被害人朱某某在“58同城”網(wǎng)登記出售一套房產(chǎn)。2018年5月13日,犯罪嫌疑人覃某甲通過“某某投資有限公司”的房產(chǎn)中介覃某乙與朱某某簽訂房屋買賣合同。
雙方約定,覃某甲向朱某某支付18.8萬元首付款后,朱某某即將該套房產(chǎn)過戶到覃某甲名下,覃某甲取得房產(chǎn)后以銀行商業(yè)貸款性質(zhì),將余款打到朱某某賬戶。直至2018年9月,覃某甲一直以銀行抵押按揭未辦理下來為由,遲遲未向朱某某支付購房尾款。朱某某懷疑被騙后,遂到房產(chǎn)交易中心查詢房產(chǎn)情況,得知該套房產(chǎn)早已過戶到覃某甲名下,并被覃某甲抵押給他人。經(jīng)查明,覃某甲獲得房產(chǎn)證后即向民間資金方抵押房產(chǎn)用于借貸,貸款用于個人消費、償付賣房人或繼續(xù)買下一處房產(chǎn),如此反復(fù)。2018年5月至2018年11月期間,覃某甲伙同覃某乙以此種詐騙手段先后向三名被害人實施詐騙。2019年2月18日,城中區(qū)檢察院以詐騙罪批準(zhǔn)對覃某甲實施逮捕。
這三起案件,覃某甲的詐騙手法如出一轍。即在房產(chǎn)中介覃某乙的撮合下,與被害人簽訂非資金監(jiān)管協(xié)議,在僅付了首付款的情況下讓賣方過戶,后將房產(chǎn)抵押給他人。所謂非資金監(jiān)管,是指買方在支付首付后,就可以請賣方先過戶,隨即拿著新的房產(chǎn)證到銀行辦理抵押貸款手續(xù),等商業(yè)貸款批下來,余款打入賣家賬戶后,買家才能辦理過戶。
非資金監(jiān)管的保障是,賣家在買家付完首付款后,要拿到銀行的《同意購房抵押貸款意向書》(簡稱“同貸書”)后,再同意過戶。“同貸書”的效力在于房產(chǎn)部門過戶登記審核之后,買方拿到新的房產(chǎn)證之前,該房產(chǎn)證上已經(jīng)蓋上了表示房產(chǎn)已抵押的銀行公章。本案中的三名被害人都沒有拿到銀行的“同貸書”就將房子過戶。
檢察官建議：二手房交易應(yīng)采取資金監(jiān)管和資金托管這兩種方式,才能真正確保二手房交易資金安全。資金監(jiān)管是指由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行、具有擔(dān)保資質(zhì)的機構(gòu)在銀行開立的資金監(jiān)管專用賬戶進行劃轉(zhuǎn),當(dāng)規(guī)定期限內(nèi)購房者過戶后,該資金將劃轉(zhuǎn)到原賣方名下賬戶。銀行作為資金監(jiān)管的主體,保障雙方利益,避免二手房買賣糾紛的發(fā)生,起到降低二手房交易風(fēng)險的作用。除此之外的其他房款交易模式,都會讓資金劃轉(zhuǎn)存在一定的風(fēng)險。