消費(fèi)者交了購(gòu)房款卻遲遲無(wú)法辦理登記備案手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證，原來(lái)是所購(gòu)房屋早已被開(kāi)發(fā)商以在建項(xiàng)目抵押給銀行貸款，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資金償還銀行貸款，造成抵押房屋無(wú)法解押，買房人無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)。這事情不是個(gè)案，最近汪小菲還爆料俏江南公司在唐山買房、被開(kāi)發(fā)商抵押貸款10年無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)的經(jīng)歷。
在開(kāi)發(fā)商資金充裕的情況下，一些樓盤(pán)項(xiàng)目抵押的商品房能夠及時(shí)解凍，交房后能夠比較快地辦理房產(chǎn)證。一旦開(kāi)發(fā)商資金緊張，或者房地產(chǎn)形勢(shì)不太好的情況下，抵押的樓盤(pán)無(wú)法及時(shí)從銀行解凍，就會(huì)造成購(gòu)買商品房的消費(fèi)者較長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。這實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商用消費(fèi)者的名義去按揭貸款獲取銷售資金，同時(shí)抵押了消費(fèi)者的房屋去建房。消費(fèi)者付出了首付款和銀行貸款利息
2015年10月15日，80后的沈陽(yáng)男子王某輝與沈陽(yáng)某城房屋開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買位于沈陽(yáng)市于洪區(qū)吉利湖街10-A號(hào)B9-D7門(mén)房屋建筑面積121.46平方米，總房款1,559,303元，付款方式為分期付款，即2015年10月15日付款789,303元，余額770,000元在辦理產(chǎn)權(quán)之前付清。
合同簽訂后，2015年10月15日，王某輝按照合同約定交納購(gòu)房款789,303元，某城開(kāi)發(fā)公司為其開(kāi)具發(fā)票，收款事由為預(yù)收購(gòu)房款。2015年10月15日，某城開(kāi)發(fā)公司開(kāi)具商品房準(zhǔn)住通知和入住前應(yīng)繳費(fèi)用聯(lián)系單各一份，王某輝交納了物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等相關(guān)生活費(fèi)用。也就是說(shuō)，簽訂購(gòu)房合同后即實(shí)際入住該房屋并支付相關(guān)費(fèi)用。由于開(kāi)發(fā)公司遲遲不能給王某輝辦理合同登記備案手續(xù)及辦理產(chǎn)權(quán)登記，剩余購(gòu)房款王某輝一直沒(méi)有付清。
王某輝所購(gòu)房屋無(wú)法辦理商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案和產(chǎn)權(quán)手續(xù)，根源是某城開(kāi)發(fā)公司在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中已經(jīng)將樓盤(pán)商品房作為在建項(xiàng)目抵押給盛京銀行進(jìn)行貸款。資料顯示，2009年2月3日，某城開(kāi)發(fā)公司取得案涉房屋所在樓宇的預(yù)售許可證。
由于缺少足夠的資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，2014年6月25日，某城開(kāi)發(fā)公司向盛京銀行借款，雙方簽訂固定資產(chǎn)借款合同，某城開(kāi)發(fā)公司將開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的商品房，車庫(kù)，門(mén)面房等設(shè)立在建工程抵押擔(dān)保借款。包括案涉房屋在內(nèi)的789套住宅、315套網(wǎng)點(diǎn)和25套車庫(kù)設(shè)立在建工程抵押，抵押面積共計(jì)105589.06平方米。抵押債權(quán)數(shù)額121850000元，抵押權(quán)登記日期2014年12月17日。
某城開(kāi)發(fā)公司一直未向盛京銀行履行償還借款的義務(wù)。盛京銀行訴訟要求某城開(kāi)發(fā)公司償還借款本金及利息。沈陽(yáng)市中級(jí)法院預(yù)查封了某城開(kāi)發(fā)公司抵押的樓房，含王某輝購(gòu)買的涉案沈陽(yáng)市于洪區(qū)吉利湖街10-A號(hào)B9-D7門(mén)房屋。盛京銀行申請(qǐng)執(zhí)行后，王某輝向沈陽(yáng)市中級(jí)法院提出執(zhí)行異議，并將剩余購(gòu)房款770,000元交付沈陽(yáng)中院。2021年3月8日，沈陽(yáng)市中級(jí)法院作出裁定終止對(duì)王某輝購(gòu)買房屋的執(zhí)行。
王某輝向法院起訴請(qǐng)求：要求盛京銀行及某城開(kāi)發(fā)公司為沈陽(yáng)市于洪區(qū)吉利湖街10-A號(hào)B9-D7門(mén)房屋辦理解除在建工程抵押手續(xù)。
一審法院認(rèn)為王某輝購(gòu)買涉案房屋的時(shí)間為2015年10月15日，該時(shí)間早于法院查封案涉房屋的時(shí)間。在查封之前，王某輝與某城開(kāi)發(fā)公司之間存在房屋買賣合同關(guān)系，已按照合同約定支付房款789,303元，并在案涉房屋被查封之前已實(shí)際占有使用房屋并繳納相關(guān)生活費(fèi)用。在向法院提起本次執(zhí)行異議時(shí)，又將剩余房款770,000元交納給法院。至此，王某輝已完成支付購(gòu)房款的全部義務(wù)。因案涉房屋存在在建工程抵押，未能辦理過(guò)戶登記并非王某輝的自身原因。
某城開(kāi)發(fā)公司為貸款，將包括案涉房屋在內(nèi)的在建工程抵押給盛京銀行，該抵押行為應(yīng)為有效。參考《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條，關(guān)于消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，不得對(duì)抗買受人的規(guī)定。在優(yōu)先于抵押權(quán)的建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)，尚不能對(duì)抗買受人的情況下，盛京銀行作為抵押權(quán)人對(duì)案涉房屋的先抵押權(quán)，更不能對(duì)抗消費(fèi)者對(duì)案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)。
某城開(kāi)發(fā)公司在設(shè)定抵押和出售房屋過(guò)程中明顯存在過(guò)錯(cuò)，是導(dǎo)致本案糾紛產(chǎn)生的主要責(zé)任方，王某輝購(gòu)買案涉房屋的相應(yīng)權(quán)益優(yōu)先于盛京銀行的在建工程抵押權(quán)，其享有的合同權(quán)利，依法應(yīng)受到保護(hù)。王某輝要求盛京銀行及某城開(kāi)發(fā)公司辦理案涉房屋的在建工程抵押登記撤銷手續(xù)，有相應(yīng)的事實(shí)及法律依據(jù)，法院予以支持。
法院判決： 盛京銀行沈陽(yáng)市亞明支行及沈陽(yáng)某城房屋開(kāi)發(fā)有限公司為王某輝購(gòu)買的沈陽(yáng)市于洪區(qū)吉利湖街10-A號(hào)B9-D7門(mén)房屋辦理解除在建工程抵押手續(xù)。
盛京銀行沈陽(yáng)市亞明支行不服判決上訴稱，判決駁回王某輝要求撤銷抵押登記的訴訟請(qǐng)求。原審判決歪曲了《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下稱《批復(fù)》）第二條消費(fèi)者權(quán)利的性質(zhì)。本案并不存在建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，且該優(yōu)先權(quán)有行使期限和受償范圍等限制，根據(jù)《批復(fù)》不能得出買房人物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于銀行抵押權(quán)的結(jié)論。
二審法院認(rèn)為，因案涉房產(chǎn)盛京銀行申請(qǐng)的是預(yù)查封，王某輝向本院提出執(zhí)行異議，后將剩余房款770,000元交納給法院。生效判決已確認(rèn)王某輝就案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，判令終止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行，因此在盛京銀行對(duì)涉案房屋已不再享有執(zhí)行權(quán)利，一審法院對(duì)王某輝要求盛京銀行辦理解除在建工程抵押手續(xù)的訴訟請(qǐng)求予以支持并無(wú)不當(dāng)。
因生效判決已確認(rèn)王某輝就案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，即便盛京銀行對(duì)案涉房屋設(shè)立抵押權(quán)，亦無(wú)法據(jù)此要求繼續(xù)執(zhí)行案涉房屋。2022年6月8日，沈陽(yáng)市中級(jí)法院終審判決，盛京銀行沈陽(yáng)市亞明支行的上訴請(qǐng)求不能成立， 駁回上訴。
這起由于開(kāi)發(fā)商缺少資金抵押在建樓盤(pán)貸款，引發(fā)的消費(fèi)者買房難以辦理登記備案手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證，歷經(jīng)曲折，最終法院站在了消費(fèi)者的一邊，堅(jiān)決維護(hù)消費(fèi)者的住房權(quán)益。實(shí)際上，銀行主張的是商業(yè)利潤(rùn)。案中案，王某輝2015年買房后，首付79萬(wàn)元購(gòu)房款，剩余房款由于開(kāi)發(fā)商不能辦理網(wǎng)簽，根據(jù)購(gòu)房合同王某輝沒(méi)有支付。
但是，此時(shí)盛京銀行已經(jīng)開(kāi)始起訴開(kāi)發(fā)商要求償還銀行貸款，并且訴訟保全預(yù)查封了抵押樓盤(pán)的商品房，門(mén)面房和車庫(kù)。進(jìn)入執(zhí)行程序后，王某輝對(duì)盛京銀行的執(zhí)行程序提起了異議之訴，沈陽(yáng)中級(jí)法院裁定終止了盛京銀行對(duì)王某輝購(gòu)買的房屋的執(zhí)行行為。這里法院使用了抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)的一個(gè)司法解釋做參照，在建設(shè)工程領(lǐng)域拖欠工程款時(shí)，施工單位可以申請(qǐng)優(yōu)先執(zhí)行發(fā)包方抵押的財(cái)產(chǎn)。
法院的意思是銀行不是建設(shè)施工單位，不享有抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)囊?guī)定，不能因?yàn)樯唐贩吭O(shè)置了抵押權(quán)，就可以優(yōu)先于消費(fèi)者購(gòu)買商品房的住房所有權(quán)。判決要求銀行解除抵押，把房子還給買房人。在很多銀行行使商品房抵押受償權(quán)，與消費(fèi)者購(gòu)買商品房住房所有權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，司法機(jī)關(guān)許多判例傾向于保護(hù)買房人的住房所有權(quán)。但條件必須是買房人唯一住房、支付所購(gòu)商品房一半以上，或者全部購(gòu)房款。