洋房姐姐最近接到一個(gè)粉絲的咨詢，還挺有意思的：
姐，我房貸利率是5.64%（上浮15%），換成抵押貸后，利率才4.2%，我能不能把房貸置換成抵押貸？
在仔細(xì)與這位粉絲溝通后，洋房姐姐給這位粉絲的建議是：別折騰，老老實(shí)實(shí)還房貸。
最近，房貸換成抵押貸話題的確引起了不少人的關(guān)注。
房貸很貴，特別是之前在2018年買房的朋友們，很多人首套房利率直接上浮15%。
抵押貸很便宜，今年利率全面下行，房貸跌得算少了，各種經(jīng)營(yíng)貸，抵押貸利率低的驚人，低于4%的產(chǎn)品也非常多。
到底有多誘人呢？
來看下面這兩款產(chǎn)品：
這兩款產(chǎn)品的利率都明顯低于房貸，但重點(diǎn)其實(shí)在“備注”欄，都需要“公司”。
這才是關(guān)鍵，中介在朋友圈宣傳的其實(shí)是抵押經(jīng)營(yíng)貸：
拿房子抵押，申請(qǐng)貸款用于公司經(jīng)營(yíng)。
為什么抵押經(jīng)營(yíng)貸利率能做到這么低？
最近你們肯定聽到一個(gè)高頻詞：
經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，這是一個(gè)龐大的戰(zhàn)略，簡(jiǎn)單一點(diǎn)，就是激活國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。
早在一兩年前就開始了，今年形勢(shì)則更為嚴(yán)峻。
要讓大大小小的公司，敢于發(fā)掘國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，敢于創(chuàng)新，發(fā)力補(bǔ)齊產(chǎn)業(yè)短板。
如何給他們信心？
產(chǎn)業(yè)扶持政策是一方面，財(cái)稅和貨幣政策是另一方面。
貨幣方面，利用MLF和LPR引導(dǎo)利率下行，全面降低企業(yè)融資成本，是關(guān)鍵步驟之一。
實(shí)際抵押貸利率以一年期LPR為錨，所以抵押貸利率持續(xù)走低。
不過，很多企業(yè)老板申請(qǐng)了抵押經(jīng)營(yíng)貸，名下本來就有房子，利用政策優(yōu)勢(shì)，申請(qǐng)到了利率超低的抵押貸款，但相當(dāng)部分都用來買房了，原因都出奇得一致：
前景不明朗，與其擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，不如買房配置資產(chǎn)。
所以才有了，之前深圳那一波房?jī)r(jià)暴漲，并迎來了7.15新政。
但房貸換成抵押貸，有這么容易么？
假設(shè)你是個(gè)正常還房貸的工薪族，手中并無過多存款，要完成房貸轉(zhuǎn)抵押貸，需要經(jīng)歷哪幾步呢？
第一步，籌集資金還清房貸款；
工薪族一般手頭上沒有多余存款，一次性還清房貸有很大壓力，很多人賣房，都是靠買方首付款完成解抵押的。
很顯然，提前還清房貸，這筆錢一般都是找中介來短期過橋一下，這種資金按天計(jì)算利息，千分之二或者更高，100萬(wàn)借一個(gè)月就是6萬(wàn)的利息，半個(gè)月也是3萬(wàn)。
第二步，做資料，申請(qǐng)抵押貸。
房貸還清了，接下來就是申請(qǐng)抵押貸了，這里需要注意的是，銀行對(duì)抵押貸的申請(qǐng)要求，并不是像中介吹噓的那么低。
你只是一個(gè)普通的上班族，要做全套資料。
如何讓自己名下有一家公司，公司的流水賬目，與其他公司的業(yè)務(wù)往來，這些都需要中介來操作，收費(fèi)可不低。
最終都折算成貸款服務(wù)費(fèi)上，通常為貸款額度的1%-3%，也不少錢。
這套流程的風(fēng)險(xiǎn)還在于：
一、實(shí)際利率可能高于你的預(yù)期，甚至貸款都不一定能批下來。
中介說的利率都是最理想化的情況，實(shí)際審批拿到的利率很難這么低。
如果申請(qǐng)不下來，那就是更大的麻煩，你當(dāng)初提前還款用的資金可是借的，利息非常高。
二、實(shí)際成本肯定高于抵押貸的利息。
申請(qǐng)抵押貸，需要中介協(xié)助包裝，包裝得越好，成本越高。
三、抵押貸的年限有坑。
中介承諾的10年，甚至最長(zhǎng)20年期限，并不是一次申請(qǐng)就完事了，中間往往需要續(xù)簽，差不多每隔3年就要重新審核征信、資質(zhì)，重新定利率，這里面的變數(shù)也不小。另外，今年有些借助疫情拿到的超低利率，往往優(yōu)惠期只有一年，一年后利率可能就要上漲了。
所以，不要只盯著眼前誘人的抵押貸利率看，隱形成本也是非常高的。
除非你是個(gè)玩貸款的行家里手，或者是的確需要資金周轉(zhuǎn)，又或者房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)初買房的成本，不想賣房，只想通過二次抵押把房?jī)r(jià)上漲部分提前拿到手里，才可以謹(jǐn)慎考慮抵押貸。
如果你只是個(gè)普通上班族，只是簡(jiǎn)單想把房貸換成抵押貸，洋房姐姐并不建議這樣做。
實(shí)際上，貸款年限足夠長(zhǎng)，月供很穩(wěn)定，壓力均勻，房貸的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)相當(dāng)明顯了。