二手房按揭貸款流程中應(yīng)注意的問題
1.評(píng)估價(jià)與最高貸款額
在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，銀行一般會(huì)先對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值一般會(huì)低于其市值。銀行在放貸時(shí)采用合同價(jià)和評(píng)估價(jià)兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。
2.竣工年代與貸款年限
房產(chǎn)證上的竣工年代通常會(huì)很容易被借款人忽略，其實(shí)銀行在審批貸款過程中通常會(huì)把竣工年代作為影響借款人申請(qǐng)貸款年限的主要條件。
3.貸款成數(shù)和利率
借款人需要注意的是，如果之前曾使用過公積金貸款，再次申請(qǐng)公積金貸款時(shí)須結(jié)清后方可使用。
4.還款方式的選擇
銀行現(xiàn)在的還款方式主要有等額本息、等額本金等。各種還款方式是針對(duì)不同的客戶分別推出的，例如等額本息適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層，等額本金適合那些前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的借款人群，此還款方式相對(duì)于前者更能節(jié)省利息。還須提醒借款人的是，不要為了節(jié)省利息而選擇不適合自己的還款方式。此外，借款人在申請(qǐng)貸款時(shí)還要結(jié)合自身現(xiàn)有的還款能力，月供額一般以不超過家庭收入的50%為宜。
5.貸款銀行的選擇
如果借款人選擇的是常見的房貸產(chǎn)品，那么最好綜合考慮各銀行的網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等因素來選擇。當(dāng)然，服務(wù)質(zhì)量等軟性條件也要加以考慮。
6.收入證明與還款能力
銀行在批貸時(shí)，會(huì)要求借款人提供能證明其還款能力的證明，也就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位為借款人開具的收入狀況證明。如果申請(qǐng)人已婚，一個(gè)人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時(shí)開具的收入證明來申請(qǐng)貸款。符合條件后，銀行也可以審批。另外，家庭的一些其他資產(chǎn)，如大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行一般會(huì)作參考的。
7.借款人自身相關(guān)情況 比如個(gè)人誠(chéng)信
對(duì)于貸款人來說，個(gè)人征信紀(jì)錄非常重要，因?yàn)槟壳把胄姓餍畔到y(tǒng)是全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的。作為銀行審批的參考依據(jù)，個(gè)人信用情況直接影響銀行對(duì)借款人還款能力的評(píng)估。目前信用檔案主要包括信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款情況。其中，信用卡記錄是很多借款人容易忽略的細(xì)節(jié)。雖然信用卡多數(shù)為小額消費(fèi)，但是否按時(shí)還款直接反映了個(gè)人的信用良好與否。在這里提醒廣大借款人，信用卡消費(fèi)后一定要按時(shí)還款。
8.申請(qǐng)貸款到放貸周期
購(gòu)房人申請(qǐng)貸款的過程需要經(jīng)過很多機(jī)構(gòu)(包括評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、銀行等)的配合才能完成。通常情況下，銀行需要客戶選定相應(yīng)的擔(dān)保服務(wù)機(jī)構(gòu)。如果通過擔(dān)保機(jī)構(gòu)辦理的話，銀行一般從買賣雙方辦理完過戶手續(xù)起3~4個(gè)工作日將房款給業(yè)主。加上之前的評(píng)估時(shí)間和銀行審批時(shí)間，最快的話7個(gè)工作日就可以辦理完成。在此提醒廣大借款人，在全過程中一定要配合各個(gè)機(jī)構(gòu)，包括個(gè)人資料的準(zhǔn)備以及面簽等需要借款人簽字的程序，這樣才能保證借款人在最快的時(shí)間內(nèi)辦理完全部手續(xù)。