第1種情況是，兩個(gè)人同時(shí)有100萬(wàn)的現(xiàn)金，一個(gè)人選擇全部買(mǎi)房，另一個(gè)人選擇貸款買(mǎi)房。

針對(duì)這種情況，我們可以從三種可能去分析，對(duì)比之后大家就知道答案。 第1種可能，房?jī)r(jià)上漲超過(guò)貸款利率 可能很多人覺(jué)得貸款買(mǎi)房會(huì)有很大的壓力，但對(duì)于懂財(cái)務(wù)的人員來(lái)說(shuō)，通過(guò)貸款買(mǎi)房可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)杠桿的作用，可以以小錢(qián)賺大錢(qián)，賺取更多的利潤(rùn)。 我們舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，假如現(xiàn)在有一套100萬(wàn)的房子，A和B同時(shí)都有100萬(wàn)的現(xiàn)金，其中A直接花了100萬(wàn)全款買(mǎi)房，B則選擇貸款買(mǎi)房，首付30萬(wàn)，貸款70萬(wàn)，利息5.39%，等額本息30年。 假如未來(lái)5年房?jī)r(jià)年均復(fù)合漲幅達(dá)到6％，那5年之后房子將會(huì)變成133.8萬(wàn)，這樣A的資產(chǎn)增值33.8萬(wàn)。 而通過(guò)貸款買(mǎi)房的B，5年之后房子的價(jià)值同樣變成133.8萬(wàn)，而B(niǎo)所付出的月供成本，再扣除30萬(wàn)首付和剩余未還的本金之后，凈收益15.62萬(wàn)。 咋一看，全款買(mǎi)房的人比貸款買(mǎi)房的人更劃算，但是在這里我們還有沒(méi)有把B剩余的70萬(wàn)本金潛在的投資收益計(jì)算在內(nèi)，如果B拿這70萬(wàn)去做其他投資，年化收益5%，那5年時(shí)間總共獲得的收益至少在35萬(wàn)以上，再加上投資房產(chǎn)15.62萬(wàn)的凈收益，5年的時(shí)間B的資產(chǎn)增值達(dá)到50.62萬(wàn)，資產(chǎn)要比A多出將近17萬(wàn)。 所以當(dāng)房?jī)r(jià)的漲幅超過(guò)貸款利率的漲幅的時(shí)候，實(shí)際上貸款比全國(guó)買(mǎi)房更劃算很多。 第2種可能、房?jī)r(jià)上漲低于貸款利率 這種情況下房?jī)r(jià)仍然持續(xù)上漲，只不過(guò)說(shuō)房?jī)r(jià)的漲幅低于貸款利率，這種情況全款買(mǎi)房還是貸款買(mǎi)房更劃算，我們還是以100萬(wàn)的房子做例子。假如現(xiàn)在A和B同樣有100萬(wàn)現(xiàn)金，A選擇全款買(mǎi)房，B選擇款買(mǎi)房（貸款70萬(wàn)30年等額本息，貸款利率5.39%），假如未來(lái)5年時(shí)間房?jī)r(jià)的平均漲幅只有3%，5年之后100萬(wàn)的房子總共會(huì)變成116萬(wàn)。 按照116萬(wàn)的房產(chǎn)來(lái)算，那A的資產(chǎn)增值是16萬(wàn)，而B(niǎo)的房產(chǎn)扣除首付以及貸款本息之后（總共是118萬(wàn)），房產(chǎn)增值只有2萬(wàn)塊錢(qián)左右，但把另外70萬(wàn)投資獲得的35萬(wàn)收益加起來(lái)之后，B的總體收益仍然會(huì)比A高很多。 所以即便房?jī)r(jià)漲幅小于房貸利率，貸款買(mǎi)房的人仍然比全款買(mǎi)房的人更劃算。 第3種可能、房?jī)r(jià)下跌。 未來(lái)5年房?jī)r(jià)有沒(méi)有可能下跌呢？我認(rèn)為是有很大可能的，雖然過(guò)去幾年很多城市的房?jī)r(jià)都一直在上漲，很少有出現(xiàn)下跌的，但是目前我國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)來(lái)到了一個(gè)拐點(diǎn)，未來(lái)5年時(shí)間，三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的可能性是非常大的。 那房?jī)r(jià)下跌之后，對(duì)于貸款買(mǎi)房的人和全部買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)哪個(gè)會(huì)更劃算呢？我們還是通過(guò)舉例子來(lái)對(duì)比一下。我們?nèi)匀灰陨厦娴倪@個(gè)例子來(lái)參考，假如A全款買(mǎi)房而B(niǎo)貸款買(mǎi)房，5年之后房?jī)r(jià)總體下跌20%，現(xiàn)在100萬(wàn)的房子5年之后將變成80萬(wàn)。 這意味著房?jī)r(jià)下跌20%之后，A將損失20萬(wàn)。那B會(huì)損失多少呢？首先可以明確的是，不管未來(lái)5年房?jī)r(jià)是上漲還是下跌，B的貸款基本上不會(huì)有太大的變化，5年時(shí)間總共付出的首付加月供以及剩余本金仍然是118萬(wàn)，就意味著房?jī)r(jià)下跌20%之后B將損失38萬(wàn)。但是把另外70萬(wàn)所獲得的35萬(wàn)收益計(jì)算在內(nèi)之后，B的虧損就只有3萬(wàn)塊錢(qián)，這個(gè)虧損就要比A少很多。 通過(guò)對(duì)比以上三種可能存在的情況之后，我們可以發(fā)現(xiàn)，不論是房?jī)r(jià)上漲還是下跌，兩個(gè)人同樣有100萬(wàn)，那貸款買(mǎi)房的人明顯要比全款買(mǎi)房的人更劃算。 第2種情況，有一個(gè)人是全款買(mǎi)房，另一個(gè)人是沒(méi)有能力才選擇貸款買(mǎi)房。 對(duì)于這種情況，如果大家買(mǎi)房是為了自己居住，那不管房?jī)r(jià)是上漲還是下跌，對(duì)大家來(lái)說(shuō)都不會(huì)有太大影響，大家不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌了就把房賣掉不住了，所以對(duì)于剛需人群來(lái)說(shuō)，不管是貸款買(mǎi)房還是全款買(mǎi)房，5年之后跟現(xiàn)在基本上沒(méi)有什么差別，房?jī)r(jià)的漲跌對(duì)大家來(lái)說(shuō)只不過(guò)是紙面資產(chǎn)的增減而已。 但如果大家買(mǎi)房主要是為了投資，那全款買(mǎi)房跟貸款買(mǎi)房的差距是比較大的。 如果房?jī)r(jià)上漲，那對(duì)于貸款買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)肯定是更劃算的，因?yàn)樗梢砸愿〉母軛U撬開(kāi)更多的財(cái)富，這種情況下，貸款買(mǎi)房的人財(cái)富的增速明顯要比全款買(mǎi)房的人增速更快，這種情況可以參考我上面我們分析的第1種可能來(lái)看。 但是如果房?jī)r(jià)下跌，貸款買(mǎi)房的人的日子會(huì)比較難過(guò)。相對(duì)于全款買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌那只是財(cái)富上的損失。而對(duì)于那些沒(méi)有能力全款買(mǎi)房，偏偏要貸款買(mǎi)房去投資，那房?jī)r(jià)下跌就意味著投資虧損，一旦房?jī)r(jià)的跌幅超過(guò)了他們承擔(dān)的貸款成本，很多人就有可能選擇斷供，一旦斷供被銀行起訴之后，房子就有可能被法院拍賣掉，而且法院在拍賣房子的時(shí)候價(jià)格一般只有市場(chǎng)價(jià)格的7到8折，這意味著這些炒房客的損失會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。更關(guān)鍵的是，一旦斷供之后大家的征信就會(huì)留下不良記錄，以后無(wú)論是去貸款或者辦理信用卡都會(huì)受到很大的影響。 所以對(duì)于那些沒(méi)有能力全款買(mǎi)房，偏偏要貸款去炒房的人來(lái)說(shuō)，其風(fēng)險(xiǎn)性是非常大的，而且這種風(fēng)險(xiǎn)在未來(lái)5年會(huì)更加明顯，因?yàn)槲磥?lái)5年很多城市的房?jī)r(jià)存在很大的不確定性，有可能出現(xiàn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，如果房?jī)r(jià)下跌，對(duì)于這些杠桿炒房的人來(lái)說(shuō)，勢(shì)必會(huì)造成很大的打擊。