可能有人會對這個標題嗤之以鼻，那為什么要提前規(guī)劃好流水呢？當我需要錢的時候，我的房子可以抵押，而不是信用貸款？沒必要提前計劃嗎？
在留下來為客戶辦理房產(chǎn)抵押貸款時，我發(fā)現(xiàn)很多客戶因為沒有流水、流水不規(guī)范而無法審批銀行貸款，或者找不到合適的產(chǎn)品，只能選擇較高的利率。
對于上班族，銀行會主要看工資卡流量、房租流量等固定收入流量；同時反映在銀行流水上的家庭(一般指夫妻雙方)月收入需要是每月房貸還款的兩倍以上?；蛘邆€體戶公司申請，銀行會主要檢查經(jīng)營戶的進賬流量，法人或股東個人賬戶的進賬流量，少部分銀行認可金融個人賬戶的進賬流量；銀行流水中的要求，能體現(xiàn)每個月固定時間相對穩(wěn)定的進場；一般每年流水至少要覆蓋兩次貸款額。
本篇文章重點講解，如何在辦理房產(chǎn)抵押貸款前做好銀行流水規(guī)劃！
首先，我們按照銀行對流水的認可度，把流水大致分為四個類：
一類水(認可度高):稅后打卡工資水(包括公司匯來的獎金水)，一般表現(xiàn)為工資單、工資等。
二類流量(相對認可):個人固定轉賬收入，如固定時間、固定金額等，通過柜臺、網(wǎng)銀轉賬，部分銀行認可；
三種流水(作為企業(yè)客戶主要收入的認定):對公賬戶流水；
類流水(認定為適當):個人賬戶不定期流水。
一流的流動銀行認可度很高，但因為扣稅等原因，一般沒有全部收入，所以建設成本高。因為二類水成本低，個人發(fā)揮的空間更大。三類流水主要針對小微企業(yè)客戶，大部分中大型企業(yè)由于流水量大，可以滿足要求。四流水主要是平時不定期不定期的收據(jù)。
對于上班族，銀行主要認可第一類流水，第二類流水，少數(shù)銀行認可第四類流水；對于企業(yè)客戶，銀行主要認可三類流水和少量四類流水。
其次，打造前需要做好以下準備工作
1.我準備了新的銀行卡，開通了網(wǎng)銀和手機銀行。我建議開中信，因為匯款人的名字和卡號會藏在ZX銀行(大多數(shù)人都知道)。
2.公司可以新開一個普通賬戶，也可以在原公司賬戶進行借記，開通網(wǎng)上銀行(當然新開一個普通賬戶更安全)。
第三、開始打造二類流水與三類流水。
1.固定收入工資(所謂避稅工資):匯款時，應在備注中注明工資或勞務費用。每月固定時間匯款，遇節(jié)假日可提前或延后。
2.租金收入：租金收入是流動的。一般第一個月交三存一，后期每季度交。時間不需要固定在某一天，只要當月匯款即可。
3.企業(yè)流水主要是公司之間的往來。需要有幾個公司的朋友一起轉賬。匯款的備注，最好是貨款或活期，會通過其他賬戶退回，形成循環(huán)。
公司和股東個人賬戶也可以大額入賬，名稱同上。
第四、打造流水時有哪些需要注意的？
1.租金收入：需要與租賃合同中的金額相符，匯款時間和匯款時間不能相差太長。
2.其他固定轉移收入，如各種補貼、報銷、季度獎、年終獎等?？梢詮墓舅饺速~戶轉出或者根據(jù)各行業(yè)調整看不到轉出方。同時，要避免從本人或直系親屬的賬戶轉出。
3.避免當天訪問?；蛘弋斕旎虻诙齑嫒氲南嗤痤~，銀行基本會全部消除，也有可能被銀行認定為故意掛賬。
4.利息結算。很多銀行工作人員無法一一計算流水，所以有一個巧妙的辦法，就是在結息日看金額。每個季度的21號是銀行利息
7.不建議做假流水?，F(xiàn)在銀行基本都是驗證真?zhèn)蔚?，驗證的方法有很多，從柜臺拉一個比對，從網(wǎng)銀下載Excel表格比對，電話銀行，結息統(tǒng)計等等?？赡軙苫爝^關，但如果被查出來，可能會進入銀行的黑名單。
第五、辦理房產(chǎn)抵押貸款的金額與流水的比例多少合適呢？
舉例：
如果銀行按揭貸款金額為100萬，20年等額本息，按優(yōu)惠年利率5.7%計算，每月還款額約為6993元。按照銀行的審批，至少要14000元左右。如有其他負債，應根據(jù)負債調整銀行流水。
負債計算：
貸款、房產(chǎn)抵押貸款、按揭貸款、汽車貸款負債一般直接認月還款額；信用卡負債大部分銀行直接認消費金額的10%；如果負債1萬，最好準備2萬甚至更多的流水。建議，有能力的話，先還清信用卡負債再申請按揭貸款。
另外，拉銀行賬單不同于拉信用記錄，流水可以隨時打印，不影響貸款。
企業(yè)客戶舉例：
客戶總房款1000萬，最高按揭貸款700萬。在客戶每年的公司賬戶中，能被銀行認可的流水至少需要達到1400萬元。
最后、的作用主要是向銀行證明你有
穩(wěn)定持續(xù)的還款能力，而這個還款能力除抵押物本身以外，最直觀的就體現(xiàn)在流水上。規(guī)劃流水跟上一篇規(guī)劃征信一樣，是長期累積的過程，但真正需要貸款時將會發(fā)揮巨大的作用。延伸篇：遇到馬上就要申請抵押或者按揭貸款，流水不夠如何補救？
方式1：與銀行協(xié)商先存后貸：不少銀行存款指標壓力較大，如果可以先存一部分現(xiàn)金作為理財，部分可以放低對流水的要求，如果是大額存款甚至可以要求降一些利息，存款期限盡量控制在3~6個月。
方式2：部分銀行認可其他擔保證明，如大額存單，股票債券，房產(chǎn)等，多提供一些作為還款來源，對貸款審批也能起到一定的作用。
方式3：增加共同借款人，多數(shù)銀行只接受夫妻作為共同借款人共同也有部分銀行可接受直系親屬作為共同借款人，年齡一般要求18-55周歲。
貸款定制服務
辦理抵押貸款時會遇到不少問題：
1、找銀行咨詢，感覺工作人員“吊炸天”；
2、多數(shù)客戶對貸款政策不了解導致多次申請貸失??；
3、銀行要求的、銀行流水、貸款用途等相關條件無法辦到；
4、尋找貸款中介機構害怕套路深；
5、多數(shù)需要打入第三方賬戶，安全系數(shù)難以保障 ；