中國的城市化與房地產(chǎn)市場

作者：安信證券高善文、郭雪松，文章僅反映作者研究和學術觀點，不代表見聞立場，不構成投資建議。

進入本世紀以來，中國的城市化進程開始加速。在十幾年的時間里，數(shù)以億計的人口遷入城市，并定居下來，實現(xiàn)了生活水平的巨大提高，并在這一過程中創(chuàng)造了前所未見的經(jīng)濟繁榮。

在這一背景下，中國城市的房地產(chǎn)價格開始普遍上升，并在后期出現(xiàn)巨大分化。盡管中國仍然是一個中高收入國家，但北京上海等一線城市的房屋價格卻已趕上和超過許多高收入國家的水平，引發(fā)對于房地產(chǎn)泡沫的深切憂慮，并造成代際之間嚴重的財富鴻溝。但與此同時，大量三四線城市的房價卻維持在相當合理和可以負擔的水平上，從而與一線城市的情況形成鮮明的對比和巨大的反差。

普遍的分析將此歸結于2008年金融危機以后過于寬松的貨幣政策，以及政府為刺激經(jīng)濟而采取的其他一些措施。這當然是有道理的，但也存在許多難以解釋的問題。

本文試圖討論三個問題：

一、2010-2012年是中國城市化進程的重要分水嶺。在此之前，人口的流動在不同城市之間在統(tǒng)計意義上沒有明顯的區(qū)分；在此之后，人口開始集中向大城市和特大城市加速流動，而中小城市的人口流入相對更緩慢。

二、由于政府對土地市場的壟斷，決策認知以及一些政治經(jīng)濟方面的可能原因，在中小城市土地供應相對充足的同時，特大城市的土地供應十分匱乏。這與2010年以后的人口流向形成巨大反差，基本地造成了后期城市之間房價的巨大分化。

三、2009年全球金融危機之后政府的一攬子刺激政策造成了全國范圍內(nèi)房價的普遍上漲和存貨的快速積累，具有明顯的泡沫化特征。2012年以后，在大多數(shù)城市房價上漲開始低于通貨膨脹和收入的上升速度，至晚自2014年以后，全國范圍的房地產(chǎn)庫存的絕對水平開始高位持續(xù)快速回落，這期間的變化顯示了去泡沫化的改變。