——《民法典》有關(guān)擔(dān)保制度的解釋重點(diǎn)解讀（第四十三條）

第四十三條 當(dāng)事人約定禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)但是未將約定登記，抵押人違反約定轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人請求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，人民法院不予支持；抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記，抵押權(quán)人請求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓不發(fā)生物權(quán)效力的，人民法院不予支持，但是抵押權(quán)人有證據(jù)證明受讓人知道的除外；抵押權(quán)人請求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院依法予以支持。　　當(dāng)事人約定禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)且已經(jīng)將約定登記，抵押人違反約定轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人請求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，人民法院不予支持；抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記，抵押權(quán)人主張轉(zhuǎn)讓不發(fā)生物權(quán)效力的，人民法院應(yīng)予支持，但是因受讓人代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)導(dǎo)致抵押權(quán)消滅的除外。

一、對應(yīng)條文

《民法典》第四百零六條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

《物權(quán)法》第四十九條【抵押權(quán)的效力對抵押物處分權(quán)的影響】抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

二、重點(diǎn)解讀

擔(dān)保制度解釋明確了帶抵押轉(zhuǎn)讓的規(guī)則?！睹穹ǖ洹返谒陌倭懔鶙l規(guī)定改變了原《物權(quán)法》第四十九條的立場。

本條是對這一立法變化作出的回應(yīng)和解釋。

1．抵押人和受讓人簽訂的買賣合同，只要是雙方的真實(shí)意思表示，均合法有效。不受抵押人和抵押權(quán)人之間約定禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的影響。

2．不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，無需審核抵押人出售房產(chǎn)前是否通知過抵押權(quán)人，也無需理會(huì)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的約定登記與否，依據(jù)申請辦理轉(zhuǎn)移登記的相應(yīng)法律后果由受讓人承擔(dān)。

3．抵押人和抵押權(quán)人之間約定禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，該約定未經(jīng)登記不得對抗受讓人，除非該受讓人知道該約定。

4．禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的約定經(jīng)過登記予以公示，或者沒有經(jīng)過登記公示但是受讓人知道的，受讓人不是善意受讓人不能取得物權(quán)權(quán)利。所謂受讓人不能取得物權(quán)權(quán)利，就是物權(quán)登記可以被抵押權(quán)人訴訟確認(rèn)為無效，受讓人不是法律上的物權(quán)權(quán)利人。受讓人只是對抵押人享有債權(quán)請求權(quán)，可以依據(jù)合同追究抵押人的違約責(zé)任。

5．受讓人也可以依據(jù)《民法典》第五百二十四條的規(guī)定，代替抵押人清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，從而取得物權(quán)權(quán)利。

6．現(xiàn)在的《不動(dòng)產(chǎn)登記條例暫行條例》，對禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的約定由哪個(gè)機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，怎么登記，怎么公示，沒有規(guī)定。這需要在以后修訂《不動(dòng)產(chǎn)登記條例暫行條例》時(shí)予以明確。

三、典型案例

任*龍?jiān)V張*賢、河南大張實(shí)業(yè)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案【（2016）豫03民初217號(hào)、（2018）豫民終568號(hào)】

法院審理查明：

1．本案所涉房產(chǎn)位于洛寧縣永寧大道北側(cè)紫竹購物中心的3-5層。該購物中心共5層，1-3層為商用，4-5層為宿舍和機(jī)電房等物業(yè)用房。2011年11月15日，原洛寧縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司與大張公司簽訂抵押合同將該3-5層房產(chǎn)抵押給大張公司，并辦理了房屋他項(xiàng)權(quán)證，證號(hào)：寧房押字第10290號(hào)。

2．2014年12月10日，洛陽中院對大張公司訴大瑞房公司、紫竹公司借款合同糾紛案，以及張*賢訴張超獻(xiàn)、大瑞公司、紫竹公司借款合同糾紛兩案分別作出（2014）洛民立初第9號(hào)、第10號(hào)民事調(diào)解書，分別確認(rèn)大瑞公司于協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)支付大張公司1500萬元及利息1159萬元，張超獻(xiàn)、大瑞公司于協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)支付張*賢1500萬元及利息，紫竹公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。因張超獻(xiàn)、大瑞公司、紫竹公司均未履行還款義務(wù)，張*賢、大張公司先后于2015年4月28日、2015年5月5日向該院申請強(qiáng)制執(zhí)行。該院受理執(zhí)行申請后，開始對在訴訟過程中已查封的涉案房產(chǎn)進(jìn)行執(zhí)行，已將涉案房產(chǎn)委托評估，并于2016年3月2日移送拍賣。任*龍于2016年5月17日作為案外人對該執(zhí)行行為提出異議，該院于2016年5月30日作出（2016）豫03執(zhí)異163號(hào)執(zhí)行裁定書，駁回任*龍的異議。任*龍不服提起本案訴訟。

3．任*龍與原洛寧縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同約定，出賣的房產(chǎn)為紫竹購物中心三層1250號(hào)，單價(jià)9330.14元，面積14平方米，總金額為130622元。合同落款處未注明時(shí)間，任*龍?zhí)峤坏淖现穹康禺a(chǎn)公司出具的房款收據(jù)出具時(shí)間為2013年12月10日，金額為130622元。任*龍還作為委托方與嘉信管理公司、原洛寧縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司簽訂了《紫竹購物中心商鋪托管經(jīng)營協(xié)議書》，約定商鋪交由嘉信管理公司全權(quán)經(jīng)營管理，期限為2013年12月16日至2018年12月16日。該協(xié)議落款處亦未注明時(shí)間。

4．因大瑞公司的行為造成購房業(yè)主上訪，洛寧縣人民政府出面進(jìn)行了協(xié)調(diào)。2016年12月13日，在洛寧縣人民政府主持下，紫竹購物中心第三層業(yè)主委員會(huì)（甲方）與大張公司（乙方）、大瑞公司（原洛寧縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司，丙方）、洛寧紫竹購物中心有限公司（丁方）達(dá)成一份《協(xié)議書》，協(xié)議說明，涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬大瑞公司，2009年12月3日大張公司與洛寧紫竹購物中心有限公司簽訂房屋租賃協(xié)議使用該房產(chǎn)，甲、乙雙方在訴訟中，經(jīng)召開多次開大會(huì)協(xié)調(diào)達(dá)成該協(xié)議；協(xié)議期限5年，自2017年1月1日至2021年12月31日止。期間，紫竹購物中心三層7000平方米，每年租金140萬元，由大張公司承擔(dān)，每年2月1日前支付。房屋使用費(fèi)暫由甲方收取，先由乙方匯入洛寧縣商務(wù)局，再由商務(wù)局分配給甲方各位成員等。

一審法院裁判結(jié)果：

河南省洛陽市中級(jí)人民法院于2017年12月22日作出（2016）豫03民初217號(hào)民事判決書，判決駁回任*龍的訴訟請求。

任*龍不服該判決，提起上訴。河南省高級(jí)人民法院于2018年7月26日作出（2018）豫民終568號(hào)民事判決書，判決：一、撤銷洛陽中院（2016）豫03民初217號(hào)民事判決書；二、停止對任*龍所有的洛寧縣大瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的紫竹購物中心三層1250號(hào)房產(chǎn)的執(zhí)行。

二審法院認(rèn)為：本案的爭議焦點(diǎn)是任*龍對涉案房產(chǎn)是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

關(guān)于任*龍與原洛寧縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司簽訂的《商品房買賣合同》的效力問題。《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效?！庇纱舜_立了我國物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則?！段餀?quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。由此可見，我國法律并未禁止抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，上述規(guī)定也并非針對抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則，當(dāng)事人之間簽訂抵押物轉(zhuǎn)讓合同，只是在合同的當(dāng)事人之間設(shè)立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不會(huì)發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)的法律效果，無需取得抵押權(quán)人的同意。本案中，任*龍與原洛寧縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。大張實(shí)業(yè)公司主張其是涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)人，涉案房產(chǎn)的買賣沒有經(jīng)其同意，《商品房買賣合同》無效的抗辯沒有法律依據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于涉案房產(chǎn)的占有問題。本案中，任*龍與原洛寧縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司簽訂《商品房買賣合同》后，即作為委托方與嘉信管理公司、原洛寧縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司簽訂《紫竹購物中心商鋪托管經(jīng)營協(xié)議書》，約定將任*龍購買的涉案房產(chǎn)交由嘉信管理公司全權(quán)經(jīng)營管理，期限為2013年12月16日至2018年12月16日，并將前三年的租金抵扣了購房款。根據(jù)上述證據(jù)，可以認(rèn)定：任*龍作為委托方在簽訂了《紫竹購物中心商鋪托管經(jīng)營協(xié)議書》后，已經(jīng)接收、占有并實(shí)現(xiàn)了對涉案房產(chǎn)的收益。而洛陽中院查封涉案房產(chǎn)是在2014年12月9日，可以認(rèn)定，任*龍?jiān)谏姘阜课荼徊榉馇耙呀?jīng)合法占有了涉案房產(chǎn)。

關(guān)于房款交付問題。根據(jù)任*龍?zhí)峤坏摹渡唐贩抠I賣合同》、2013年12月10日的房款收據(jù)，可以證實(shí)其購買了紫竹購物中心三層1250號(hào)，面積為14平方米的房產(chǎn)，并已經(jīng)支付了總金額為130622元的全部購房款。

關(guān)于房產(chǎn)過戶登記的問題。本案中，2011年11月15日，原洛寧縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司與大張公司簽訂抵押合同，將紫竹購物中心3-5層房產(chǎn)抵押給大張公司，并辦理了房屋他項(xiàng)權(quán)證，任*龍與原洛寧縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司簽訂《商品房買賣合同》購買紫竹購物中心三層1250號(hào)房產(chǎn)并交款時(shí)，原洛寧縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司作為出賣人并未如實(shí)告知任*龍所購買的涉案房產(chǎn)已為他人設(shè)定抵押的情況，任*龍作為買受人在購買涉案房產(chǎn)時(shí)對抵押的情況并不知情，后涉案房產(chǎn)被法院查封。因涉案房產(chǎn)被抵押、查封，目前任*龍不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，對此任*龍并無過錯(cuò)。

綜上所述，一審法院僅以任*龍購買涉案房屋未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記為由認(rèn)定任*龍不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事實(shí)體權(quán)益，系認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，任*龍對涉案房產(chǎn)所享有的權(quán)利，足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。