為什么叫“教學(xué)篇”，因?yàn)楹芏鄡?nèi)容在同行業(yè)都是眾所周知的，不是為了炫耀，主要是為了讓部分客戶了解房產(chǎn)二按揭的相關(guān)概念和要求；很多客戶認(rèn)為房產(chǎn)已經(jīng)貸款了，房產(chǎn)無(wú)法再融資。其實(shí)很多銀行或者貸款機(jī)構(gòu)都推出了相關(guān)的貸款產(chǎn)品，但是會(huì)有一定的門檻。先說(shuō)房地產(chǎn)二次抵押的相關(guān)要求：
房產(chǎn)二次抵押貸款（銀行版）：
1、個(gè)人是否可申請(qǐng)？：
目前二按揭大部分銀行不接受個(gè)人客戶，有公司(或者直系親屬有公司且成立3個(gè)月以上)才能申請(qǐng)，只能作為商業(yè)貸款，需要打入第三方賬戶。
2、可接受的抵押物有哪些？
房產(chǎn)二次抵押只接受住宅，目前不接受商鋪、寫字樓、廠房、酒店式公寓等商業(yè)類房產(chǎn)。。
3、最高能貸多少？
銀行房地產(chǎn)二次抵押的最高額度為房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的60%，(在外環(huán)以內(nèi)的，最高為60%；外環(huán)高達(dá)50%)
4、貸款期限是多少？
目前兩次房貸的期限都是1-20年。不同的銀行有不同的政策。
5、需要銀行流水嗎？
需要一些流水，至少證明企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)，但對(duì)流水沒(méi)有具體要求。
6、銀行二次抵押貸款的利息一般是多少？
二次房貸最低年利率為6%，目前利率區(qū)間為6%-8.5%(各家銀行價(jià)格不同)。
7、什么情況下無(wú)法辦理房產(chǎn)二次抵押貸款？
(1)原房產(chǎn)貸款是房產(chǎn)抵押貸款，不可能申請(qǐng)二次抵押(一次抵押貸款必須是一次抵押貸款)；
(2)抵押貸款償還時(shí)間不足一年，不能申請(qǐng)二次抵押；
(3)房產(chǎn)已被銀行打了最高債權(quán)，無(wú)法申請(qǐng)二次抵押(所謂最高債權(quán)，是指無(wú)論貸款金額是多少，銀行在辦理房產(chǎn)抵押登記時(shí)，無(wú)論貸款金額是多少，銀行都已按照房產(chǎn)評(píng)估總價(jià)進(jìn)行了債權(quán)登記，防止客戶再次抵押)；
(4)抵押貸款合同寫明不允許申請(qǐng)二次抵押，所以不可能申請(qǐng)二次抵押；
(5)產(chǎn)權(quán)人年齡大于70周歲小于18周歲，不能申請(qǐng)二次抵押；
(6)貸款金額不足30萬(wàn)元的，不能申請(qǐng)二次抵押；(房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的60%減去現(xiàn)有貸款，剩余金額必須大于30萬(wàn))
(7)房齡超過(guò)25年，或者面積小于35平方米，不能辦理二次抵押；
(8)房產(chǎn)開(kāi)房(兩個(gè)房產(chǎn)開(kāi)成一個(gè))，或者標(biāo)注為違建，無(wú)法辦理二次抵押；房產(chǎn)二次抵押貸款（機(jī)構(gòu)，小貸公司版）
相對(duì)于機(jī)構(gòu)小額貸款公司，兩者抵押要求相對(duì)較低，利率相對(duì)較高。一般月息在0.89-1.5左右(不包括保證金、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、鑒定費(fèi)、開(kāi)戶費(fèi)等一些亂七八糟的費(fèi)用)。一般只需說(shuō)明貸款用途和還款來(lái)源，大部分都能批下來(lái)。
最近， 的貸款機(jī)構(gòu)和小額貸款公司的房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)比較混亂，價(jià)格不確定，或者抵押后無(wú)法付款，建議選擇的時(shí)候要慎重。.
《找民間貸款公司有哪些風(fēng)險(xiǎn)》之前提到過(guò)，辦理抵押貸款要借助民間貸款公司，盡量不要以個(gè)人名義抵押。最近有客戶出事了。原因是以個(gè)人名義抵押的貸款，大多是由“配資公司”辦理的?！芭滟Y公司”，尋找有錢的出資人，為需要辦理抵押貸款的客戶提供資金，然后從中賺取手續(xù)費(fèi)。正常情況下，這種模式是沒(méi)有問(wèn)題的。但近年來(lái)P2P公司的套路貸太多，導(dǎo)致這類公司受到打擊。很多公司倒閉了或者出事了，導(dǎo)致客戶在還完房貸后無(wú)法注銷抵押登記。需謹(jǐn)慎。
近期的銀行審批條件已經(jīng)相對(duì)放松，如果可以，盡可能選擇銀行。
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