出于經(jīng)濟條件、抗通脹等方面考慮，大部分購房者都會選擇貸款買房。貸款買房流程復雜，不少購房者對貸款環(huán)節(jié)中的各種問題，比如公積金及商業(yè)貸款的貸款資格、還款方式、貸款利率等不是太清楚。本文將從這些維度出發(fā)，為各位奉上詳細解答↓↓↓
（一） 商業(yè)貸款資格
1、具有合法有效的身份證明。年滿18周歲至65周歲的中國公民，最長貸款期限30年。
2、征信較好。一般出現(xiàn)“連三累六”——連續(xù)三個月逾期還款、累計六次逾期還款，就會被認定為征信差。逾期越多，征信越差，貸款被拒的可能性越大。
3、具備按時償還貸款本息的能力。償還住房貸款的月支出不得高于月收入的50%，且月所有債務支出不得高于月收入的50%。也就是說收入應至少達到總負債月供的2倍。
【例】客戶A，名下車貸每月還款1300元，無其他負債記錄，現(xiàn)欲通過商業(yè)貸款購買市北區(qū)一套商品房，月供6000元。請問，小A開具收入證明的最低金額是多少？
【解】收入證明最低金額為（1300+6000）*2=14600元。
（二）公積金貸款資格
根據(jù)《青島市個人住房公積金貸款管理辦法》規(guī)定，青島市公積金貸款資格主要如下：
1、是所購住房的產(chǎn)權人；
2、具有青島市行政區(qū)域內(nèi)的常住戶口或有效居留身份;
3、符合申請貸款的住房公積金繳存條件;
4、具有購房合同或協(xié)議及相關證明材料，且購房首付款比例符合規(guī)定要求;
5、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按規(guī)定償還貸款本息的能力;
6、同意辦理公積金中心認可的貸款擔保及相關手續(xù);
7、借款申請人所購買的住房須為家庭（包括借款申請人、配偶及未成年子女）首套自住住房或第二套改善型普通自住住房；購買第三套及以上住房或者已經(jīng)兩次使用過公積金貸款的繳存職工家庭不得申請公積金貸款；
8、借款申請人及配偶均無尚未還清的公積金貸款。
在異地繳存住房公積金的本市戶籍職工（膠東四市繳存職工不受戶籍限制），符合上述申貸條件，可以持相關證明，按照規(guī)定要求向公積金中心申請公積金貸款。
小貼士：首套房、二套房認定標準
以下三點同時滿足，以貸款年限短的為準：
（1）房齡：多數(shù)銀行要求房齡≤30年。
（2）借款人年齡：借款年限+借款人年齡≤70。
（3）最長貸款年限：銀行貸款年限≤30年。
注：以上為多數(shù)銀行普遍標準，具體執(zhí)行以銀行實際為準。
【例】客戶B，青島戶籍，今年53周歲，現(xiàn)欲通過中國建設銀行的商業(yè)貸款購買一套市北區(qū)的二手住宅，建成年代為2010年，請計算B的最長貸款年限。
【解】①根據(jù)房齡，建成年代為2010年，房齡為2022-2010=12（年），50-12=38（年）（注：建設銀行要求銀行貸款年限+房齡≤50 年）；②根據(jù)客戶年齡和銀行貸款政策，建設銀行最大貸款年齡為70歲，70-53=17（年）；因此，根據(jù)青島市貸款政策，小B的最長貸款年限取最短為17年。
根據(jù)貝殼找房交易中心提供的青島14家重點銀行利率數(shù)據(jù)來看，目前主流執(zhí)行利率首套房基本維持在5.10%左右，二套房維持在5.40%左右。
其中，匯豐銀行房貸利率最低，首套房貸款利率可做到5.05%，二套房貸款利率可做到5.30%。
注：以上銀行利率采集時間為2022年4月21日，僅供參考，具體以銀行當前執(zhí)行利率為準。
1、等額本息
把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。因此，還款人每月還款金額固定，但每月還款額當中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。
【適合人群】由于每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。所以，比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人經(jīng)濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式，公務員、教師等收入和工作機會相對穩(wěn)定的群體也適合這種還款方式。
2、等額本金
將本金分攤到每個月內(nèi)，同時付清上一個交易日至本還款日之間的利息。因此還款人前期支付的利息較多，還款負擔逐月遞減。
【適合人群】由于每月的還款本金額固定，而所還利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，隨著時間的推移每月還款額越來越少。因此，比較適合前期還款能力強的貸款人，比如經(jīng)濟實力較好的中年人。
以貸款100萬，計劃還款20年為例對兩者進行區(qū)分：
（圖片源自網(wǎng)絡，侵刪）
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