規(guī)則摘要
01 . 包含無(wú)權(quán)處分房屋的土地使用權(quán)抵押合同，應(yīng)無(wú)效
土地使用權(quán)抵押合同約定將抵押人不享有所有權(quán)的地上建筑物一并抵押的，合同無(wú)效，抵押人應(yīng)負(fù)過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任。
02 . 房產(chǎn)拍賣后，第三人無(wú)權(quán)以所持土地證分割拍賣款
抵押房屋的土地使用權(quán)證由第三人持有的，第三人無(wú)權(quán)就該抵押房地產(chǎn)一并拍賣的價(jià)款主張土地部分價(jià)值的返還。
03 . 以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)上的房屋單獨(dú)設(shè)定抵押無(wú)效
僅就國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的房屋設(shè)定抵押并辦理登記，而未辦理劃撥土地批準(zhǔn)或登記手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定該抵押無(wú)效。
04 . 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記無(wú)效，不影響該不動(dòng)產(chǎn)上抵押權(quán)效力
物權(quán)登記原因行為解除，不影響設(shè)立在該不動(dòng)產(chǎn)上抵押權(quán)效力。抵押權(quán)人在抵押設(shè)立時(shí)系善意的，構(gòu)成善意取得。
05 . 地上附著物因土地使用權(quán)辦理抵押登記而一并抵押
與土地使用權(quán)一并設(shè)定為抵押物的地上附著物，因土地使用權(quán)辦理了抵押登記，附著物應(yīng)依法隨之一并抵押生效。
06 . 土地使用權(quán)抵押未提供地上物產(chǎn)權(quán)證明，并非無(wú)效
抵押房產(chǎn)屬抵押人所有，不存在損害他人利益問(wèn)題，抵押人雖未提供地上物產(chǎn)權(quán)證明，亦不能以此否定抵押成立。
07 . 國(guó)有劃撥土地上房屋抵押，并不導(dǎo)致抵押合同無(wú)效
以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上的房屋抵押合同只要合法履行了房屋抵押手續(xù)，就應(yīng)認(rèn)定該抵押合同有效。
08 . 以國(guó)有劃撥土地上在建房屋單獨(dú)設(shè)定的抵押權(quán)有效
抵押合同僅就在建工程建筑物設(shè)定抵押，未對(duì)建筑范圍內(nèi)土地一并抵押，該單獨(dú)抵押并不必然導(dǎo)致抵押合同無(wú)效。
09 . 以自有房產(chǎn)單獨(dú)抵押，無(wú)需辦土地使用權(quán)抵押登記
當(dāng)事人以自有房產(chǎn)抵押并辦登記，并未將該房產(chǎn)所附著的、以劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)一并抵押的，應(yīng)為有效。
10 . 辦理土地使用權(quán)抵押登記，效力及于土地上建筑物
在土地使用權(quán)上“存有地上建筑物”情形下，以地上房產(chǎn)辦理抵押，抵押權(quán)人對(duì)抵押土地及房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。
11 . 房屋產(chǎn)權(quán)人將占用他人名下土地一并抵押登記有效
抵押人以自己房產(chǎn)抵押，同時(shí)一并將該房屋占用范圍內(nèi)的他人名下土地使用權(quán)抵押，并辦理抵押登記，抵押有效。
12 . 以無(wú)償劃撥土地上的房屋抵押未辦登記的部分無(wú)效
設(shè)定抵押的房屋所占劃撥土地使用權(quán)未繳納土地補(bǔ)償費(fèi)或出讓金，且未經(jīng)批準(zhǔn)登記，土地使用權(quán)抵押部分應(yīng)無(wú)效。
規(guī)則詳解
01 . 包含無(wú)權(quán)處分房屋的土地使用權(quán)抵押合同，應(yīng)無(wú)效
——土地使用權(quán)抵押合同約定將抵押人不享有所有權(quán)的地上建筑物一并抵押的，合同無(wú)效，抵押人應(yīng)負(fù)過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜抵押無(wú)效｜無(wú)權(quán)處分
案情簡(jiǎn)介：2003年，糧油公司向銀行借款2560萬(wàn)元，由冷庫(kù)以名下國(guó)有土地使用權(quán)提供抵押擔(dān)保?！兜盅汉贤分屑s定抵押物名稱為“土地、房產(chǎn)”，同年冷庫(kù)向市國(guó)土資源和房屋管理局報(bào)送《關(guān)于同意繼續(xù)用土地及地面建筑物進(jìn)行貸款抵押的函》并獲批復(fù)同意。但該劃撥土地上在2001年即有職工住宅樓，并為46戶頒發(fā)了產(chǎn)權(quán)證。一審以抵押土地使用權(quán)存在爭(zhēng)議，違反了《擔(dān)保法》第37條第1款第4項(xiàng)關(guān)于“所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)不得抵押”的規(guī)定判決抵押合同無(wú)效。二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一：土地使用權(quán)登記在冷庫(kù)名下，權(quán)屬并不存在爭(zhēng)議，抵押合同是否有效？
法院認(rèn)為：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第31條、建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第6條、土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第11條規(guī)定，“地隨房走，房隨地走“的權(quán)利合一原則是我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬的一貫原則。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人負(fù)有將所售房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人的義務(wù)，受讓人享有要求將所購(gòu)房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給自己的權(quán)利。在土地使用權(quán)變更登記完成之前，轉(zhuǎn)讓人為登記的名義權(quán)利人，但受讓人為實(shí)質(zhì)權(quán)利人，可以請(qǐng)求將土地使用權(quán)變更至自己名下。案涉《抵押合同》中約定了抵押物名稱為“土地、房產(chǎn)”，冷庫(kù)2003年向市國(guó)土資源和房屋管理局報(bào)送的函證明雖然抵押登記只針對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)，但應(yīng)視為當(dāng)事人約定土地使用權(quán)與地面建筑物所有權(quán)一并抵押。因地上建筑物中職工住宅樓的所有權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)給購(gòu)房職工所有，冷庫(kù)并無(wú)權(quán)利處分，且未經(jīng)地上建筑物所有權(quán)人即購(gòu)房職工追認(rèn)。案涉土地使用權(quán)證書中已標(biāo)明該宗土地上存有地上建筑物，并標(biāo)明為冷庫(kù)的福利區(qū)，地上建筑物中職工住宅樓所有權(quán)已經(jīng)登記移轉(zhuǎn)至購(gòu)房職工名下，而原債權(quán)銀行卻未查明地上建筑物實(shí)際權(quán)屬即接受抵押，也存在過(guò)錯(cuò)，職工住宅樓雖未占用全部該宗土地，但于該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)無(wú)效及于該宗土地全部，故抵押合同無(wú)效，依據(jù)該合同設(shè)立的抵押權(quán)也相應(yīng)無(wú)效。雖然銀行對(duì)造成上述國(guó)有土地使用權(quán)抵押無(wú)效的后果存在過(guò)錯(cuò)，但冷庫(kù)的無(wú)權(quán)處分行為亦是導(dǎo)致抵押無(wú)效的主要原因，故冷庫(kù)應(yīng)對(duì)糧油公司不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)1/2的賠償責(zé)任。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：“地隨房走，房隨地走”的權(quán)利合一原則是我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬的一貫原則。土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)無(wú)效及于該宗土地全部。土地使用權(quán)抵押合同約定將抵押人不享有所有權(quán)的地上建筑物一并抵押給抵押權(quán)人，導(dǎo)致抵押合同無(wú)效的，抵押人應(yīng)對(duì)不能清償?shù)膫鶆?wù)承擔(dān)不超過(guò)二分之一的賠償責(zé)任。
案例索引：最高人民法院（2007）民二終字第222號(hào)“某資產(chǎn)公司訴某糧油公司等借款擔(dān)保合同糾紛案”，見(jiàn)《中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司西安辦事處與陜西省糧油食品進(jìn)出口公司西安中轉(zhuǎn)冷庫(kù)、陜西省糧油食品進(jìn)出口公司借款擔(dān)保合同糾紛案》（審判長(zhǎng)金劍鋒，代理審判員殷媛、潘勇鋒），載《最高人民法院公報(bào)·裁判文書選登》（2009:426）；另見(jiàn)《地上建筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)移后占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)單獨(dú)抵押的效力問(wèn)題——中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司西安辦事處與陜西省糧油食品進(jìn)出口公司西安中轉(zhuǎn)冷庫(kù)、陜西省糧油食品出口公司借款擔(dān)保合同糾紛上訴案》（潘勇鋒，最高院民二庭），載《民商事審判指導(dǎo)·案例分析》（200901/17:221）；另載《最高人民法院商事審判裁判規(guī)范與案例指導(dǎo)·案例指導(dǎo)》（2010:224）；另見(jiàn)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押》，載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·借款擔(dān)保卷（下）》（2011:506）。
02 . 房產(chǎn)拍賣后，第三人無(wú)權(quán)以所持土地證分割拍賣款
——抵押房屋的土地使用權(quán)證由第三人持有的，第三人無(wú)權(quán)就該抵押房地產(chǎn)一并拍賣的價(jià)款主張土地部分價(jià)值的返還。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜拍賣｜拍賣款｜執(zhí)行
案情簡(jiǎn)介：1999年，實(shí)業(yè)公司借張某名向開(kāi)發(fā)公司購(gòu)房，開(kāi)發(fā)公司開(kāi)具了名為張某的購(gòu)房發(fā)票，房管局辦理了房產(chǎn)證，因張某未繳納稅款，故未發(fā)放。同年，實(shí)業(yè)公司向銀行貸款7000萬(wàn)余元，張某以名下房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保并辦理了登記，但土地使用權(quán)證一直由開(kāi)發(fā)公司持有。此案經(jīng)多次仲裁、訴訟、再審，2008年，生效判決認(rèn)定購(gòu)房合同無(wú)效，房產(chǎn)抵押有效。銀行據(jù)此申請(qǐng)拍賣抵押房產(chǎn)。此時(shí)：抵押房產(chǎn)連土地使用權(quán)已升值至1.9億元，銀行原7000萬(wàn)余元貸款利息已有1.48億元。開(kāi)發(fā)公司以其系合法土地使用權(quán)人，應(yīng)享有拍賣款中的土地使用權(quán)價(jià)值。
法院認(rèn)為：開(kāi)發(fā)公司雖持有土地使用權(quán)證，但其給實(shí)業(yè)公司開(kāi)具了客戶名為張某的購(gòu)房發(fā)票，房管局出具了房產(chǎn)登記收件收據(jù)，辦理了抵押登記，并填制了房產(chǎn)證，只是因未繳納稅費(fèi)而未核發(fā)。生效判決已認(rèn)定房產(chǎn)所有權(quán)已轉(zhuǎn)移給張某，同時(shí)認(rèn)定房產(chǎn)抵押有效。根據(jù)“房地一體”原則，房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)亦一并轉(zhuǎn)讓并設(shè)定抵押。開(kāi)發(fā)公司持有土地使用權(quán)證，更多的屬于管理層面問(wèn)題。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)未對(duì)土地使用權(quán)證進(jìn)行相關(guān)處理，致使開(kāi)發(fā)公司仍持有土地使用權(quán)證書，但本案土地權(quán)益實(shí)際上已隨房屋出售而轉(zhuǎn)移。在拍賣款不足清償銀行債權(quán)的情況下，開(kāi)發(fā)公司以其屬于本案爭(zhēng)議土地合法使用權(quán)人，該土地使用權(quán)并非抵押物為由，請(qǐng)求返還拍賣款中土地使用權(quán)價(jià)值的請(qǐng)求不成立。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：根據(jù)“房地一體”原則，房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)亦一并轉(zhuǎn)讓并設(shè)定抵押。抵押房屋的土地使用權(quán)證由第三人持有的，第三人無(wú)權(quán)就抵押房地產(chǎn)一并拍賣的價(jià)款主張土地使用權(quán)部分價(jià)值的返還。
03 . 以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)上的房屋單獨(dú)設(shè)定抵押無(wú)效
——僅就國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的房屋設(shè)定抵押并辦理登記，而未辦理劃撥土地批準(zhǔn)或登記手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定該抵押無(wú)效。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜國(guó)有劃撥土地使用權(quán)｜房屋抵押｜登記和審批
案情簡(jiǎn)介：2003年，大學(xué)向銀行貸款2500萬(wàn)元，實(shí)業(yè)公司以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)上的房屋設(shè)定抵押并在房管所辦理了登記，但未就劃撥土地使用權(quán)抵押辦理審批和登記手續(xù)。
法院認(rèn)為：地上建筑物與其占用范圍內(nèi)的土地客觀上不可分離，就房地產(chǎn)抵押情形而言，不能拋開(kāi)土地使用權(quán)狀況而單純考慮僅就房屋設(shè)定抵押是否有效的問(wèn)題。最高人民法院《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部〈關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知〉的通知》（〔2004〕11號(hào)）規(guī)定：“在《通知》發(fā)布之日起，人民法院尚未審結(jié)的涉及國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押經(jīng)過(guò)有審批權(quán)限的土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)的案件，不以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押未經(jīng)批準(zhǔn)而認(rèn)定抵押無(wú)效?！鄙鲜鲆?guī)定雖將劃撥土地抵押的要求由“批準(zhǔn)”放寬為“登記”，但并非既無(wú)需批準(zhǔn)也無(wú)需登記。本案中，房屋抵押部分雖進(jìn)行了登記，但對(duì)于該房屋占用的國(guó)有劃撥土地既未辦理批準(zhǔn)手續(xù)亦未進(jìn)行抵押登記，且本案一審訴訟期間，當(dāng)事人亦未補(bǔ)辦土地抵押的批準(zhǔn)或登記手續(xù)。故本案抵押因土地部分未得到批準(zhǔn)亦未進(jìn)行登記而應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。此情形下，如認(rèn)定抵押有效，將使土地行政管理部門對(duì)國(guó)有劃撥土地的管理失控，導(dǎo)致《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》相關(guān)規(guī)定的立法意圖不能實(shí)現(xiàn)的結(jié)果。對(duì)于本案抵押無(wú)效，實(shí)業(yè)公司與銀行均有過(guò)錯(cuò)，判決實(shí)業(yè)公司在大學(xué)所負(fù)債務(wù)不能清償部分的二分之一范圍內(nèi)對(duì)銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：僅就國(guó)有劃撥土地使用權(quán)上的房屋設(shè)定抵押并辦理登記，而未辦理劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)或登記手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定該房屋抵押無(wú)效，抵押人應(yīng)在債務(wù)人不能清償部分的二分之一范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。
案例索引：最高人民法院判決“某銀行與某大學(xué)等抵押借款合同糾紛案”，見(jiàn)《單獨(dú)就國(guó)有劃撥土地上的房屋設(shè)立抵押的效力認(rèn)定和責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題——中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司濟(jì)南經(jīng)七路支行與濟(jì)南長(zhǎng)城大廈有限公司、山東聯(lián)合大學(xué)抵押借款合同糾紛抗訴案》（郭魏，最高院審監(jiān)庭），載《審判監(jiān)督指導(dǎo)·案例評(píng)析》（201004/34:205）。
04 . 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記無(wú)效，不影響該不動(dòng)產(chǎn)上抵押權(quán)效力
——物權(quán)登記原因行為解除，不影響設(shè)立在該不動(dòng)產(chǎn)上抵押權(quán)效力。抵押權(quán)人在抵押設(shè)立時(shí)系善意的，構(gòu)成善意取得。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜善意取得｜房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記被撤銷
案情簡(jiǎn)介：2000年，實(shí)業(yè)公司在房管局辦理了商鋪的登記手續(xù)。2003年，銀行貸款2000萬(wàn)元給實(shí)業(yè)公司，實(shí)業(yè)公司以名下商鋪抵押并辦理了抵押登記。隨即，銀行與擔(dān)保公司、庾某分別簽訂保證合同，由保證人對(duì)上述貸款承擔(dān)連帶清償責(zé)任。2006年，在生效民事判決確認(rèn)預(yù)售合同無(wú)效基礎(chǔ)上，生效行政判決確認(rèn)2000年房管局辦理的商鋪登記在實(shí)業(yè)公司名下的轉(zhuǎn)讓登記無(wú)效。在銀行起訴追索債權(quán)時(shí)，擔(dān)保公司、庾某以受銀行欺詐提供保證為由，主張應(yīng)免除其擔(dān)保責(zé)任。
法院認(rèn)為：實(shí)業(yè)公司將名下案涉商鋪向銀行設(shè)定抵押，并在房管局辦理了抵押登記手續(xù)。銀行基于公示公信原則，有理由相信國(guó)家房管部門登記簿上記載的物權(quán)狀態(tài)為真實(shí)權(quán)利狀態(tài)，已盡合理的審查和注意義務(wù)，并無(wú)主觀過(guò)錯(cuò)且為善意。參照《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得他物權(quán)的規(guī)定，以及《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第47條關(guān)于“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”的規(guī)定，本案所涉抵押權(quán)符合《物權(quán)法》關(guān)于善意取得他物權(quán)的規(guī)定，且不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。生效判決解除房地產(chǎn)預(yù)售契約，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)登記而言，物權(quán)登記的原因行為被解除，不能因此影響設(shè)立在該房產(chǎn)上抵押權(quán)的效力。生效行政判決認(rèn)定房管局的轉(zhuǎn)讓登記行為無(wú)效，也不能因此否定設(shè)立在該房產(chǎn)上他項(xiàng)權(quán)的效力，且行政判決亦未否定房管局就該抵押物辦理的抵押登記行為的效力。故銀行對(duì)本案抵押物轉(zhuǎn)讓登記時(shí)存在的瑕疵沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，且其依約履行了發(fā)放貸款的義務(wù)，抵押登記機(jī)關(guān)亦按正當(dāng)程序?yàn)樵摰盅何镛k理了抵押登記并予以公示。銀行對(duì)本案抵押物所享有的抵押權(quán)，符合相關(guān)法律規(guī)定，其法律效力應(yīng)予確認(rèn)。本案中不存在銀行、實(shí)業(yè)公司虛構(gòu)“抵押登記”的事實(shí)，在既有實(shí)業(yè)公司以其抵押物設(shè)定的抵押擔(dān)保，又有擔(dān)保公司、庾某提供的連帶責(zé)任保證情況下，判決實(shí)業(yè)公司償還銀行借款本息，銀行對(duì)實(shí)業(yè)公司提供的抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，擔(dān)保公司、庾某在抵押物不足清償范圍內(nèi)對(duì)主債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)登記而言，物權(quán)登記的原因行為被解除，不能因此影響設(shè)立在該不動(dòng)產(chǎn)上抵押權(quán)的效力。抵押權(quán)人在抵押設(shè)立時(shí)系善意，支付合理對(duì)價(jià)并辦理抵押登記的，應(yīng)認(rèn)定抵押權(quán)符合法定要件，構(gòu)成善意取得。
案例索引：最高人民法院（2010）民二終字第57號(hào)“某銀行與某擔(dān)保公司等借款合同糾紛案”，見(jiàn)《抵押權(quán)善意取得及保證合同效力的認(rèn)定——廣東發(fā)展銀行股份有限公司佛山分行與東莞市恒順融資擔(dān)保有限公司、東莞市恒生實(shí)業(yè)有限公司、庾志堅(jiān)借款合同糾紛再審案》（高燕竹，最高院民二庭），載《商事審判指導(dǎo)·商事審判案例分析》（201101/25:197）；另見(jiàn)《債權(quán)人的行為符合善意取得物權(quán)的法定條件，其對(duì)本案抵押物依法享有抵押權(quán)》，載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·第五卷（上）》（2011:395）。
05 . 地上附著物因土地使用權(quán)辦理抵押登記而一并抵押
——與土地使用權(quán)一并設(shè)定為抵押物的地上附著物，因土地使用權(quán)辦理了抵押登記，附著物應(yīng)依法隨之一并抵押生效。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜房隨地走｜未辦登記
案情簡(jiǎn)介：2003年，農(nóng)業(yè)公司向銀行借款2110萬(wàn)元，并以國(guó)有土地使用權(quán)、辦公樓、冷庫(kù)、車間、車輛、供電設(shè)備提供抵押擔(dān)保，《抵押合同》特別約定“抵押人辦妥抵押登記手續(xù)”為生效要件。但農(nóng)業(yè)公司僅辦理了國(guó)有土地使用權(quán)的抵押登記。
法院認(rèn)為：雖然當(dāng)事人雙方在案涉抵押合同中特別約定了“抵押人辦妥抵押登記手續(xù)”為合同生效要件之一，而農(nóng)業(yè)公司僅對(duì)其享有的土地使用權(quán)辦理了抵押登記，對(duì)抵押合同設(shè)定的其他抵押財(cái)產(chǎn)均未辦理抵押登記，但鑒于設(shè)定抵押物的辦公樓、冷庫(kù)、車間等不動(dòng)產(chǎn)均為地上附著物，與已辦理抵押登記的土地使用權(quán)項(xiàng)下的土地有著不可分性。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第31條關(guān)于“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條關(guān)于“土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押”、《擔(dān)保法》第36條第2款關(guān)于“以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押”之規(guī)定精神，與土地使用權(quán)一并設(shè)定為抵押物的地上附著物辦公樓、冷庫(kù)、車間等，因土地使用權(quán)辦理了抵押登記而隨之一并抵押。而以車輛、供電設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)設(shè)定為抵押物的，因未辦理抵押登記，抵押不生效。抵押人農(nóng)業(yè)公司應(yīng)對(duì)此承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第31條、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條、《擔(dān)保法》第36條之規(guī)定精神，與土地使用權(quán)一并設(shè)定為抵押物的地上附著物，因土地使用權(quán)辦理了抵押登記而隨之一并抵押生效。
案例索引：最高人民法院判決“某資產(chǎn)公司與某城建集團(tuán)等借款合同糾紛案”，見(jiàn)《抵押權(quán)人對(duì)抵押物的代位物優(yōu)先受償權(quán)之行使及拆遷部門民事責(zé)任之免除——上訴人中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司哈爾濱辦事處與被上訴人哈爾濱城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司、黑龍江雅美食品加工有限公司、原審被告哈爾濱大地農(nóng)業(yè)有限公司借款合同糾紛上訴案件》（葉小青，最高院民二庭；隋汶兵，某證券公司經(jīng)理），載《民商事審判指導(dǎo)·民商審判案例分析》（200902/18:129）。
06 . 土地使用權(quán)抵押未提供地上物產(chǎn)權(quán)證明，并非無(wú)效
——抵押房產(chǎn)屬抵押人所有，不存在損害他人利益問(wèn)題，抵押人雖未提供地上物產(chǎn)權(quán)證明，亦不能以此否定抵押成立。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜土地使用權(quán)抵押｜地上建筑物、附著物權(quán)屬證明
案情簡(jiǎn)介：1996年，奶牛場(chǎng)以名下土地使用權(quán)為工貿(mào)公司向信用社貸款提供抵押擔(dān)保，但并未向辦理抵押登記的房地產(chǎn)交易管理中心提供地上房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明。
法院認(rèn)為：《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第6條及《房地產(chǎn)管理法》第48條均規(guī)定，土地使用權(quán)抵押應(yīng)具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明。法律要求抵押人具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明，是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的抵押，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之抵押，現(xiàn)實(shí)中往往存在土地使用權(quán)屬與地上建筑物、其他附著物權(quán)屬不一致的情況，為避免抵押人將他人所有的地上物一并抵押，損害第三人利益，故法律要求抵押人以土地使用權(quán)抵押時(shí)，須提供地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明。故本案中奶牛場(chǎng)用以抵押的土地使用權(quán)的地上建筑物雖未辦理產(chǎn)權(quán)證，但房產(chǎn)確屬于該場(chǎng)所有，不存在損害他人利益問(wèn)題，且房地產(chǎn)交易管理中心對(duì)該場(chǎng)土地使用權(quán)評(píng)估時(shí)，評(píng)估價(jià)中不計(jì)房?jī)r(jià)，亦未對(duì)其房產(chǎn)予以抵押，故奶牛場(chǎng)在抵押手續(xù)的辦理上雖不符合規(guī)定，但房地產(chǎn)交易管理中心已予以認(rèn)可，并已進(jìn)行登記，不能以此為由否定抵押成立。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：法律要求抵押人具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明，是為了避免抵押人將他人所有的地上物一并抵押，損害第三人利益。如用于抵押的土地使用權(quán)上的房產(chǎn)確屬于抵押人所有，不存在損害他人利益問(wèn)題，抵押人雖未提供地上物產(chǎn)權(quán)證明，亦不能以此為由否定抵押成立。
案例索引：最高人民法院2008年10月13日判決“某信用社與奶牛場(chǎng)抵押借款合同糾紛再審案”，見(jiàn)《關(guān)于西安市第三奶牛場(chǎng)與咸陽(yáng)市中陸城市信用社、西安新業(yè)工貿(mào)有限責(zé)任公司抵押借款合同糾紛一案的請(qǐng)示與答復(fù)——對(duì)于不規(guī)范的抵押行為，應(yīng)如何正確判定其效力》（劉國(guó)華），載《審判監(jiān)督指導(dǎo)與研究·請(qǐng)示與答復(fù)》（200201/5:83）；另見(jiàn)《經(jīng)濟(jì)糾紛中涉及經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑的司法審查處理——咸陽(yáng)市中陸城市信用社處置領(lǐng)導(dǎo)小組清算組與西安新業(yè)工貿(mào)有限責(zé)任公司、西安市第三奶牛場(chǎng)抵押借款合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴浮罚菏锩?，最高院立案庭），載《立案工作指導(dǎo)·申訴與申請(qǐng)?jiān)賹徱砂冈u(píng)析》（200901/20:81）。
07 . 國(guó)有劃撥土地上房屋抵押，并不導(dǎo)致抵押合同無(wú)效
——以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上的房屋抵押合同只要合法履行了房屋抵押手續(xù)，就應(yīng)認(rèn)定該抵押合同有效。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜破產(chǎn)｜房地產(chǎn)抵押｜單獨(dú)抵押
案情簡(jiǎn)介：2002年，投資公司向銀行貸款1700萬(wàn)余元，毛紡集團(tuán)以其國(guó)有劃撥土地上的房產(chǎn)抵押并辦理了抵押登記。單獨(dú)抵押的合同效力成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。
法院認(rèn)為：我國(guó)《擔(dān)保法》第36條第1款規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占有范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。依該規(guī)定及房地產(chǎn)交易中心“房隨地走、地隨房走”，即房地產(chǎn)主體一致的原則，本案雙方當(dāng)事人應(yīng)對(duì)毛紡集團(tuán)提供抵押的房產(chǎn)及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押，但雙方僅對(duì)房產(chǎn)單獨(dú)抵押的行為并不必然導(dǎo)致本案房產(chǎn)抵押合同無(wú)效的法律后果。對(duì)于劃撥土地使用權(quán)上的房產(chǎn)抵押，法律并無(wú)禁止性規(guī)定，如因劃撥土地使用權(quán)未履行抵押審批手續(xù)并辦理抵押登記，進(jìn)而否定房產(chǎn)抵押合同的效力，則與房產(chǎn)抵押合同訂立的根本目的相悖。最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》有其明確的適用范圍，與本案情形并不相同，故不適用于本案。本案房產(chǎn)抵押已辦理登記手續(xù)，抵押合同生效，故債權(quán)人對(duì)該抵押房產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：劃撥土地使用權(quán)之上的房屋抵押合同只要合法履行了房屋抵押手續(xù)，就應(yīng)認(rèn)定該抵押合同有效。盡管“房隨地走，地隨房走”，但房產(chǎn)和地產(chǎn)仍是相互區(qū)分的，必須承認(rèn)土地使用權(quán)抵押合同和房屋所有權(quán)抵押合同為互不相同的抵押合同。由于《城市房地產(chǎn)管理法》第51條已以扣繳土地使用權(quán)出讓金的形式對(duì)國(guó)家利益給予了充分保障，沒(méi)有必要再因土地使用權(quán)的取得方式系劃撥取得，對(duì)房屋抵押合同的效力特別加設(shè)限制。
案例索引：最高人民法院判決“某資產(chǎn)公司與某毛紡集團(tuán)借款擔(dān)保合同糾紛案”，見(jiàn)《劃撥土地使用權(quán)之上的房屋抵押合同的效力問(wèn)題——中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司濟(jì)南辦事處與濟(jì)南金冠毛紡集團(tuán)有限責(zé)任公司借款擔(dān)保合同糾紛上訴案》（李曉云，最高院民二庭），載《民商事審判指導(dǎo)·民商審判案例分析》（200802/14:184）；另載《最高人民法院商事審判裁判規(guī)范與案例指導(dǎo)·案例指導(dǎo)》（2010:235）；另見(jiàn)《現(xiàn)有法律并未禁止以劃撥方式取得的土地使用權(quán)之上的房產(chǎn)的抵押》，載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·借款擔(dān)保卷（下）》（2011:516）。
08 . 以國(guó)有劃撥土地上在建房屋單獨(dú)設(shè)定的抵押權(quán)有效
——抵押合同僅就在建工程建筑物設(shè)定抵押，未對(duì)建筑范圍內(nèi)土地一并抵押，該單獨(dú)抵押并不必然導(dǎo)致抵押合同無(wú)效。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜在建房屋
案情簡(jiǎn)介：1998年，飯店以國(guó)有劃撥土地上的在建房屋向銀行抵押貸款，并辦理了抵押登記手續(xù)。飯店后以土地使用權(quán)未辦理登記主張抵押無(wú)效。
法院認(rèn)為：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第47條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！惫拾干娴盅汉贤行?。依《擔(dān)保法》第36條第1款規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。依上述規(guī)定及房地產(chǎn)交易中“房隨地走，地隨房走，房地產(chǎn)主體一致”原則，本案雙方當(dāng)事人應(yīng)對(duì)飯店的在建工程及建筑物占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)一并抵押。雙方所簽抵押合同僅就在建工程的建筑物設(shè)定了抵押，而未對(duì)該建筑物占用范圍內(nèi)土地一并抵押，但該單獨(dú)抵押行為并不必然導(dǎo)致本案抵押合同無(wú)效的法律后果，故判決債權(quán)人可以該抵押物優(yōu)先受償。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：抵押合同僅就在建工程建筑物設(shè)定抵押，未對(duì)建筑范圍內(nèi)土地一并抵押，該單獨(dú)抵押行為并不必然導(dǎo)致抵押合同無(wú)效。
案例索引：最高人民法院（2007）民二終字第48號(hào)“某資產(chǎn)公司與某飯店借款擔(dān)保合同糾紛案”，見(jiàn)《中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司濟(jì)南辦事處與齊魯飯店有限公司借款擔(dān)保合同糾紛上訴案》（審判長(zhǎng)付金聯(lián)，審判員張樹(shù)明，代理審判員王濤），載《民商事審判指導(dǎo)·判決書選登》（200702/12:234）。
09 . 以自有房產(chǎn)單獨(dú)抵押，無(wú)需辦土地使用權(quán)抵押登記
——當(dāng)事人以自有房產(chǎn)抵押并辦登記，并未將該房產(chǎn)所附著的、以劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)一并抵押的，應(yīng)為有效。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜破產(chǎn)｜房地產(chǎn)抵押｜房產(chǎn)單獨(dú)抵押｜國(guó)有劃撥土地
案情簡(jiǎn)介：2003年，醫(yī)藥站與銀行簽訂借款合同，借款1200萬(wàn)元，醫(yī)藥站以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保，并在市房產(chǎn)管理局辦理了房屋抵押登記。但該房屋所附著的土地系國(guó)有劃撥性質(zhì)，雙方未至土地管理部門辦理抵押登記。2005年，銀行將該債權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)公司。二審期間，醫(yī)藥站所在地方法院裁定宣告醫(yī)藥站破產(chǎn)還債，并指定了破產(chǎn)管理人。資產(chǎn)公司要求醫(yī)藥站償還借款本息并以抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償，醫(yī)藥站提出未辦理土地使用權(quán)抵押，根據(jù)“房地一體”原則，抵押合同無(wú)效，且醫(yī)藥站已宣告破產(chǎn)，本案中止審理。
法院認(rèn)為：醫(yī)藥站與銀行所簽《最高額抵押合同》，明確約定醫(yī)藥站僅以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押，隨后亦僅在當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T辦理抵押登記，這些行為均發(fā)生在《物權(quán)法》施行之前，應(yīng)適用當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)規(guī)定。醫(yī)藥站所抵押的房屋系其自有房屋，所抵押登記的部門為市房產(chǎn)管理局，符合《擔(dān)保法》第41條抵押合同“自登記之日起生效”的規(guī)定情形，醫(yī)藥站是否就國(guó)有土地使用權(quán)另行辦理抵押登記手續(xù)不影響該《最高額抵押合同》的效力。最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》第3條規(guī)定“如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地一并設(shè)定抵押的，對(duì)土地使用權(quán)的抵押須履行法定的審批手續(xù)，否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無(wú)效”。該批復(fù)中所規(guī)定的“將該建筑物與土地一并設(shè)定抵押的”系指當(dāng)事人約定將建筑物與土地一并設(shè)定抵押的情形。當(dāng)事人在訂立合同時(shí)如果約定將建筑物與以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，則抵押人應(yīng)對(duì)抵押國(guó)有土地使用權(quán)履行法定審批手續(xù)。本案當(dāng)事人簽訂合同約定僅以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押并辦理房屋抵押登記，并未涉及土地使用權(quán)一并抵押的情況，該事實(shí)與上述批復(fù)規(guī)定的情形不符，故不應(yīng)適用。鑒于醫(yī)藥站已被法院裁定進(jìn)入破產(chǎn)程序，依照《企業(yè)破產(chǎn)法》第20條“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，已經(jīng)開(kāi)始而尚未終結(jié)的有關(guān)債務(wù)人的民事訴訟或者仲裁應(yīng)當(dāng)中止；在管理人接管債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)后，該訴訟或者仲裁繼續(xù)進(jìn)行”之規(guī)定，本案訴訟應(yīng)當(dāng)繼續(xù)進(jìn)行，本案資產(chǎn)公司可依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的有關(guān)規(guī)定向醫(yī)藥站破產(chǎn)案件管理人提出行使優(yōu)先權(quán)的申請(qǐng)，但該權(quán)利應(yīng)當(dāng)在醫(yī)藥站所抵押的涉案房屋被變賣或拍賣的價(jià)款（不含房屋所占用的土地使用權(quán)價(jià)款）范圍內(nèi)予以實(shí)現(xiàn)，且最高限額不得超過(guò)該抵押合同所約定的最高限額 1200萬(wàn)元。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》第3條規(guī)定，如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地一并設(shè)定抵押的，對(duì)土地使用權(quán)的抵押須履行法定的審批手續(xù)，否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無(wú)效。當(dāng)事人在簽訂抵押合同時(shí)，如果僅僅約定以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押并辦理房屋抵押登記，并未將該房產(chǎn)所附著的、以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)一并抵押的，不適用上述規(guī)定。
案例索引：最高人民法院（2006）民二終字第153號(hào)“某資產(chǎn)公司與某醫(yī)藥公司等借款擔(dān)保合同糾紛案”，見(jiàn)《中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司濟(jì)南辦事處與山東省濟(jì)南醫(yī)藥采購(gòu)供應(yīng)站、山東省醫(yī)藥集團(tuán)有限公司、山東省醫(yī)藥公司借款擔(dān)保合同糾紛案》（審判長(zhǎng)王東敏，代理審判員雷繼平、李京平），載《最高人民法院公報(bào)·裁判文書選登》（2008:276）；另見(jiàn)《單獨(dú)設(shè)定抵押的房產(chǎn)，其附著的劃撥取得國(guó)有土地使用權(quán)是否仍須履行審批手續(xù)——上訴人中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司濟(jì)南辦事處與被上訴人山東省濟(jì)南醫(yī)藥采購(gòu)供應(yīng)站、原審被告山東省醫(yī)藥集團(tuán)有限公司和山東省醫(yī)藥公司借款擔(dān)保合同糾紛上訴案評(píng)析》（李京平，最高院民二庭），載《民商事審判指導(dǎo)·案例分析》（200801/13:272）；另載《最高人民法院商事審判裁判規(guī)范與案例指導(dǎo)·案例指導(dǎo)》（2010:207）；另見(jiàn)《在〈物權(quán)法〉施行之前約定醫(yī)藥采購(gòu)供應(yīng)站以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押，并在當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T辦理抵押登記的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)成立。抵押人是否就房產(chǎn)所涉國(guó)有土地使用權(quán)另行辦理抵押登記手續(xù)不影響抵押合同的效力》，載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·借款擔(dān)保卷（下）》（2011:576）。
10 . 辦理土地使用權(quán)抵押登記，效力及于土地上建筑物
——在土地使用權(quán)上“存有地上建筑物”情形下，以地上房產(chǎn)辦理抵押，抵押權(quán)人對(duì)抵押土地及房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜房隨地走
案情簡(jiǎn)介：1998年7月，商貿(mào)公司向銀行貸款，商貿(mào)公司以名下土地使用權(quán)證、該土地上房產(chǎn)所有權(quán)人開(kāi)發(fā)公司以該房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，并在當(dāng)?shù)劁鸷邮蟹康禺a(chǎn)管理處一并辦理了抵押登記，銀行領(lǐng)取了房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。2004年，受讓銀行該金融債權(quán)的資產(chǎn)公司起訴并主張優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，第三人提出：其在1999年12月與商貿(mào)公司簽訂借款協(xié)議，商貿(mào)公司以前述土地使用權(quán)的部分面積作為抵押并在漯河市土地管理局辦理了抵押登記，故另案法院一審已判決其享有優(yōu)先受償權(quán)，在本案中銀行對(duì)該部分抵押應(yīng)不再享有優(yōu)先受償權(quán)。
法院認(rèn)為：依銀行申請(qǐng)，房地產(chǎn)管理處為案涉土地使用權(quán)辦理抵押登記并記載于房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證中，該宗土地上建有其他建筑物。根據(jù)《擔(dān)保法》第42條及漯河市《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理暫行辦法》規(guī)定，在“存有地上建筑物”情形下，對(duì)于辦理土地使用權(quán)抵押登記的部門并不明確，故根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第60條規(guī)定，可確認(rèn)本案土地使用權(quán)抵押登記的效力，資產(chǎn)公司對(duì)抵押的土地及房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：在土地使用權(quán)上“存有地上建筑物”情形下，對(duì)于辦理土地使用權(quán)抵押登記的部門并不明確，故根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第60條規(guī)定，可確認(rèn)土地使用權(quán)抵押登記的效力，抵押權(quán)人對(duì)抵押的土地及房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。
案例索引：最高人民法院（2005）民二終字第164號(hào)“某銀行與某實(shí)業(yè)公司等借款抵押擔(dān)保合同糾紛案”，見(jiàn)《“土地使用權(quán)抵押登記之效力”的認(rèn)定問(wèn)題——中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行漯河市匯源區(qū)支行與中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司鄭州辦事處、漯河藍(lán)天商貿(mào)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、河南鴻基房業(yè)有限公司、中國(guó)工商銀行漯河黃河路支行抵押擔(dān)保借款合同糾紛案》（審判長(zhǎng)徐瑞柏，代理審判員王憲森、張雪楳），載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·借款擔(dān)保卷（下）》（2011:663）。
11 . 房屋產(chǎn)權(quán)人將占用他人名下土地一并抵押登記有效
——抵押人以自己房產(chǎn)抵押，同時(shí)一并將該房屋占用范圍內(nèi)的他人名下土地使用權(quán)抵押，并辦理抵押登記，抵押有效。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜地隨房走
案情簡(jiǎn)介：1997年，實(shí)業(yè)公司向銀行貸款9000萬(wàn)余元，實(shí)業(yè)公司將與汽車公司聯(lián)建的商城登記在自己名下的房產(chǎn)辦理抵押登記，房管所辦理的房地產(chǎn)抵押他項(xiàng)權(quán)利證書顯示，同時(shí)登記的還有上述房屋占用范圍內(nèi)登記在汽車公司名下的國(guó)有土地使用權(quán)。汽車公司據(jù)此認(rèn)為實(shí)業(yè)公司無(wú)權(quán)處分，銀行不能享有優(yōu)先受償權(quán)。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：抵押人以自己房產(chǎn)做抵押，同時(shí)一并將該房屋占用范圍內(nèi)的他人名下的土地使用權(quán)抵押，并辦理了抵押登記，從維護(hù)登記機(jī)關(guān)登記結(jié)果公信力和保護(hù)善意相對(duì)人角度出發(fā)，應(yīng)確認(rèn)抵押權(quán)人因抵押合同登記生效而取得抵押權(quán)。在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律要求土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)一并拍賣，抵押權(quán)人只對(duì)有效抵押部分拍賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。
案例索引：最高人民法院（2002）民二終字第52號(hào)“某銀行與某汽車公司等借款合同糾紛案”，見(jiàn)《房屋與土地權(quán)利主體不一致時(shí)，房地產(chǎn)抵押合同的效力及相關(guān)權(quán)利人的利益保護(hù)——四川華通汽車集團(tuán)公司與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行成都市總府支行、四川盛世集團(tuán)有限責(zé)任公司借款合同糾紛上訴案》（宮邦友），載《民商審判指導(dǎo)與參考·案例評(píng)析》（200301/3:249）；另見(jiàn)《中國(guó)西南電子設(shè)備研究所與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行成都市總府支行、四川盛世集團(tuán)有限責(zé)任公司等借款抵押合同糾紛上訴案》（審判長(zhǎng)宋曉明，審判員吳慶寶，代理審判員劉敏），載《民商審判指導(dǎo)與參考·裁判文書選登》（200301/3:411）。
12 . 以無(wú)償劃撥土地上的房屋抵押未辦登記的部分無(wú)效
——設(shè)定抵押的房屋所占劃撥土地使用權(quán)未繳納土地補(bǔ)償費(fèi)或出讓金，且未經(jīng)批準(zhǔn)登記，土地使用權(quán)抵押部分應(yīng)無(wú)效。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜部分無(wú)效｜無(wú)償劃撥
案情簡(jiǎn)介：1997年10月，冶某以名下劃撥土地上房屋向銀行抵押貸款46萬(wàn)元并在房管局辦理抵押登記，房地產(chǎn)評(píng)估值為56萬(wàn)余元，其中房產(chǎn)評(píng)估價(jià)為6萬(wàn)余元。1998年，開(kāi)發(fā)公司受房管局委托實(shí)施拆遷，在未與冶某達(dá)成安置協(xié)議情況下，對(duì)該房屋實(shí)施了強(qiáng)拆，該房屋拆遷評(píng)估價(jià)為31萬(wàn)余元。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：設(shè)定抵押的房屋所占土地使用權(quán)系通過(guò)無(wú)償劃撥形式取得，亦未繳納土地補(bǔ)償費(fèi)或出讓金，且土地使用權(quán)抵押未經(jīng)有關(guān)土地管理部門批準(zhǔn)登記，故房產(chǎn)抵押合同中土地使用權(quán)抵押部分無(wú)效，不受法律保護(hù)。