房地產(chǎn)抵押是銀行貸款的主要擔(dān)保方式之一,也是銀行認(rèn)為最安全的擔(dān)保方式。但在抵押房地產(chǎn)處置中仍然存在風(fēng)險(xiǎn)，如果風(fēng)險(xiǎn)管理措施不到位，安全也會(huì)變成不安全。
一、貸款抵押房地產(chǎn)處置的主要風(fēng)險(xiǎn)
貸款抵押房地產(chǎn)處置的主要風(fēng)險(xiǎn)包括價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和處置程序風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)抵押物處置所得無法覆蓋貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)，而處置風(fēng)險(xiǎn)程序風(fēng)險(xiǎn)是指不能及時(shí)或者無法通過司法程序處置抵押房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
（一）房地產(chǎn)抵押物處置所得無法覆蓋貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)
如果處置房地產(chǎn)抵押物所得不能全額清償貸款本息，將極大可能導(dǎo)致貸款本息的損失。而導(dǎo)致房地產(chǎn)處置所得無法覆蓋貸款本息的主要原因包括：
一是房地產(chǎn)抵押物的評(píng)估價(jià)虛高。房地產(chǎn)抵押物評(píng)估價(jià)是銀行確定貸款金額的主要依據(jù)，但評(píng)估價(jià)不等于處置價(jià)格。如果評(píng)估價(jià)過高，必然導(dǎo)致處置價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于評(píng)估價(jià)格，無法全額清償貸款本息。目前銀行對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估主要有兩種方式，分別為在線評(píng)估和評(píng)估師事務(wù)所評(píng)估師的人工評(píng)估。相比較而言，在線評(píng)估受人為因素影響較少，能客觀反映房地產(chǎn)抵押物真實(shí)的交易價(jià)格；評(píng)估師的人工評(píng)估受人為因素影響較大，評(píng)估師業(yè)務(wù)能力水平不一，甚至有評(píng)估師受借款人或者客戶經(jīng)理的授意人為提高抵押物評(píng)估價(jià)值的行為
二是房地產(chǎn)抵押物價(jià)格波動(dòng)較大。即在貸款期間，房地產(chǎn)抵押物發(fā)生貶值，在處置抵押物時(shí)處置所得無法全額清償貸款本息。從筆者不良資產(chǎn)處置實(shí)踐看，以下兩類房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)比較大：一是商鋪，尤其是專業(yè)市場(chǎng)的商鋪類房產(chǎn)。該類房產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況影響極大，一旦該商鋪所在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，商鋪價(jià)格將一落千丈。如筆者曾經(jīng)處置的貸款抵押物為上海某鋼材城商鋪，2011年貸款發(fā)放時(shí)評(píng)估價(jià)均在每平方米15000元以上，貸款抵押率基本在70%左右。后因上海鋼貿(mào)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，該市場(chǎng)停止經(jīng)營(yíng)，里面空無一人，破敗不堪，商鋪價(jià)格大跌。法院多次以低于每平方米10000元以下的起拍價(jià)進(jìn)行拍賣仍無人應(yīng)拍，貸款只能核銷。除商鋪外，寫字樓、廠房也存在類似情況；二是抵押比較集中的樓盤（按揭貸款抵押除外）。如位于上海某住宅小區(qū)集中了鋼貿(mào)商，且大多將該樓盤房產(chǎn)用于抵押融資，2013年上海鋼貿(mào)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)后，大量鋼貿(mào)商拋售該樓盤房產(chǎn)，法院也多次拍賣該樓盤房產(chǎn)，導(dǎo)致該樓盤市場(chǎng)價(jià)格下跌，市場(chǎng)價(jià)低于周邊樓盤的70%。
三是房地產(chǎn)抵押物處置費(fèi)用較高。由于房地產(chǎn)抵押物的處置所得須優(yōu)先由于支付處置費(fèi)用，包括稅費(fèi)（尤其是土地增值稅）、訴訟執(zhí)行費(fèi)、安置費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)等，其中住宅類抵押物處置費(fèi)用占處置所得的20%左右，商務(wù)樓的處置費(fèi)用更高。另外，通過司法拍賣程序處置房地產(chǎn)，處置價(jià)格一般在市場(chǎng)價(jià)的8折以下，因此能用于清償貸款本息的金額在抵押物市場(chǎng)價(jià)格的60%以下。
四是對(duì)銀行異地抵押房產(chǎn)情況不了解，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)知存在嚴(yán)重偏差，不能及時(shí)了解抵押物價(jià)格動(dòng)態(tài)情況。全國(guó)各地之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)差異極大，銀行很難對(duì)異地抵押物的市場(chǎng)價(jià)格和發(fā)展趨勢(shì)作出正確判斷。同時(shí)，銀行無法及時(shí)對(duì)異地抵押物進(jìn)行檢查，掌握抵押物市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)情況，導(dǎo)致發(fā)現(xiàn)抵押物風(fēng)險(xiǎn)時(shí)為時(shí)已晚。例如某筆貸款的抵押物為異地大型鋼材市場(chǎng)，貸款發(fā)放后幾年間，銀行人員從未現(xiàn)場(chǎng)檢查抵押物。訴訟后法院擬司法拍賣該抵押物，發(fā)現(xiàn)抵押物依舊處于毛坯狀態(tài)，該市場(chǎng)因受鋼貿(mào)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)停業(yè)，商鋪使用率不足10%，且貸款抵押物分散，根本無人愿意受讓。
（二）房地產(chǎn)抵押物無法及時(shí)或者不能處置的程序風(fēng)險(xiǎn)
雖然法律對(duì)于房地產(chǎn)抵押物的司法處置程序有明確規(guī)定，但在司法實(shí)踐中，有諸多因素影響抵押物的處置，甚至可能導(dǎo)致抵押物無法處置。影響房地產(chǎn)抵押物司法程序處置的因素主要有：
一是抵押人不配合，甚至惡意拖延、阻礙抵押物司法處置程序。如由于債務(wù)人或者抵押人下落不明，法院無法送達(dá)訴訟文書，只能采取公告送達(dá)，需要公告的法律文書至少包括開庭通知、判決書和抵押物評(píng)估報(bào)告，每次公告至少耗時(shí)3個(gè)月，導(dǎo)致從起訴到抵押物進(jìn)入拍賣程序至少需要一年的時(shí)間。還有部分債務(wù)人或者抵押人在訴訟程序中窮盡一切辦法拖延司法程序的推進(jìn)，對(duì)訴訟中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都提出異議，包括管轄權(quán)異議、利息計(jì)算異議、評(píng)估價(jià)異議、申請(qǐng)鑒定等。同時(shí)對(duì)法院的每個(gè)裁定或者判決都提出復(fù)議或者上訴，債務(wù)人或者抵押人的這些行為都將嚴(yán)重拖延訴訟程序。據(jù)測(cè)算，銀行貸款訴訟案件從起訴到結(jié)案的時(shí)間平均在2年以上。
二是因抵押物系抵押人唯一住房導(dǎo)致抵押物無法處置。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果抵押人用唯一的一套住房辦理了貸款抵押，即使借款人不還款，也無法處置抵押物。盡管最高人民法院同時(shí)規(guī)定”對(duì)于超過對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋或者生活用品，人民法院根據(jù)被執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”。但如何認(rèn)定“超過生活所必需的居住房屋或者生活用品”，如何“保障最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋”均無明確規(guī)定，在司法實(shí)踐中，出于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的考慮，在抵押人名下只有一套房的案件中，大多數(shù)法院都一律停止執(zhí)行。還有部分抵押人安排其年邁的家屬居住在抵押房產(chǎn)中，為防止發(fā)生意外，法院不敢對(duì)抵押物采取處置措施。
三是因抵押物存在租賃導(dǎo)致抵押物無法處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能及時(shí)歸還貸款，由于租賃仍然有效，銀行也很難處置抵押房產(chǎn)。同時(shí)由于租賃的生效不需要以登記為要件，因此即使是“先抵后租”，抵押人也可以和承租人通過倒簽租賃協(xié)議的方式形成“先租后抵”。還有部分抵押人和承租人惡意串通，簽署長(zhǎng)達(dá)20年租賃協(xié)議，且采取一次性付清的租金支付方式。有承租人到法院起訴銀行，主張銀行抵押無效，庭審中承租人甚至出具了在銀行抵押登記前一次性付清15年房租的轉(zhuǎn)賬憑證，以及物業(yè)公司出具的由承租人繳納物業(yè)費(fèi)的證據(jù)。由此可見，抵押人和承租人在將房產(chǎn)抵押給銀行之前，就已經(jīng)策劃并實(shí)施了逃避銀行債務(wù)的行為。
四是因抵押物違章搭建或者改建導(dǎo)致抵押物無法處置。房地產(chǎn)管理部門規(guī)定凡是存在違章搭建或者改建的房產(chǎn)不得辦理房產(chǎn)過戶登記，如果要辦理過戶登記的，須對(duì)違章搭建或者改建進(jìn)行整改并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門驗(yàn)收。甚至有抵押人將抵押房產(chǎn)進(jìn)行非法改造，或者與第三人房產(chǎn)打通，變更房屋結(jié)構(gòu)，無法區(qū)分抵押房產(chǎn)和第三人的房產(chǎn)，難以恢復(fù)原狀，導(dǎo)致抵押物無法處置。
五是因抵押物被其他債權(quán)人申請(qǐng)法院查封導(dǎo)致抵押物無法處置。在抵押人存在其他債務(wù)（含主債務(wù)和擔(dān)保債務(wù)）情況下，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)抵押物被其他債權(quán)人申請(qǐng)法院查封的情況，我國(guó)法律規(guī)定對(duì)同一財(cái)產(chǎn)不能重復(fù)查封，其他債權(quán)人（包括抵押權(quán)人）只能申請(qǐng)法院輪侯查封。同時(shí)最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第91條規(guī)定查封財(cái)產(chǎn)由查封法院處置并主持分配處置所得。即在房產(chǎn)查封法院和房產(chǎn)抵押債權(quán)執(zhí)行法院不一致時(shí)，由查封法院處置抵押物，處置所得應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償?shù)盅簜鶛?quán)。但如果抵押物處置所得清償?shù)盅簜鶛?quán)無余值情況對(duì)查封法院而言，又屬于“無益拍賣”，法院規(guī)定不能進(jìn)行“無益拍賣”。這樣就造成一個(gè)死局：查封法院對(duì)抵押物有處置權(quán)，但因?yàn)椤盁o益拍賣”而不能進(jìn)行處置；抵押債權(quán)執(zhí)行法院對(duì)抵押物又沒有處置權(quán)。甚至有部分抵押人利用這一法律規(guī)定，虛構(gòu)被訴案件查封銀行貸款抵押物，然后始終不處置抵押物，從而達(dá)到逃避銀行債務(wù)的目的。雖然最高人民法院司法解釋規(guī)定抵押債權(quán)執(zhí)行法院可以和查封法院協(xié)調(diào)，將抵押物的處置權(quán)移交給抵押債權(quán)執(zhí)行法院，但協(xié)調(diào)難度較大，尤其是在查封法院系外地法院的情況下，難度更大。而且協(xié)調(diào)需要一定的成本，如申請(qǐng)查封債權(quán)人要求按一定比例與抵押債權(quán)人同等順位受償，銀行又不能接受該條件，因此協(xié)調(diào)難度極大。另外，二抵房產(chǎn)也存在類似情況，在借款人違約的情況下，銀行如果處置抵押物，處置所得需要優(yōu)先償還一抵債權(quán)。在處置前無法確定清償一抵債權(quán)后是否還有余值清償銀行債權(quán)。一旦沒有余值清償銀行債權(quán)，可能導(dǎo)致銀行在支付極大成本處置抵押物后，卻一無所得的情形。
六是由于抵押物拍賣的受眾面太小無人競(jìng)拍導(dǎo)致抵押物無法處理。發(fā)生此類情況的抵押物主要包括商鋪、廠房和價(jià)值較大的房產(chǎn)，該類房產(chǎn)或者是用途單一，或者是總價(jià)過高，導(dǎo)致拍賣時(shí)無人競(jìng)拍，無法處置。
二、控制房地產(chǎn)抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)的建議
鑒于房地產(chǎn)抵押物處置存在上述價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和程序風(fēng)險(xiǎn)，就銀行在受理房地產(chǎn)抵押物時(shí)提出以下風(fēng)險(xiǎn)控制措施：
一是控制房地產(chǎn)抵押物的評(píng)估價(jià)格。建議房地產(chǎn)抵押物的評(píng)估價(jià)格以在線評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)。采取其他評(píng)估方式的，該評(píng)估價(jià)格與在線評(píng)估價(jià)格誤差不超過一定比例。同時(shí)，評(píng)估公司應(yīng)由銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部門通過一定程序確定，每年對(duì)評(píng)估公司評(píng)估質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，并根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果調(diào)整評(píng)估公司，禁止由客戶或者銀行營(yíng)銷部門指定評(píng)估公司。
二是嚴(yán)格控制接受商鋪、廠房、寫字樓以及異地房產(chǎn)作為貸款抵押物。
三是審慎接受按揭貸款抵押為一抵外的二抵抵押物。
四是控制抵押率。在核定抵押率時(shí)，應(yīng)充分考慮處置費(fèi)用、司法拍賣價(jià)格折扣等因素，合理核定抵押率，普通住宅抵押率原則上不超過60%，非普通住宅抵押率原則上不超過50%，其他房產(chǎn)不超過40%。
五是加強(qiáng)對(duì)抵押物的現(xiàn)場(chǎng)查看和后續(xù)檢查。在貸款發(fā)放前，客戶經(jīng)理應(yīng)實(shí)地查看抵押物，采用錄像方式固定抵押物的現(xiàn)狀，在調(diào)查報(bào)告中詳細(xì)報(bào)告抵押物的現(xiàn)狀，包括是否存在租賃、居住人以及房產(chǎn)是否存在違章搭建或者改建等情況。貸款發(fā)放后，銀行應(yīng)當(dāng)定期查看抵押物，及時(shí)了解抵押物的租賃、使用、結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)情況，發(fā)現(xiàn)變動(dòng)情況應(yīng)及時(shí)采取風(fēng)險(xiǎn)處置措施。
六是審慎接受抵押物集中的樓盤房產(chǎn)，尤其是位于集中上報(bào)、非本地戶籍借款人或者第三人抵押貸款的房產(chǎn)。此類貸款大多為借戶貸款，業(yè)主為房產(chǎn)投機(jī)客，無法通過市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，希望通過抵押房產(chǎn)的方式轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。如抵押房產(chǎn)價(jià)格上漲則拋房還貸款，價(jià)格下跌則貸款違約，將房子交給銀行處置。
七是嚴(yán)格控制對(duì)多頭借款的客戶授信，禁止對(duì)存在民間借貸的客戶授信。此類客戶極易發(fā)生訴訟糾紛，導(dǎo)致銀行貸款抵押物被其他債權(quán)人查封，銀行無法處置抵押物。