個人房產(chǎn)抵押貸款如何做銀行流水，房產(chǎn)抵押貸款前如何打造流水

教你在抵押貸款前做好銀行流水規(guī)劃？

可能有人會對這個標(biāo)題嗤之以鼻，那為什么要提前規(guī)劃好流水呢？當(dāng)我需要錢的時候，我的房子可以抵押，而不是信用貸款？沒必要提前計劃嗎？

在留下來為客戶辦理房產(chǎn)抵押貸款時，我發(fā)現(xiàn)很多客戶因為沒有流水、流水不規(guī)范而無法審批銀行貸款，或者找不到合適的產(chǎn)品，只能選擇較高的利率。

對于上班族，銀行會主要看工資卡流量、房租流量等固定收入流量；同時反映在銀行流水上的家庭(一般指夫妻雙方)月收入需要是每月房貸還款的兩倍以上。或者個體戶公司申請，銀行會主要檢查經(jīng)營戶的進賬流量，法人或股東個人賬戶的進賬流量，少部分銀行認可金融個人賬戶的進賬流量；銀行流水中的要求，能體現(xiàn)每個月固定時間相對穩(wěn)定的進場；一般每年流水至少要覆蓋兩次貸款額。

本文重點介紹在辦理房產(chǎn)抵押貸款前，如何做好銀行流水規(guī)劃！

首先，根據(jù)銀行對流水的認定，我們大致將流水分為四類：

第一類流量(認可度較高):稅后打卡工資流量(包括公司匯出的獎金流量)，一般表現(xiàn)為工資單、工資等。

二類流量(相對認可):個人固定轉(zhuǎn)賬收入，如固定時間、固定金額等，也可以通過柜臺、網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬等方式得到部分銀行認可。

三種流水(作為企業(yè)客戶主要收入的認定):對公賬戶流水。

類流水(認定為適當(dāng)):個人賬戶不定期流水。

一流的流動銀行認可度很高，但因為扣稅等原因，一般沒有全部收入，所以建設(shè)成本高。因為二類水成本低，個人發(fā)揮的空間更大。三類流水主要針對小微企業(yè)客戶，大部分中大型企業(yè)由于流水量大，可以滿足要求。四流水主要是平時不定期不定期的收據(jù)。

對于上班族，銀行主要認可第一類流水，第二類流水，少數(shù)銀行認可第四類流水；對于企業(yè)客戶，銀行主要認可三類流水和少量四類流水。

其次，搭建前要做好以下準(zhǔn)備工作。

1.我準(zhǔn)備了新的銀行卡，開通了網(wǎng)銀和手機銀行。我建議開中信，因為匯款人的名字和卡號會藏在ZX銀行(大多數(shù)人都知道)。

2.公司可以新開一個普通賬戶，也可以在原公司賬戶進行借記，開通網(wǎng)上銀行(當(dāng)然新開一個普通賬戶更安全)。

第三，開始建兩種流水，三種流水。

1.固定收入工資(所謂避稅工資):匯款時，應(yīng)在備注中注明工資或勞務(wù)費用。每月固定時間匯款，遇節(jié)假日可提前或延后。

2.租金收入：租金收入是流動的。一般第一個月交三存一，后期每季度交。時間不需要固定在某一天，只要當(dāng)月匯款即可。

3.企業(yè)流水主要是公司之間的往來。需要有幾個公司的朋友一起轉(zhuǎn)賬。匯款的備注，最好是貨款或活期，會通過其他賬戶退回，形成循環(huán)。

第四、打造流水時有哪些需要注意的？

1.租金收入：需匹配租賃合同上的金額，匯款時間前后不要相差太久。

2.其他固定的轉(zhuǎn)賬收入，如各項補貼款、報銷款、季度獎、年終獎等，根據(jù)各行業(yè)調(diào)整，可由公司私人賬戶轉(zhuǎn)賬或看不出轉(zhuǎn)賬方，同時需避免本人或直系親屬賬戶轉(zhuǎn)賬。

3.避免當(dāng)天存取。當(dāng)天或隔天存取的同樣金額，銀行基本上完全剔除，還可能被銀行定為故意走賬流水。

4.結(jié)息。很多銀行工作人員審查流水沒辦法一筆筆計算，所以有個討巧的方法就是看結(jié)息日的金額。每季度的21號為銀行結(jié)息日，根據(jù)前一季度賬戶余額結(jié)算。

5.多存少取、保持較高的賬戶余額（需用款是可集中提?。?，并且余額不能為0。

6.準(zhǔn)備一份銀行認可的流水，流水至少為6個月，最好是一年時間。

7.不建議做一份假流水?，F(xiàn)在銀行基本都會去驗證真?zhèn)?，驗證方法很多，如柜面再拉取一份對比，網(wǎng)銀下載Excel表格比對、電話銀行、結(jié)息統(tǒng)計等，可能僥幸逃過一劫，但如被查出，可能會進入銀行黑名單。

第五、辦理房產(chǎn)抵押貸款的金額與流水的比例多少合適呢？

舉例：

如果銀行抵押貸款金額為100萬，20年等額本息，以呆呆能做的較為優(yōu)惠的年利率5.7%來算，月還款金額約為6993元。

按照銀行認可兩倍左右覆蓋，至少需要14000元左右。

如有其他的負債，需根據(jù)負債情況來調(diào)整銀行流水

負債計算：

信用貸款、房產(chǎn)抵押貸款、按揭貸款、汽車貸款類負債一般直接認可月還款金額；

信用卡類負債多數(shù)銀行直接認可已消費金額的10%；

如負債1萬元，那流水最好準(zhǔn)備2萬或以上流水。

建議，如有能力，盡可能在辦理房產(chǎn)抵押貸款前，優(yōu)先結(jié)清信用卡類負債。

此外，拉銀行流水賬單與拉征信記錄不同，流水可以隨時打印，不影響貸款。

企業(yè)客戶舉例：

客戶房產(chǎn)總價1000萬，最高額申請700萬抵押貸款，客戶年度公司走賬中的，可被銀行認可的流水至少需要達到1400萬以上。

最后、流水的作用主要是向銀行證明你有穩(wěn)定持續(xù)的還款能力，而這個還款能力除抵押物本身以外，最直觀的就體現(xiàn)在流水上。規(guī)劃流水跟上一篇規(guī)劃征信一樣，是長期累積的過程，但真正需要貸款時將會發(fā)揮巨大的作用。

延伸篇：遇到馬上就要申請抵押或者按揭貸款，流水不夠如何補救？

方式1：與銀行協(xié)商先存后貸：不少銀行存款指標(biāo)壓力較大，如果可以先存一部分現(xiàn)金作為理財，部分可以放低對流水的要求，如果是大額存款甚至可以要求降一些利息，存款期限盡量控制在3~6個月；

方式2：部分銀行認可其他擔(dān)保證明，如大額存單，股票債券，房產(chǎn)等，多提供一些作為還款來源，對貸款審批也能起到一定的作用；

方式3：增加共同借款人，多數(shù)銀行只接受夫妻作為共同借款人共同也有部分銀行可接受直系親屬作為共同借款人，年齡一般要求18-55周歲。

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