二手房屋貸款年限受哪些因素影響?當我們購買商品房辦理貸款時,需要對房貸年限做出選擇。目前商業(yè)銀行提供的住房抵押貸款的選擇余地很大,貸款年限可以從1年、5年、10年、20年到30年。但是,在實際貸款申請過程中,有很多因素影響著銀行實際批準的年限。那么,二手房屋貸款年限受哪些因素影響?
一、土地使用年限
土地使用年限≠房齡貸款時千萬別搞混
專家解析:在購房人申請房貸時,大多比較關(guān)注的是房子的房齡,卻很少有人注意房屋的土地使用年限。土地使用年限和房齡不同,是從開發(fā)商最早拿地時開始算起,而房齡則是從房屋竣工驗收合格到交付使用之日起計算,因此房齡通常小于土地使用年限。目前大多數(shù)銀行的規(guī)定都是要求貸款年限小于土地使用年限,然而不同的銀行規(guī)定也不相同,購房人在貸款以前最好咨詢貸款銀行,查清購買房屋的土地使用年限,以免所購房屋因為土地剩余的使用年限少而影響自己的貸款年限,增加自身的還貸壓力。
二、所購房屋的“房齡”
超過20年房齡的二手房容易被銀行“拒之門外”
專家解析:購房人在申請房貸時,所購房屋的“年齡”也是決定貸款年限的主要因素。一般來說,房齡較老的房屋在申請貸款時獲批的貸款年限也比較短,例如北京東城、西城等二環(huán)內(nèi)一些70或80年代的房屋,由于建造時間比較久遠,銀行在貸款時可控的風險相對較大,因此在貸款審批時也會比較謹慎,房齡在20年以上的房屋,通常就比較容易被銀行“拒之門外”。而房齡較新的房產(chǎn)在貸款時被批準的年限通常比較長,例如北京城五環(huán)外一些建房期在10年以內(nèi)的二手房,其各方面條件較好,而且因為很多房屋都是剛建2年內(nèi),因此買房時還會免除營業(yè)稅,在近期很受購房人追捧。銀行對這類房齡的住房在審核貸款時也會加快審批速度。
三、公積金繳存額度
公積金繳得越多能貸款的年限越短
專家解析:在公積金貸款申請時,銀行對高收入人群的要求比較嚴格。高收入人群在申請公積金貸款時應(yīng)該格外注意,如果個人公積金每月的繳存額達到2085元或以上,貸款的年限則無法達到30年,繳存的額度越高,貸款的年限也就越短,而這一點經(jīng)常被購房人忽略。目前公積金貸款額度已經(jīng)由80萬提高到120萬,使用的人群也逐漸增多,因此如果收入較高,貸款的年限也會縮短。
四、借款人年齡
購房人年齡越大獲得批貸的年限越短
專家解析:銀行在為借款人評估房貸還款年限時,首先以其年齡作為基礎(chǔ)。一般在符合貸款條件的前提下,年齡越小貸款年限越長,反之年齡越大,貸款年限則較短。通常情況下,在商業(yè)貸款方面,借款人年齡和貸款年限應(yīng)小于65年,而公積金貸款則為借款人年齡和貸款年限小于70年,購房人年齡和貸款年限成反比,申請人的年齡越大,相應(yīng)獲得的貸款年限也就越短。
延伸閱讀:如何確定貸款年限?
貸款期限是愈長愈好,還是短期的好?這主要取決于購房者的經(jīng)濟能力及其投資偏好。
一般來說,還款期限越長,則每月還款額越低,負擔就相對輕一些;反之,還款期限越短,則每月還款額越高,負擔就相對重一些??梢姡娱L還款期限的目的主要是為了降低每月還款額,但是否期限月長越好呢?讓我們來看一個例子。以借款一萬元為例,如果一年還清,每月還款865元,如果兩年還清,每月只需還款448元,每月還款減少413元,負擔減輕50%左右。而比較第十九年和第二十年,19年的為每月還款76元,20年的為每月還款78元,同樣是延長一年,每月負擔只減少元,約為2%??梢娖谙捱^長不能使每月還款額大幅度減少,而白白增添了利息負擔。所以合理的期限為5—8年。
假若限制一個期限較長的抵押貸款,每月付款額就相應(yīng)較少,因而就容許由較多的資金積累用語改善生活品質(zhì)或作其他方面的投資。而且購房者還可以根據(jù)自己的收入狀況提前付清抵押貸款的余款,以避免長期的利息負擔。但是,是不是選擇抵押貸款的期限越長越好呢?這并不是好事,問題出在期限越長的抵押貸款所支付的利息占貸款總額的比例較高 ,而且隨著收入增長,過長的期限會造成過小的每月付款額,從而帶來不必要的利息支出。
舉例來說,一個年利率10% ,10萬元的30年貸款,每個月利息費用878元,全部利息費用是21.6元,是本金的兩倍多,同樣10萬元的15年貸款,每月利息075元,雖然比30年的多了97元,但全部利息支出只有9.35萬元,比30年少了12.2萬元,還只花了一半的發(fā)時間就還清了貸款。房地產(chǎn)投資專家認為,以年利10%為例,10年的總付款額是抵押款的1.59倍,若選擇20年分期付款總付款額便達到了抵押額的2.3倍。因此,購房者應(yīng)根據(jù)自己經(jīng)濟收入狀況及未來預(yù)算,確定一個合理的抵押貸款期限,一般應(yīng)選擇10到15年貸款期限為適當。對資金比較充裕的人來說,長期貸款比較有利??梢越枞腴L期資金,同時對外作出短期投資,短期投資的回報足以償還長期借貸并有贏余。
對于資金緊張的購房人,由于除了還貸以外,沒有更多的錢做其他投資,所以還是首先考慮避免支出過多利息,應(yīng)以中短期貸款比較合適。
七成二十年貸款十所有貸款中成數(shù)最高,期限最長的一種,但很難說是最好的一種。最主要的是購房人要依據(jù)自己的實際情況選擇適合自己的貸款種類。