眾所周知，抵押貸款的額度要比信用貸款的額度高很多。很多借款人選擇辦理房產(chǎn)抵押貸款就是為了能夠申請(qǐng)到自己滿意的額度，從而解決資金難題。
但是很多時(shí)候，實(shí)際額度卻與自己的理想額度有一定的差距。因?yàn)榉慨a(chǎn)抵押貸款額度的多少與房屋評(píng)估價(jià)值、房齡、地段、房產(chǎn)類型以及變現(xiàn)能力強(qiáng)弱等因素有關(guān)。
對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，如果房產(chǎn)抵押貸款的額度達(dá)不到自己的預(yù)算額度，那么自己的資金使用計(jì)劃無(wú)疑會(huì)受到很大的影響。
需要重新安排資金使用計(jì)劃不說(shuō)，甚至?xí)驗(yàn)轭~度不夠需要重新籌集資金而耽擱了自己的投資計(jì)劃，造成很大的損失。
那么，應(yīng)該如何提高房產(chǎn)抵押貸款的額度呢？
我們先來(lái)看一下目前天津貸款市場(chǎng)上的房產(chǎn)抵押貸款條件：
1、地區(qū)：目前天津市全境范圍內(nèi)的房產(chǎn)，基本上都可以做抵押貸款，所以地區(qū)這一塊可以不用怎么考慮，只要是天津市的就行。不過(guò)位置越差的，出值的額度就會(huì)越低。
2、房產(chǎn)類型：大多數(shù)銀行目前只做70年產(chǎn)權(quán)的商品住宅房，居住類型的公寓和別墅。但如果是商鋪，寫字樓等商業(yè)產(chǎn)權(quán)類型的，因?yàn)閾Q手率低，所以更多時(shí)候選擇非銀行的金融機(jī)構(gòu)往往會(huì)更好。
3、房屋面積：不管是銀行還是非銀行的金融機(jī)構(gòu)，絕大多數(shù)都要求房屋面積超過(guò)30㎡或40㎡才行。如果不是剛需戶型的，或多或少都會(huì)被砍值。
4、房齡：銀行要求房齡在25年以內(nèi)，少部分銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)能放寬到30年。當(dāng)然，除非你能提供其他資產(chǎn)證明，不然房齡超過(guò)25年以后即使能做，被砍值是肯定的。
5、出值成數(shù)：這個(gè)沒多大區(qū)別，住宅70%，公寓、別墅60%，商鋪、寫字樓50%。不過(guò)抵押房產(chǎn)位置差的，肯定會(huì)被砍值。
6、貸款利息：這個(gè)不用多少，利息永遠(yuǎn)都是銀行的最低，如果銀行的做不了在選擇非銀行金融機(jī)構(gòu)。
當(dāng)然，做房屋抵押貸款，影響貸款額度的絕不止上面幾條。銀行在評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值的時(shí)候，評(píng)估值會(huì)相對(duì)比較保守，評(píng)估值往往都會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)值，在按照一定的比例給借款人放款。
同時(shí)，未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房、公產(chǎn)房等類型的住房，是無(wú)法做抵押貸款的，這點(diǎn)不管是銀行還是非銀行類型的金融機(jī)構(gòu)都一樣。
影響貸款額度的因素有哪些？
除了我們上面說(shuō)的6點(diǎn)，還有幾點(diǎn)也和我們的貸款額度息息相關(guān)。
1、個(gè)人征信：借款人如果個(gè)人信用不好，沒有太大的信用污點(diǎn)，但是小的信用污點(diǎn)比較多，那無(wú)疑是會(huì)影響到房屋抵押貸款的額度的。比如當(dāng)前有逾期，或累計(jì)逾期達(dá)到一定次數(shù)，或是沒有逾期，但是負(fù)債高到爆等。
大多數(shù)銀行要求的是，借款人的負(fù)債率不能超過(guò)70%，超過(guò)就會(huì)被拒或是貸款額度大打折扣。
2、財(cái)力不足：做房屋抵押貸款，往往需要看借款人的銀行流水，很多都是要求流水需要覆蓋貸款額的2倍甚至是3倍。比如貸款200萬(wàn)，那需要你的銀行流水能達(dá)到400萬(wàn)或是600萬(wàn)以上才可以。
當(dāng)然，銀行流水不足也有辦法能夠解決，比如提供二套房產(chǎn)證明作為補(bǔ)充，或車子、公積金、保單、有價(jià)證券等作為財(cái)力補(bǔ)充。財(cái)力不足貸款額度無(wú)疑是會(huì)受到很大的影響。
3、選擇銀行：不同的銀行，有不同的喜好類型，進(jìn)件尺度、審件偏好、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)等都不一樣。在不同的銀行風(fēng)控體系下貸款的額度也是不同的，如果借款人選擇的是一家比較保守的銀行，那么貸款額度肯定不會(huì)高。
比如同一套位于市六區(qū)的房子，市值300萬(wàn)，A銀行可能直接就出到200多萬(wàn)，B銀行可能就只能出到一百多萬(wàn)。
再加上為了防止債務(wù)危機(jī)的發(fā)生，避免消費(fèi)貸款流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以政策規(guī)定各行的個(gè)人消費(fèi)貸款額度最高為100萬(wàn)元封頂。就是說(shuō)即便你的房子市值500萬(wàn)，去申請(qǐng)貸款度也不可能達(dá)到7成的350萬(wàn)，最高就只能是100萬(wàn)。
不過(guò)這種辦法很好解決，提供一份營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可。部分銀行甚至規(guī)定，即使自己沒有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，也可以提供直系親屬名下的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。如果都不行，那么可以選擇安全靠譜的非銀行金融機(jī)構(gòu)，也是一樣的。