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房屋所有人在出租房屋以前就已經(jīng)辦理了抵押或在房屋出租以后又另行辦理了抵押的現(xiàn)象普遍存在。一旦房屋上既存在租賃關(guān)系，又存在抵押權(quán)，承租人與抵押權(quán)人的權(quán)利有可能產(chǎn)生沖突，為此我們有必要了解我國(guó)現(xiàn)行法律中的“抵押不破租賃”規(guī)則。
“抵押不破租賃”，是指在抵押物上設(shè)立的租賃關(guān)系，在一定條件下，不因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而受影響。我國(guó)《民法典》第四百零五條規(guī)定，“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”就房屋租賃與房屋抵押之間的沖突而言，“抵押不破租賃”需要滿足租賃關(guān)系先于抵押權(quán)設(shè)立，以及承租人已經(jīng)占有租賃房屋兩項(xiàng)條件后，才能夠?qū)乖诤笤O(shè)立的抵押權(quán)。也就是說(shuō)，如果僅簽訂租賃合同，承租人未實(shí)際占有租賃物，或者在抵押權(quán)設(shè)定以后再建立的租賃關(guān)系，在產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)不能對(duì)抗抵押權(quán)。
因此在房屋交易過(guò)程中，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，抵押權(quán)人需要核實(shí)抵押權(quán)設(shè)立以前，抵押房屋是否有租客使用，以確保抵押權(quán)能夠有效行使。而租住房屋的租客，需要核實(shí)租住的房屋是否已經(jīng)設(shè)立了抵押，以免因抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而受到不利影響。
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