! ⊥ㄟ^(guò)對(duì)比研究,這位信托公司高管認(rèn)為,那些“適銷對(duì)路”的房地產(chǎn)信托或資管計(jì)劃的特征是,融資方為大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,至少是在省內(nèi)排名靠前;項(xiàng)目位于一二線城市,其中二線城市多是東部和東部地區(qū)的省會(huì)城市;房地產(chǎn)種類偏向住宅,多為剛需房,即便是綜合體建筑也是住宅偏多的類型。此外,他還認(rèn)為,相比收益率,投資者更關(guān)注期限較短的產(chǎn)品。 “從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看,投資者心里已經(jīng)有了一桿秤,大多數(shù)投資者不再?zèng)_著收益率而來(lái),這使得各家公司結(jié)合自己的實(shí)際情況,根據(jù)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品?!鄙鲜鲂磐泄靖吖苷f(shuō)。(中國(guó)證券報(bào))