——出售房屋未變更登記后設(shè)立抵押權(quán)的處理（附案例大數(shù)據(jù)）

筆者近期代理的買賣合同糾紛案件，出現(xiàn)多起已可以辦理過戶登記，卻發(fā)現(xiàn)賣方將案涉房產(chǎn)抵押給他人的情形。該情況涉及第三人是否能取得抵押權(quán)，案涉房產(chǎn)能否順利過戶的問題。遇到該情況的買方均十分焦急，一旦處理不及時、訴訟方案選擇不妥，將可能面臨“錢房兩空”的及其不利境地... ...

【案情簡述】

2016年6月，王某與翁某簽訂《房屋買賣合同》（有的是以“借款協(xié)議”等形式），約定其購買翁某位于南京市建鄴區(qū)某處拆遷安置房（以下簡稱涉案房屋）。合同簽訂后，王某支付全部購房款，一直使用至今。鑒于涉案房屋當(dāng)時不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，故一直未辦理過戶登記。2021年2月，王某得知案涉房屋已辦理了產(chǎn)權(quán)登記，與翁某溝通辦理過戶未果。2021年3月，翁某又將案涉房屋抵押給第三人顏某。故訴至法院：1、注銷涉案房屋上的抵押權(quán)登記；2、翁某將涉案房屋過戶登記至王某名下。

【簡要評析】

本案的爭議焦點之一系翁某在出售涉案房屋后又設(shè)立抵押權(quán)的行為是否屬于無權(quán)處分。

本案具有一定的特殊性，由于涉案房屋系拆遷安置房，在交易之時無法辦理不動產(chǎn)登記。雖然出賣人通過正常途徑領(lǐng)取了不動產(chǎn)登記證書，但其對該房屋已不享有任何實體權(quán)利，原告基于雙方合法有效的買賣合同支付全部房款并實際占有居住在涉案房屋多年，系涉案房屋真實權(quán)利人，出賣人再進行抵押，構(gòu)成無權(quán)處分。

綜上，本案中涉及的在出售涉案房屋后又設(shè)立抵押權(quán)的行為屬于無權(quán)處分。

本案中，還涉及到一個問題是涉案抵押合同的效力是否需要在案件中予以明確？對于這一問題，應(yīng)該根據(jù)個案情況分別作出處理：

1、如有證據(jù)證明或經(jīng)法院審查，抵押人（出賣人）與抵押權(quán)人之間存在惡意串通，損害第三人利益的情形，應(yīng)認(rèn)定抵押合同無效，從而抵押權(quán)亦未成立，此時應(yīng)注意不是判決滌除抵押權(quán)，抵押權(quán)未成立可直接判決注銷抵押權(quán)。

2、如沒有證據(jù)證明出賣人與抵押權(quán)人之間存在惡意串通的情形，則不宜在房屋買賣案件中認(rèn)定抵押合同效力問題。一方面，根據(jù)物權(quán)與債權(quán)嚴(yán)格區(qū)分的原則，認(rèn)定抵押合同效力的有無并不影響對抵押權(quán)是否取得的認(rèn)定；另一方面，抵押合同為從合同，主合同借款合同的效力認(rèn)定并非本案房屋買賣糾紛的審查重點，出賣人與抵押權(quán)人在本案房屋買賣糾紛中具有利益共同的地位，有可能在有關(guān)借貸、抵押的事實上作出虛假陳述。

（一）善意取得的適用情形

善意取得制度的初衷是為了維護交易安全，保護善意第三人利益，而使真實權(quán)利人的權(quán)利遭受限制的特別法律規(guī)則，其適用有嚴(yán)格的前提和要件，既應(yīng)當(dāng)符合受讓人善意、以合理價格轉(zhuǎn)讓、依法辦理登記或交付這三個基本要件。

抵押權(quán)的善意取得亦應(yīng)參照上述要件進行認(rèn)定，本案中，出賣人與抵押權(quán)人簽訂了借款抵押合同并支付了相應(yīng)款項，亦辦理了抵押登記，因此，是否善意是認(rèn)定本案抵押權(quán)善意取得的關(guān)鍵也是最大的爭議焦點。所謂善意，主要指不知情，指行為人在為某種民事行為時不知存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀態(tài)。善意取得制度的核心在于保護受讓人的合理信賴，其核心要件是受讓人在取得權(quán)利時必須是善意的。

（二）可從以重大過失作為認(rèn)定善意標(biāo)準(zhǔn)

抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)知道出賣人無權(quán)處分的，可以認(rèn)定為重大過失。因此，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)知道而因自身原因未盡到相應(yīng)審查義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利的法律后果。受讓人審查義務(wù)的履行情況直接關(guān)系到其是否善意，也會是法院認(rèn)定是否適用善意取得的重要環(huán)節(jié)。實踐中，法院經(jīng)常會審查借款合同約定及款項支付情況、特別是設(shè)立抵押時房屋的使用情況等進行綜合認(rèn)定抵押權(quán)人是否盡到了基本的注意義務(wù)，即是屬于“應(yīng)知而不知”還是屬于“不可能知”。

作為購買拆遷安置房的買方，一定嚴(yán)格“死死盯住”滿五年的期限（一般以購房發(fā)票時間計），一到期限或者提前就要求賣方辦理過戶。如協(xié)商不成果斷起訴，第一時間申請保全房產(chǎn)，讓賣方不能“使壞”！

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