最近一個(gè)話題悄悄的在大家之間展開(kāi)，能不能把自己的住房按揭貸款轉(zhuǎn)成抵押貸？ 之前利率太高了，6.6，現(xiàn)在做成抵押貸，最低可以做到3.85！100萬(wàn)房貸能幫你剩下數(shù)十萬(wàn)的利息，最近總是能看到朋友圈這樣的廣告，那到底這個(gè)實(shí)際操作下來(lái)如何？會(huì)不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
為啥轉(zhuǎn)貸突然收到大家熱議？
最近隨著調(diào)控政策的松綁，房貸利率一直處于下行狀態(tài)，LPR也是連續(xù)2次下調(diào)，到目前的4.45，按照央行前段時(shí)間，首套房最低可以LPR下浮20個(gè)基點(diǎn)，很多銀行目前已經(jīng)執(zhí)行了4.25的利率，優(yōu)惠力度空前，對(duì)即將買房的人來(lái)說(shuō)算是非常大的利好。但是幾家歡喜幾家愁，這些政策都是針對(duì)新增的房貸，老房貸不執(zhí)行啊。昆山這邊從2016年限購(gòu)限貸開(kāi)始，房貸就一直處于高位，基本都是上浮，少的5點(diǎn)幾，多的6點(diǎn)幾，去年高峰期升值有做到7左右的利率，所以今年房貸利率一降，大家在憤憤不平的同時(shí)也在想著有什么好辦法能把房貸利息降下來(lái)，所以這個(gè)話題最近就很熱。
下圖朋友圈看到的房貸轉(zhuǎn)抵押貸的廣告
按揭轉(zhuǎn)抵押的優(yōu)劣勢(shì)分析
房貸轉(zhuǎn)抵押貸優(yōu)勢(shì)：
利率低，目前昆山這邊我看到發(fā)的最低的3.3 ，多數(shù)在4左右，然后就是4.7左右，對(duì)比之前很多6以上的房貸太有吸引力。
房貸轉(zhuǎn)抵押貸劣勢(shì)：
1、需要結(jié)清房貸才能辦理，過(guò)橋成本高。大部分剛需是沒(méi)有錢結(jié)清房貸，換句話說(shuō)，有錢我還抵押干啥，直接還了不就完事了嗎，那找中介操作，過(guò)橋費(fèi)用報(bào)價(jià)在千分之一到千分之二左右，有的論天收，那1天就一千多，10天就要起碼10000以上成本 。
2、辦理抵押一般都是經(jīng)營(yíng)貸，辦理需要有公司，需要營(yíng)業(yè)執(zhí)照，還有流水啥的，沒(méi)有的話，自己注冊(cè)，每年的財(cái)務(wù)成本和管理成本也有好幾千塊，如果你貸的久，那公司就要一直養(yǎng)著，那長(zhǎng)期有成本，并且作為經(jīng)營(yíng)貸，這個(gè)錢下來(lái)，也不是到你個(gè)人賬戶，而是在對(duì)公賬戶，要套出來(lái)也有費(fèi)用，同時(shí)麻煩。
3、需要支付中介貸款服務(wù)費(fèi)，一般在1%-3%之前，這個(gè)也是開(kāi)銷，100萬(wàn)，起碼就要1萬(wàn)以上的成本。
4、怕被抽貸。這個(gè)貸款實(shí)際是支持企業(yè)經(jīng)營(yíng)的，你拿去做其他的用途，被查到會(huì)被追回貸款，那就尷尬了，一個(gè)是沒(méi)錢還，還有就是還會(huì)上征信。這個(gè)在去年查的非常嚴(yán)，今年目前還好，怕后面再嚴(yán)，就有很大的風(fēng)險(xiǎn)。
5、續(xù)貸成本。 抵押經(jīng)營(yíng)貸款以中短期周轉(zhuǎn)為主，年限一般是3-5年。當(dāng)然也有些是可以做到10年。房貸轉(zhuǎn)抵押貸，肯定是要轉(zhuǎn)一個(gè)低利率的抵押才對(duì)，不然利息也降不下來(lái)。目前市面上主流的低利率經(jīng)營(yíng)貸是—年化3.8%左右，部分銀行溝通下來(lái)可以做到合同內(nèi)無(wú)本續(xù)貸。但到合同期歸本的時(shí)候，大部分還是需要繼續(xù)墊資續(xù)貸，又會(huì)牽扯到一個(gè)墊資的費(fèi)用
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