房貸可以抵扣個(gè)人所得稅，準(zhǔn)確的說(shuō)應(yīng)該是“房貸利息作為稅收抵扣”?！胺抠J利息抵扣個(gè)稅”是指在征收個(gè)人所得稅時(shí)，將房貸產(chǎn)生的利息作為稅前扣除項(xiàng)目扣除，只對(duì)扣除的收入征收個(gè)人所得稅。房貸利息抵扣個(gè)稅刺激買房？
房貸利息抵扣個(gè)稅的消息出來(lái)后，大家都在考慮會(huì)不會(huì)引發(fā)一波購(gòu)房潮。
任志強(qiáng)曾表達(dá)過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)，“最近會(huì)出臺(tái)一些有利于消化庫(kù)存的政策。我認(rèn)為最有效的政策是用購(gòu)房貸款利息抵扣個(gè)人所得稅。”他認(rèn)為，發(fā)達(dá)國(guó)家基本都是用房貸利息抵消個(gè)稅來(lái)鼓勵(lì)消費(fèi)者或居民自己解決住房問(wèn)題，有限量地減免個(gè)人所得稅，將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為實(shí)物資產(chǎn)。這是大多數(shù)國(guó)家都在研究的方法。如果中國(guó)用這種方法，可能對(duì)消化庫(kù)存很有效。
現(xiàn)在，這個(gè)想法不謀而合，即將成為現(xiàn)實(shí)。提交十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第三次會(huì)議審議的個(gè)人所得稅法修正案草案，除了將個(gè)稅起征點(diǎn)從每月3500元提高到每月5000元外，還首次提出了住房貸款利息、住房租金等可扣除項(xiàng)目。消息一出，一些樓盤銷售甚至預(yù)言將誕生搶購(gòu)熱潮。
房貸利息抵扣稅會(huì)催生購(gòu)房潮嗎？這個(gè)消息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有多大？是否如房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)測(cè)的那樣樂(lè)觀？
這種影響需要辯證看待。首先，住房貸款利息和住房租賃費(fèi)用首次納入稅前扣除，確實(shí)有利于樓市。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，一些專項(xiàng)附加扣除的表述如果真的落地，會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生很大影響。但政策中沒(méi)有明確的是，住房貸款利息、住房租金等專項(xiàng)附加扣除是包含在5000元以內(nèi)還是附加扣除。如果貸款利息能在5000元以上的免稅額中扣除，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的刺激。
抵押貸款利息扣除的稅收政策對(duì)購(gòu)房者非常有利。尤其是高收入的房貸購(gòu)房者，他們所支付的利息的15%-45%由政府承擔(dān)。比如我們，一個(gè)市民，花200萬(wàn)買一套房子，選擇七成按揭30年的方式，每個(gè)月需要等額還款。每月還款額約7400元，包括利息支出3500元。如果他的稅前月收入為20000元，扣除相關(guān)費(fèi)用后應(yīng)納稅額為2400元。如果實(shí)行房貸利息扣除政策，房貸利息可以稅前扣除，公民每月繳納的個(gè)稅將減少，應(yīng)納稅額約為1550元。
招商證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，房貸利息和租金稅前扣除相當(dāng)于“稅盾”，有利于提高居民實(shí)際購(gòu)買力，間接鼓勵(lì)正常的住房消費(fèi)。結(jié)構(gòu)上，實(shí)際抵押貸款金額越接近可貸金額上限，貸款利息的“稅盾”效應(yīng)越強(qiáng)；從納稅的絕對(duì)額來(lái)看，高收入家庭的邊際稅率和住房抵押貸款普遍越來(lái)越有利。
美國(guó)早就推出了抵押貸款稅扣除，允許房主從每年應(yīng)繳納的稅款中扣除一定數(shù)額的抵押貸款利息，扣除總額不超過(guò)一百萬(wàn)美元。政策實(shí)施一段時(shí)間后，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一系列問(wèn)題。大量房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格從1997年到2006年翻了一番。這就是實(shí)行房貸利息抵扣稅的負(fù)面影響。
在中國(guó)，之前為了緩解東亞金融危機(jī)對(duì)樓市的影響，上海實(shí)行了類似房貸利息的稅收減免措施，即個(gè)人購(gòu)房5年退稅政策。這一政策導(dǎo)致高收入人群利用退稅政策提取收入，高端住宅價(jià)格飆升。因此，面對(duì)上述情況，我們應(yīng)該
“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的?！闭膭?lì)買房和租房，目的是讓每個(gè)人都有房子住和工作。所以即使房貸可以抵扣個(gè)稅，也一定會(huì)定義一個(gè)范疇。抵扣房貸稅肯定是有范圍和額度的，實(shí)際抵扣并沒(méi)有一些銷售說(shuō)的那么可觀。
預(yù)計(jì)可以只扣除首套房或唯一自住房的房貸利息，這對(duì)首套房來(lái)說(shuō)是很大的利好，對(duì)年輕房奴和大城市中產(chǎn)家庭都有好處，節(jié)省了不少開(kāi)支。但是對(duì)于有多套房或者炒房的人來(lái)說(shuō)，房貸利息稅抵扣是指望不上了，想都別想。比如炒房團(tuán)，有幾套房，月供幾萬(wàn)，利息幾萬(wàn)。如果全部用于扣稅，那么即使月薪有幾萬(wàn)，也不需要交個(gè)稅。這是不可能的。
還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。提高個(gè)稅起征點(diǎn)會(huì)影響購(gòu)房嗎？目前對(duì)于很多城市來(lái)說(shuō)，因?yàn)閷?shí)行房產(chǎn)限購(gòu)，外地戶籍的購(gòu)房者一般需要繳納一定年限的個(gè)稅或社保證明，因?yàn)楫?dāng)?shù)叵拶?gòu)大多提供社?；騻€(gè)稅證明，所以如果沒(méi)有稅，但有社保記錄，并不會(huì)影響購(gòu)房，所以個(gè)稅起征點(diǎn)提高對(duì)購(gòu)房的影響相對(duì)較小。
房貸利息作為個(gè)稅抵扣的作用，估計(jì)是首套房的剛需。目前房貸利率很高，抵扣有利于減輕借款人的負(fù)擔(dān)。但扣除住房租金，說(shuō)明稅收政策要解決住房租金問(wèn)題，減輕住房租金壓力，有利于形成租購(gòu)并舉的住房制度。雖然這個(gè)政策對(duì)房地產(chǎn)是利好，會(huì)刺激一部分購(gòu)房需求，但如果房貸利息抵扣稅再次催生購(gòu)房潮，很可能是房地產(chǎn)銷售的營(yíng)銷策略，或者是炒房者的一廂情愿。