上篇文章已經(jīng)講到了房子的按揭貸款以及房子經(jīng)營(yíng)性抵押貸款的區(qū)別，還有房子經(jīng)營(yíng)性抵押貸款的利率。今天，我們來(lái)講一下什么是經(jīng)營(yíng)性抵押貸款以及整體流程
房子經(jīng)營(yíng)性抵押貸款從字體上解讀就是借款人用房子為主體+用于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性用途+抵押+銀行貸款，那抵押貸款大概需要什么資料呢？
年齡：18-65歲、抵押人不超過(guò)70歲.18-22歲和65-70歲需要家屬擔(dān)保
征信：當(dāng)前不能有1，半年不能有2，一年不能有3，兩年不能有4，兩年總逾期次數(shù)不超 13次
1.樓齡：樓齡要求在30年以?xún)?nèi)，或者樓齡加上貸款年限不能超過(guò)45年。
2.面積：面積＞40平方
3.產(chǎn)權(quán)：獨(dú)有或者共有
4.已結(jié)清：直接正常進(jìn)件就可以了，房本在手，天下我有
5.按揭未結(jié)清：可以先找銀行進(jìn)行辦理，如果銀行出了批復(fù)后再向所欠款的銀行申請(qǐng)?zhí)崆敖Y(jié)清，銀行出具涂銷(xiāo)證明才可以辦理，如果資金不足可以找墊資公司進(jìn)行墊資，和銀行約定好還款日，然后找墊資公司把錢(qián)墊進(jìn)去，拿到銀行的涂銷(xiāo)證明，才可以入押放款
目前銀行接受的房產(chǎn)可以是：住宅，別墅，公寓，寫(xiě)字樓，商鋪。
住宅：貸7-8成，住宅一直都是銀行比較喜歡的抵押物，就算是違約了，銀行可以第一時(shí)間快速處理，而且住宅比較保值，至少止損的時(shí)候不會(huì)虧太多 。
別墅：可貸6成，按理說(shuō)別墅比住宅值錢(qián)，為什么做的成數(shù)會(huì)比住宅低呢，首先是別墅的面積就比住宅大，所以貸款的金額多，它們只看你房子的真實(shí)價(jià)值以及后期逾期該怎么處理你的房子。畢竟每個(gè)人都想擁有一套大房子，大別墅，但是別墅不是普通人都能買(mǎi)得起的，所以對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，它的變現(xiàn)價(jià)值沒(méi)有住宅大，給的成數(shù)就低一些。而且一個(gè)別墅花了一兩百萬(wàn)來(lái)裝修是很正常的事情，這些花里胡哨的銀行是不看的。
公寓，寫(xiě)字樓，商鋪都是商業(yè)性質(zhì)：貸5成，商業(yè)性質(zhì)的房子的使用年限短，交易稅費(fèi)高，不易轉(zhuǎn)手等特點(diǎn)，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)不是很好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以前總說(shuō)一鋪養(yǎng)三代，現(xiàn)在在互聯(lián)網(wǎng)以及疫情的沖擊下，商鋪沒(méi)有以前那么吃香了。
1.營(yíng)業(yè)執(zhí)照：營(yíng)業(yè)執(zhí)照是工商行政管理機(jī)關(guān)發(fā)給工商企業(yè)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的準(zhǔn)許從事某項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的憑證。有了這個(gè)憑證，你才可以跟銀行說(shuō)你是做生意的。以下的情況，銀行是認(rèn)可你是經(jīng)營(yíng)者的身份的
1，企業(yè)法人
2，個(gè)體工商戶(hù)
3，企業(yè)股東，占股10%以上
4，實(shí)際控制人，現(xiàn)在能辦理的銀行非常少，需要跟銀行溝通
那一些上班族的，辛辛苦苦賺錢(qián)還房貸，而且已經(jīng)結(jié)清了，現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲了，想把房子拿出去抵押投資項(xiàng)目是不是只能做額度的消費(fèi)性抵押呢？
如果當(dāng)前沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，可以過(guò)戶(hù)一個(gè)執(zhí)照或者注冊(cè)一個(gè)新?tīng)I(yíng)業(yè)執(zhí)照，個(gè)別銀行對(duì)于新?tīng)I(yíng)業(yè)執(zhí)照還是準(zhǔn)入的
2.經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地：
1.有實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址
2.銀行不會(huì)要求經(jīng)營(yíng)地址必須高大上，但是最起碼要看著是經(jīng)營(yíng)地址，不要求人員眾多，但是最起碼有辦公桌。
3.營(yíng)業(yè)執(zhí)照懸掛
4.公司Logo景掛
5.辦公桌及部分辦公設(shè)備
6.大部分銀行經(jīng)營(yíng)貸款必須到企業(yè)實(shí)地考察：去企業(yè)下戶(hù)的時(shí)候會(huì)拍照
7.如借款人信用評(píng)分、信較好;流水充足;那么經(jīng)營(yíng)地址下戶(hù)也就是個(gè)流程
無(wú)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地：
1.找朋友公司幫忙掛靠，
2.找專(zhuān)業(yè)助貸公司處理，畢竟你自己跟銀行說(shuō)，銀行會(huì)跟你說(shuō)拜拜，助貸公司有很多的辦法幫你處理這個(gè)問(wèn)題，畢竟常年跟銀行打交道，俗話說(shuō)內(nèi)行看門(mén)道，外行看熱鬧。術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻。
3.公司資料：
法人章、財(cái)務(wù)章、公章、公司章程、開(kāi)戶(hù)許可證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本。
4.購(gòu)銷(xiāo)合同
因?yàn)橄蜚y行貸這筆錢(qián)的用途是用于公司經(jīng)營(yíng)的，所以需要提供購(gòu)銷(xiāo)合同給銀行，合同主要條款包括貨物名稱(chēng)，數(shù)量，質(zhì)量和包裝質(zhì)量，價(jià)格，交貨期限，違約責(zé)任以及第三方收款賬號(hào)。
5.第三方收款（受托支付）
是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)手。借款人要提交合同約定的交易資料供貸款人審核。銀行審核同意后，在貸款發(fā)放的當(dāng)天，將貸款資金通過(guò)借款人賬戶(hù)支付給借款人交易對(duì)手，資金不在借款人賬戶(hù)停留。這種方式也是銀行為了做資金監(jiān)管，避免流入房市股市，收款方可以是交易對(duì)手法人公司賬號(hào)或者法人股東私人賬戶(hù)以及公司財(cái)務(wù)賬戶(hù)。
如果銀行是放對(duì)公賬戶(hù)的，是以貸款的名目放的，并非收入利潤(rùn)，所以這一部分不用納稅，不用擔(dān)心。
6.是否有案件
有案件的公司銀行會(huì)看案件你是屬于原告還是被告，是否在執(zhí)行中或者結(jié)案。如果是原告，那么是別人欠你的，你是沒(méi)有影響的，如果是被告，但是已經(jīng)結(jié)案了，也是可以的
1.借款人抵押自己的房子：
這種是屬于正常流程，年齡不到的需要親屬作為擔(dān)保人。
2.借款人抵押別人房子：
這種主要適應(yīng)兩種情況
（1）實(shí)際借款人資質(zhì)不符合貸款要求，需要以他人名義貸款，包括我們常見(jiàn)的公務(wù)員，是不能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的。
（2）借款人名下無(wú)資產(chǎn)可貸款，可用他人資產(chǎn)辦理抵押貸款，父母做貸款人，用你房子做抵押或者你拿父母房子做抵押
這種抵貸不一的方式通常僅限于直系親屬之間，包括父母與子女之間或者和配偶之間。
1.選擇銀行
如果你有真實(shí)經(jīng)營(yíng)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照有一年以上，資料齊全，公司銀行流水或者個(gè)人流水足夠。那么可以自己去找銀行，六大行以及商業(yè)銀行都有抵押業(yè)務(wù) 如果資料有瑕疵，可以找符合接受瑕疵的銀行。每個(gè)銀行對(duì)應(yīng)的要求不一樣，多問(wèn)問(wèn)幾家或者多對(duì)比，覺(jué)得浪費(fèi)時(shí)間的話可以找專(zhuān)業(yè)金融助貸公司幫你解決，把你的問(wèn)題變成別人的問(wèn)題。
2.利息以及還款方式
經(jīng)營(yíng)性抵押的利息也是按照LPR利率來(lái)定價(jià)的，先息后本最長(zhǎng)是10年，利息最低3.7%，利息最低等額本息最長(zhǎng)30年。利息最低4.65%，按照自己的實(shí)際要求選擇不同的還款方式。
辦理流程
1.上門(mén)評(píng)估：銀行會(huì)隨機(jī)抽選一家合作的評(píng)估公司對(duì)你的物業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，還要上經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地去拍照，如果是掛靠公司按上面辦法處理
2.銀行現(xiàn)場(chǎng)簽約出批復(fù)：下戶(hù)評(píng)估完成后就帶上資料到銀行進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)面簽，法人和產(chǎn)權(quán)人都要到現(xiàn)場(chǎng)，結(jié)婚的話夫妻都要到現(xiàn)場(chǎng)簽名。簽約完成后就等銀行審批出批復(fù)，通常5-7個(gè)工作日就會(huì)出批復(fù)。
3.批款，同貸書(shū)簽約：已經(jīng)完成終審了，需要去簽訂抵押合同，合同包含著貸款額度，年限，利率，以及相關(guān)的約定條款，簽完字就可以進(jìn)行下一步了
4.房管局入押：辦理入押之前需要房子的產(chǎn)權(quán)是清晰的，沒(méi)有抵押貸款或者按揭貸款，已結(jié)清的可以直接辦理入押，未結(jié)清的需要把錢(qián)還給上手銀行，然后出具結(jié)清證明才可以辦理。實(shí)際辦理中可以等辦理抵押的銀行出批復(fù)后，就向上家銀行申請(qǐng)?zhí)崆敖Y(jié)清，這樣子時(shí)間效率會(huì)更快一點(diǎn)。
5.放款：入押后等2-3個(gè)工作日出房產(chǎn)他項(xiàng)證放款。放款是受托支付，（第三方收款人），所以會(huì)放到你購(gòu)銷(xiāo)合同上面售方指定的銀行賬戶(hù)上去，也是為了資金監(jiān)管防止挪為他用。
辦理流程大概就是以上的步驟
一.貸款資金
1.經(jīng)營(yíng)用途：真實(shí)經(jīng)營(yíng)，貸款用于支付材料款，那么啥事也沒(méi)有。
2.其他用途：朋友之間倒騰幾次取現(xiàn)金，親屬不參與。
二.營(yíng)業(yè)執(zhí)照
原有營(yíng)業(yè)執(zhí)照：保持企業(yè)征信良好，不要有案件發(fā)生，避免先息后本日后續(xù)貸麻煩
新辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照：保持一年之內(nèi)不注銷(xiāo)，寧愿每年花2-3000塊錢(qián)也不要被抽貸，拿了錢(qián)就把公司注銷(xiāo)了，銀行也不瞎