一線城市住房抵押貸款“新變”：經(jīng)營(yíng)類利率下行，消費(fèi)類此消彼長(zhǎng)。
實(shí)際上，對(duì)于科技含量不高的民營(yíng)小微實(shí)體企業(yè)、個(gè)體工商戶等，通過(guò)股東、控制人來(lái)抵押個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)獲得融資，還是最主要的融資方式。
今年監(jiān)管部門多次喊話銀行的住房抵押貸款產(chǎn)品，提出審慎發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，努力抑制居民杠桿率，嚴(yán)控個(gè)人消費(fèi)貸款等違規(guī)流入股市和房市，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化。
自此，諸多銀行紛紛提高抵押貸款利率，下調(diào)抵押額度，并嚴(yán)格審查企業(yè)、個(gè)人的貸款用途。部分銀行半年報(bào)也顯示抵押貸款占總貸款比例有所下降，如中信銀行(5.720,0.00,0.00%)2018年上半年抵質(zhì)押貸款余額1.97萬(wàn)億，占比為58.17%，比上年末下降0.25個(gè)百分點(diǎn)；光大銀行(3.730,0.03,0.81%)上半年抵押貸款余額7715億元，占比下降2.56個(gè)百分點(diǎn)為34.55%。
而在經(jīng)歷了半年左右的“嚴(yán)冬”后，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近日走訪多家銀行了解到，目前住房抵押經(jīng)營(yíng)貸款在審核、放款等方面都有所放松，部分銀行出現(xiàn)額度下行、放款時(shí)間加快等情況。但抵押消費(fèi)貸款仍遭嚴(yán)控，部分銀行仍然停貸，而還有該業(yè)務(wù)的銀行也出現(xiàn)利率偏高、審核趨嚴(yán)等情況。
抵押經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)回暖
中信銀行個(gè)人貸款部某客戶經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，從去年開始，中信銀行的個(gè)人住房抵押貸款經(jīng)歷了從寬松到收緊，又再到目前利率寬松的過(guò)程。
“在2017年的時(shí)候，我們抵押貸款放得比較多，到了今年2月底，則接到通知表示暫停200萬(wàn)以上額度的住房抵押貸款，并且貸款利率也上行到7.03%以上。不過(guò)，7月份后，資金相對(duì)寬松。雖然目前抵押經(jīng)營(yíng)貸款額度還是不能超過(guò)200萬(wàn)元，但利率則可以做到6.3%左右了，不過(guò)預(yù)計(jì)四季度可能會(huì)出現(xiàn)一些放松。但抵押消費(fèi)貸利率則還維持在7%左右?！?/p>
而招商銀行(27.400,0.00,0.00%)抵押貸款利率也出現(xiàn)了明顯下調(diào)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者4月咨詢招商銀行個(gè)人貸款部門的時(shí)候，客戶經(jīng)理表示利率個(gè)人住房抵押經(jīng)營(yíng)貸款利率在6.7%左右，且放款條件審查較為嚴(yán)格，但目前抵押貸款用于經(jīng)營(yíng)方面的，利率則可以做到不到6%，具體則需要看客戶和企業(yè)資質(zhì)情況。
“目前經(jīng)營(yíng)類貸款我們還是相對(duì)積極的，現(xiàn)在這個(gè)房抵快貸產(chǎn)品就是給從事實(shí)體經(jīng)營(yíng)的小微企業(yè)提供一個(gè)便捷的融資通道，目前利率在6.7%左右，授信三年，可以循環(huán)使用，資料齊全后一周左右就放款。另外，還有一個(gè)20年等額還款的產(chǎn)品，利率則在7%左右?！?/p>
不過(guò)，浦發(fā)銀行(10.040,0.02,0.20%)客戶經(jīng)理也多次給21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者強(qiáng)調(diào)，錢一定是要用于經(jīng)營(yíng)的，即使放款后也會(huì)抽查合同、匯款賬戶、資金流向等，不允許進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
而興業(yè)銀行(14.710,0.06,0.41%)的個(gè)人住房抵押經(jīng)營(yíng)貸款則在對(duì)申請(qǐng)人的要求上有所放寬。只要證明是實(shí)際控制人即可，不需要一定是大股東、法定代表人等，但在利率上則還維持在7%左右，和半年前差不多。
實(shí)際上，對(duì)于科技含量不高的民營(yíng)小微實(shí)體企業(yè)、個(gè)體工商戶等，通過(guò)股東、控制人來(lái)抵押個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)獲得融資，還是最主要的融資方式。山東地區(qū)一家紡織企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，雖然一直說(shuō)要支持小微企業(yè)，但就我們自身而言，通過(guò)抵押不動(dòng)產(chǎn)幾乎是獲得貸款的唯一方式，授信貸款是難以獲得的。
珠三角地區(qū)某國(guó)有大行副行長(zhǎng)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，銀行放松抵押經(jīng)營(yíng)貸款，也有出于支持小微企業(yè)的考慮。“只要資金真的是進(jìn)入了實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，并不會(huì)抬高房地產(chǎn)價(jià)格、促進(jìn)泡沫化?！?/p>
中國(guó)工商銀行(5.290,-0.05,-0.94%)行長(zhǎng)谷澍也在今年的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，居民的杠桿率在前幾年有一個(gè)比較快的上升。這一段時(shí)間整個(gè)居民杠桿率相對(duì)穩(wěn)定下來(lái)，總體上看房地產(chǎn)領(lǐng)域債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控，下半年也將嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)監(jiān)管要求，加強(qiáng)貸款的資金用途和流向的管理。
抵押消費(fèi)貸被嚴(yán)控卻難抑
但另一方面，雖然個(gè)人住房抵押貸款的要求有所放松，但抵押消費(fèi)類貸款的則在緊縮，部分銀行也已經(jīng)暫停了大額的個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款。如21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，北京地區(qū)包括招商銀行、浙商銀行在內(nèi)的多家股份行，上海地區(qū)包括江蘇銀行(6.220,0.00,0.00%)在內(nèi)一些股份行、城商行都已經(jīng)暫停個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸。
多位銀行個(gè)貸部客戶經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，從2016年下半年開始，就有感覺(jué)多家銀行，尤其是股份制銀行在發(fā)力個(gè)人消費(fèi)貸款，包括大額的住房抵押消費(fèi)貸款和小額的信用類消費(fèi)貸款。但后來(lái)發(fā)現(xiàn)，部分消費(fèi)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，多家銀行也因此受到了監(jiān)管處罰，因此目前額度較大的抵押消費(fèi)貸在額度、利率、審核上都難以放松，有些銀行甚至?xí)和Ｔ摌I(yè)務(wù)。
浦發(fā)銀行一名客戶經(jīng)理則表示，目前住房抵押消費(fèi)貸還在繼續(xù)做，但一定要求提供購(gòu)物發(fā)票，不能是憑證或小票?！罢l(shuí)沒(méi)事抵押房子消費(fèi)個(gè)100萬(wàn)，發(fā)票你提供得出來(lái)嗎？其實(shí)還是有很多違規(guī)進(jìn)入樓市，現(xiàn)在都在嚴(yán)查貸款的違規(guī)使用情況。而在銀行要求提供消費(fèi)發(fā)票后，申請(qǐng)自然少了，放款也少了。”
但實(shí)際上，雖然銀行在嚴(yán)控住房抵押消費(fèi)類貸款，但多位客戶經(jīng)理都表示，包括“按揭貸款”、“個(gè)人住房抵押經(jīng)營(yíng)貸”、“個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸”在內(nèi)的個(gè)人貸款，不良率相對(duì)對(duì)公貸款來(lái)說(shuō)都很低。
央行最新公布數(shù)據(jù)顯示，8月新增人民幣貸款共1.28萬(wàn)億元，其中住戶部門短期貸款增加2598億，占比達(dá)20%，銀行信貸更多的，還是投向了風(fēng)險(xiǎn)較小的個(gè)人貸款。
天風(fēng)證券銀行業(yè)首席分析師廖志明表示，目前銀行對(duì)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)偏向明顯，住戶部門消費(fèi)貸款需求仍較好?！皬馁Y產(chǎn)質(zhì)量來(lái)看，個(gè)人消費(fèi)貸款利率高風(fēng)險(xiǎn)低，目前抵押消費(fèi)類貸款受到政策嚴(yán)控，銀行自然多發(fā)力在信用類消費(fèi)貸款上，但其中也要注意居民杠桿率抬升下的共債問(wèn)題。”
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