2021年12月，央行降準(zhǔn)LPR，工作會議釋放寬松貨幣信號。2022年1月，LPR再次被下調(diào)，一年期為3.7%，五年期以上為4.6%，再次鞏固了寬松的預(yù)期。銀行業(yè)迅速跟上降息步伐，春節(jié)復(fù)盤后進(jìn)一步推出最高30個點的優(yōu)惠利率，提振了蟄伏近一年的市場信心。在這一系列動作中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)的放寬受到了廣泛關(guān)注。
房產(chǎn)再抵押貸款，又稱房產(chǎn)二次抵押，是針對貸款未償還的房產(chǎn)，通過再抵押的方式對已償還部分給予一定的貸款額度。目前對于第二套以按揭為主的房產(chǎn)，審批額度加上按揭貸款未還部分，可以給出房產(chǎn)估值的70%。對于一些高附加值的物業(yè)，有的銀行可以額外給20%。
貸款成數(shù)的放寬只是一個方面，利率的降低也很關(guān)鍵。目前prime銀行已將二次房貸利率降至與一次房貸相同，最低3.7%。同時，對于優(yōu)質(zhì)樓盤或者優(yōu)質(zhì)客戶，銀行的授信期限也放寬到了20年，有的銀行甚至給出了30年的超長授信。
值得注意的是，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)按揭貸款條件的放寬并不意味著這是最好的融資方案。相對于已結(jié)清貸款房產(chǎn)的第一次抵押，第二次抵押房產(chǎn)雖然利率下調(diào)，但期限、還款方式等綜合條件并不能完全等同于第一次抵押。這意味著房產(chǎn)二次抵押更多的是作為資金的過渡。從融資需求的統(tǒng)籌考慮，后期再融資可以進(jìn)一步降低成本。
陳建議，目前貨幣政策有所放松，房地產(chǎn)抵押貸款利率的降低豐富了融資渠道，但渠道的拓寬并不意味著存在最優(yōu)解。只有把握好降息的節(jié)奏，提前做好準(zhǔn)備，跟上銀行等金融機構(gòu)業(yè)務(wù)調(diào)整的趨勢，才能有序解決自身的資金需求。