| 貸款買(mǎi)房，就是用未來(lái)的錢(qián)，買(mǎi)現(xiàn)在的資產(chǎn)。 如果貨幣大幅度貶值，工資暴漲10倍，那么恭喜你，幾乎是空手套白房。 把時(shí)間往前推十幾年二十年，21世紀(jì)初貸款買(mǎi)房的人，現(xiàn)如今確實(shí)沒(méi)有什么還貸壓力了。 這二十年內(nèi)，出現(xiàn)工資增長(zhǎng)十倍也不是沒(méi)有可能，甚至還出現(xiàn)過(guò)一個(gè)月的公積金，都比當(dāng)月貸款還款金額多的情況。 但是這樣的好事，未來(lái)還會(huì)有嗎？ 很明顯，只要貨幣還在不斷增發(fā)，購(gòu)買(mǎi)力不停的貶值，這樣的好事就會(huì)有。 但能夠給到的所謂“實(shí)惠”，其實(shí)是越來(lái)越少了，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增速放緩，貨幣政策也在逐步的收緊，資產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力貶值程度，正在逐步的下降。 也就是說(shuō)，現(xiàn)在貸款，未來(lái)還款壓力不斷變小，這是肯定的，但是不會(huì)出現(xiàn)短期內(nèi)五倍十倍的貶值。 可能30年過(guò)去了，貸款都還完了，貨幣才貶值個(gè)3-4倍，而貸款利率平均每年5%左右，所以沒(méi)太多的實(shí)惠了。 房貸和貨幣貶值 很多人都在計(jì)算成本，到底是貨幣貶值速度快，還是房貸的利率高。 原因比較簡(jiǎn)單，因?yàn)樨泿刨H值代表了貨幣的購(gòu)買(mǎi)力下降，房貸本身，是借用未來(lái)的貨幣購(gòu)買(mǎi)力做提前支付。 所以，如果房貸利率低于貨幣貶值率，理論上就是賺了。 同樣的，房貸利率高于貨幣貶值率，理論上就是虧了。 但實(shí)際情況，卻并非如此。 因?yàn)樨泿刨H值率本身，存在真實(shí)貶值率和名義貶值率。 貨幣的名義貶值率，就是貨幣的增發(fā)量，這個(gè)不用解釋太多，貨幣發(fā)行多了，購(gòu)買(mǎi)力就對(duì)應(yīng)下降了。 貨幣的真實(shí)貶值率，其實(shí)是貨幣的購(gòu)買(mǎi)力，實(shí)際投放貨幣進(jìn)入市場(chǎng)造成的物價(jià)上漲。 這個(gè)物價(jià)上漲，是一個(gè)綜合名詞，你可以理解為商品價(jià)格是CPI，但是總體物價(jià)上漲就要算上所有的資產(chǎn)。 其中，房子就是資產(chǎn)之一。 而且，每年貨幣的增長(zhǎng)率，并不完全等于總物價(jià)增長(zhǎng)率，就好像目前的廣義貨幣M2是200萬(wàn)億左右，但是房地產(chǎn)的總市值逼近500萬(wàn)億，中間還有一個(gè)資金杠桿所在。 所以，我們是無(wú)法真實(shí)地測(cè)算出對(duì)應(yīng)的貨幣真實(shí)貶值率的，因?yàn)橛刑嗟膬r(jià)格維度了。 之所以之前買(mǎi)房的人感覺(jué)到了貨幣貶值帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，主要是房產(chǎn)這20年漲了近10倍，如果房地產(chǎn)沒(méi)有那么大幅度的漲價(jià)，我們也就很難察覺(jué)到，原來(lái)早些年貸款買(mǎi)房是如此的劃算。 為什么工資很難再漲10倍 工資的上漲，其實(shí)對(duì)應(yīng)的并不是房?jī)r(jià)的上漲，而是對(duì)應(yīng)商品價(jià)格的上漲。 試想一下，如果現(xiàn)在3000工資的人，工資變成了3萬(wàn)。 那么物價(jià)將會(huì)變成什么樣子，必然是同步飛速上漲。 否則，泛濫的貨幣怎么消耗掉呢。 且不說(shuō)馬上工資漲十倍，就是漲一倍，對(duì)應(yīng)的物價(jià)也會(huì)同步上漲至少50%。 因?yàn)榻?jīng)濟(jì)是循環(huán)的，你的工資漲了，別人的工資也是要上漲的，那么賣(mài)出來(lái)的產(chǎn)品一定是貴了，才會(huì)有賺更多的錢(qián)來(lái)漲工資。 如果貨幣的宏觀調(diào)控沒(méi)有做好，工資漲了一倍，物價(jià)甚至可能出現(xiàn)2-3倍的漲幅。 因?yàn)榇蠹沂掷锏腻X(qián)一下子變多了，可購(gòu)買(mǎi)的東西多了，對(duì)應(yīng)的商品就顯得少了。 貨幣泛濫的結(jié)果，必然就是大量資金開(kāi)始哄抬物價(jià)，然后物價(jià)出現(xiàn)大幅度的上漲。 可以說(shuō)，經(jīng)濟(jì)都會(huì)亂成一鍋粥，甚至出現(xiàn)失控。 所以工資要依靠自然增長(zhǎng)，再漲10倍，幾乎是不可能的。 當(dāng)然，如果你現(xiàn)在是20歲剛開(kāi)始工作，要到65歲退休，工資的自然增長(zhǎng)要達(dá)到10倍，也是有可能的。 畢竟45年漲了10倍，年化也就5%左右，只不過(guò)這個(gè)跨度比較久，已經(jīng)遠(yuǎn)超出房貸最長(zhǎng)30年的時(shí)間線(xiàn)了。 買(mǎi)房貸款到底劃不劃算？ 因人而異。 買(mǎi)房貸款的前提，不是你把錢(qián)拿去做投資劃算，還是還房貸劃算，不是這么算利率和收益率的。 也不是單純的計(jì)算，貨幣貶值率和房貸成本哪個(gè)高。 貸款本身，是給買(mǎi)房能力不足的人，通過(guò)提前借用未來(lái)的錢(qián)，來(lái)獲得更多的選擇權(quán)力。 如果買(mǎi)房都是全款，那么我有100萬(wàn)，就只能買(mǎi)100萬(wàn)的房子。 如果我想要看看200萬(wàn)的房子，那么就沒(méi)法操作進(jìn)行。 但如果有房貸，我可以用100萬(wàn)貸款額度，增加自己的選擇權(quán)。 而我需要承擔(dān)的成本，是未來(lái)N多年，我都需要償還這筆錢(qián)，貸款的利率是5%左右。 貸款買(mǎi)房其實(shí)是一個(gè)需求和成本的綜合測(cè)算，在可以接受的成本體系內(nèi)，通過(guò)借錢(qián)滿(mǎn)足自己當(dāng)下的需求，并不是算投資回報(bào)率，算貸款利率和貨幣貶值率。 即便貸款利率是5%，貨幣增發(fā)率是10%，也不代表你就能賺到這10%多增發(fā)出來(lái)的貨幣，你的貸款成本依然是5%，而不是所謂的5%-10%=-5%。 所以看似是賺錢(qián)的生意，其實(shí)最終還是虧錢(qián)的，畢竟貸款利息是必須要還的，而增發(fā)出來(lái)的錢(qián)，是要靠自己的努力去掙的。 所以，買(mǎi)房是全款還是貸款，要看每個(gè)人的情況。 當(dāng)然，公積金貸款的利率，其實(shí)是非常低的，建議是可以貸點(diǎn)款出來(lái)，能力承受范圍內(nèi)的貸款，可以讓你選房的時(shí)候有更寬裕的預(yù)算，朝向啊，戶(hù)型啊，樓層啊，還有買(mǎi)房后的裝修，更好一些。 我個(gè)人希望，房子不要再漲價(jià)了。 原因是，房子漲價(jià)，背后的推手依然是貨幣資金。 資金的泛濫，其實(shí)對(duì)于經(jīng)濟(jì)來(lái)講，并不一定是好事，溫和的通脹有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是貨幣快速的增發(fā)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的刺激作用，其實(shí)是非常有限的。 用房子拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，現(xiàn)在基本上大部分人都有房了。 如果還是依靠房地產(chǎn)去帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，只會(huì)造成經(jīng)濟(jì)泡沫，一旦出現(xiàn)崩盤(pán)，情況會(huì)很糟糕。 我們的收入上漲，本身是依靠自己的能力提升去賺取的，而不應(yīng)該是單純的貨幣增長(zhǎng)去掛鉤。 貨幣增長(zhǎng)，所以收入上漲，那么物價(jià)上漲就會(huì)抵充收入上漲。 也就是說(shuō)，看似錢(qián)賺多了，其實(shí)還是那么的窮。 貨幣本身，不具備恒定的購(gòu)買(mǎi)力，只有整體的收入折合的購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)了，才是真正意義上致富了。 所以，踏踏實(shí)實(shí)的工作賺錢(qián)，不要整天寄希望于貨幣貶值帶來(lái)的紅利，那個(gè)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。
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