抵押是中國(guó)人作為借貸常用的方式，大家都認(rèn)為房產(chǎn)抵押沒(méi)有太大的風(fēng)險(xiǎn)，因此市場(chǎng)上出現(xiàn)很多房產(chǎn)抵押的P2P平臺(tái)。它的優(yōu)點(diǎn)是看得見(jiàn)摸得著，房?jī)r(jià)持高不低，讓人更容易信服。
做房產(chǎn)抵押P2P平臺(tái)不僅理解成本較低，更重要的是比較容易獲得投資者的信賴。但做房產(chǎn)抵押的P2P平臺(tái)有哪些不足之處呢？且聽(tīng)我慢慢道來(lái)。
第一， P2P平臺(tái)的房產(chǎn)抵押貸款，風(fēng)險(xiǎn)并不低。P2P平臺(tái)在此類貸款上，照樣有較高的壞賬率。
眾所周知，銀行對(duì)房產(chǎn)抵押貸款的認(rèn)可度極高，如果借款客戶信用沒(méi)問(wèn)題，房產(chǎn)沒(méi)問(wèn)題，在銀行獲得貸款，是相對(duì)較容易的。在銀行的房產(chǎn)抵押借款成本，也就是8%-10%左右。另外銀行還有消費(fèi)貸款，有房產(chǎn)的也很容易能申請(qǐng)到，成本也很低。試想哪類客戶有房產(chǎn)，不去找成本很低的銀行貸款，而是去找P2P平臺(tái)借款，要承受25%-30%以上的成本。一般有兩種情況：房產(chǎn)有瑕疵；借款人有問(wèn)題。目前小貸公司出現(xiàn)不良貸款最多的，就是房產(chǎn)抵押類貸款。這類貸款，因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)抵押，很容易讓風(fēng)控人員放松審核。因此P2P平臺(tái)的房產(chǎn)抵押貸款，風(fēng)險(xiǎn)并不低，有著較高的壞賬率。
第二， P2P平臺(tái)的房產(chǎn)抵押貸款存在著房產(chǎn)多次抵押的風(fēng)險(xiǎn)。
目前很多平臺(tái)，允許借款人進(jìn)行二次抵押。有的甚至允許三次抵押。二次抵押是對(duì)已設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)再次設(shè)定抵押權(quán)，二次房抵同樣有效，但需要房屋目前的估計(jì)值大于原評(píng)估值，只對(duì)大于原評(píng)估值的部分進(jìn)行抵押借款，但二抵押無(wú)法享受優(yōu)先受償權(quán)。優(yōu)先受償權(quán)是法律規(guī)定的特定債權(quán)人優(yōu)先于其他債權(quán)人甚至優(yōu)先于其他物權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。無(wú)優(yōu)先受償權(quán)，意味著在出現(xiàn)壞賬時(shí)，只能眼睜睜看著抵押的房產(chǎn)被別的債權(quán)人收走，P2P平臺(tái)面臨極高的風(fēng)險(xiǎn)。
第三， 房產(chǎn)抵押貸款面臨著一些法律風(fēng)險(xiǎn)。
P2P平臺(tái)出現(xiàn)壞賬，在抵押的房產(chǎn)處置的時(shí)候，里面有不少坑。在現(xiàn)實(shí)生活中，還有大約30－40%的抵押貸款訴訟最終因各種原因（如先刑后民、抵押不過(guò)租賃、產(chǎn)權(quán)糾紛、弱勢(shì)群體居住、維穩(wěn)等）最后無(wú)法執(zhí)行。
比如如果被抵押的房產(chǎn)是借款人的唯一一套住房的，不容易收回房屋?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中明確“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。比如“買賣不破租賃”，在去收房時(shí)，居住者拿出一份20年期限的租賃合同?！稉?dān)保法》規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押的受讓人繼續(xù)有效”。
第四， P2P平臺(tái)處置房產(chǎn)變現(xiàn)的成本非常高。
司法方面：訴訟費(fèi)約占1%（階梯計(jì)算）、保全費(fèi)每件5000元、執(zhí)行費(fèi)約1%（階梯計(jì)算）、拍賣費(fèi)約5%以下、評(píng)估費(fèi)約2.5‰（階梯計(jì)算）；
稅收方面：企業(yè)銷售住宅與非住宅，需要承擔(dān)印花稅萬(wàn)分之五、營(yíng)業(yè)稅及附加5.6%、土地增值稅約5%（差別征收）、企業(yè)所得稅25%；個(gè)人銷售非住宅的，除個(gè)人所得稅為20%外，其它與企業(yè)銷售一致。個(gè)人銷售住宅的稅費(fèi)約6.6%（差別征收）。不良貸款抵押的房產(chǎn)如果不能直接到購(gòu)買人的名下，為了保全資產(chǎn)防范出現(xiàn)其它風(fēng)險(xiǎn)，一般抵押權(quán)會(huì)先將房產(chǎn)落戶在自已名下，再行處置變現(xiàn)時(shí)，又是一輪稅收。
第五， P2P平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)借貸有一定的特殊性，通常是多個(gè)投資人對(duì)一個(gè)借款人。這會(huì)產(chǎn)生諸多問(wèn)題。
P2P平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)借貸與一般線下的借款還不一樣，通常面臨著多個(gè)投資人對(duì)一個(gè)借款人、訴訟主體不清晰、跨地域、中間環(huán)節(jié)過(guò)多、P2P平臺(tái)倒閉無(wú)法舉證及執(zhí)行、訴訟成本過(guò)高等諸多難點(diǎn)。
第六， P2P平臺(tái)的房產(chǎn)抵押貸款，面臨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)及部分地區(qū)市場(chǎng)大跌的風(fēng)險(xiǎn)。
隨著經(jīng)濟(jì)下行，而房?jī)r(jià)越漲越高，以及目前一些地方房產(chǎn)供應(yīng)量巨量增加，房產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。如近年鄂爾多斯、溫州等地房地產(chǎn)崩盤(pán)等。因此， P2P平臺(tái)的房產(chǎn)抵押貸款，還面臨著房產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)及部分地區(qū)市場(chǎng)大跌的風(fēng)險(xiǎn)。