原本想昨天發(fā)的，這不突然之間來了個(gè)廣告...
本文比較細(xì)碎，主要分以下板塊
1. 對不同人群的影響
2. 出臺的背景以及上輪降息產(chǎn)生的副作用
3. 對未來的影響
先說結(jié)論
本輪降息大概屬于各位吃席上的老醋花生，不管是政策面還是實(shí)際的還房貸，有他沒他差不多，有他口感會(huì)好一點(diǎn)，其最大的意義，就是告訴各位，大菜快上了。
在2020年以前，銀行房貸記息，多數(shù)以基準(zhǔn)利率+上?。ㄏ抡{(diào)）百分比計(jì)算，尤其是自2016年后，市面上的房貸幾乎均為上浮，讓銀行賺大錢了...
基準(zhǔn)利率為4.9，上浮10%，實(shí)際利率=4.9+4.9*10%=5.39
在2020年8月，銀行推行浮動(dòng)利率，即LPR后，為滿足利率保持不變，其計(jì)算方式變成LPR+加點(diǎn)的形式。
首先你要知道，改革參照的LPR是2019年12月的4.8%，你就別問LPR是啥了。你就記住這個(gè)數(shù)字就行了，4.8。
假如你原來的房貸是1.1倍的,就是5.39% 。5.39比4.8要高，5.39-4.8=0.59。這個(gè)0.59，就是你今后的房貸的固定加點(diǎn)數(shù),永遠(yuǎn)伴隨著你。
你今后的房貸利率就是LPR+0.59。今年的LPR是4.8，你今年的利率就是4.8+0.59=5.39。
其中LPR是會(huì)根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的利率來隨之改變，但所增加（或減少）基點(diǎn)維持不變。
至于為什么搞LPR，一方面是降低各位的負(fù)債成本，另一方面是更好的貫徹政策，調(diào)節(jié)市場
8月22日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR從3.70%下調(diào)至3.65%，5年期以上LPR從4.45%下調(diào)至4.3%（5年期以上的才是房貸）。
更關(guān)鍵的是，現(xiàn)在為了把錢放給韭菜，銀行從過去的加基點(diǎn)變成了減基點(diǎn)，即利率打折
所以對外宣傳的首套房利率=4.3%-20點(diǎn)（0.2%）=4.1%
所以，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這里面受益最大的群體是新韭菜，既享受到了LPR的持續(xù)走低，還享受到了銀行的額外折扣。
在老客戶不如狗這塊，銀行做的著實(shí)不錯(cuò)。
當(dāng)然本次LPR下調(diào)之后，之前貸款的老韭菜也同時(shí)受益了。
比如前文的5.39的利率（4.8+0.59）就變成了4.89（4.3+0.59）
按照財(cái)經(jīng)媒體的計(jì)算，每100萬的房貸能節(jié)省3.18萬元的利息，合著每月88塊
可能很多人有疑問，為啥我這88塊的利息還沒省下來呢？
因?yàn)槊磕暾{(diào)整利息的日期在次年的1月1日
換句話說，如果在1月1日前，LPR不漲的前提下，你才能在明年享受到每月88塊的利息減免，當(dāng)然如果LPR繼續(xù)下調(diào)，沒準(zhǔn)每個(gè)月能省100多塊呢。
拿固定利率沒改LPR的，怎么漲怎么降和你沒關(guān)系，看看新聞圖一樂就完了。
此次降息的出臺背景和7月28日的高規(guī)格會(huì)議是分不開的
會(huì)議指出：要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。
實(shí)際上利率降低，也僅僅是助推一波金九銀十的小菜，對于很多城市而言，其主菜根本不是這個(gè)..
濟(jì)南并不是一個(gè)爛尾遍地的城市。
但外地為了保交樓穩(wěn)民生，相當(dāng)多的地市出臺了紓困政策，歌詞大意是借助城投和銀行的力量，盤活眾多爛尾項(xiàng)目，先把房子交了。
比如正榮地產(chǎn)以1.02億出售項(xiàng)目公司51%的股權(quán)出讓給泉州市國資委，再比如鄭州建立紓困資金，等等一系列不一而足。
最夸張的是，南寧某爛尾盤在相關(guān)部門的協(xié)調(diào)下，真正的實(shí)現(xiàn)了TD一年，緩解購房者的壓力。
至于解開限購放松政策提高流通性更不算什么了，比如大濟(jì)南的帶押過戶，以及相關(guān)部門在統(tǒng)計(jì)濟(jì)南市內(nèi)困難項(xiàng)目困難房企的名單，估計(jì)紓困政策也在路上。
講這么多，只是告訴各位，降息僅僅是眾多政策包最不起眼的一個(gè)，但是輿論效果特別好...
之所以5月份降息引發(fā)眾多地產(chǎn)股漲停，而本次降息堪稱靜悄悄，其中有個(gè)相當(dāng)大的原因就是韭菜躺平的情緒太濃烈了。
尤其是近兩年，利率和存款額以及地產(chǎn)銷售額呈現(xiàn)了嚴(yán)重的負(fù)相關(guān)效應(yīng)。（注意坐標(biāo)軸）
一個(gè)最牛逼的現(xiàn)象就是，利率放的越低，房子賣的越少，存款額越高，提前還貸的人越多...
在過去的十年中，我們被置業(yè)顧問開發(fā)商灌滿了一下論調(diào)：
房貸是一個(gè)人這輩子能拿到最合適的款項(xiàng)，一定要上高杠桿高年限，能貸多少貸多少，晚貸不如早貸，考慮時(shí)間和資金使用率，房貸太便宜了云云..
近幾年的持續(xù)降息完全是給這種論調(diào)煽了一個(gè)大巴掌，順便踏上一萬只腳。
在經(jīng)濟(jì)衰退，疫情肆虐的大背景下，尤其是這幾天華為又開始演講了...
越來越多的人發(fā)現(xiàn)，每年5-6%的房貸利息是太貴了...畢竟年收益6%足可跑贏炒股軟件70%的人...
原來的三大強(qiáng)勢行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)化，金融業(yè)限薪，房地產(chǎn)失業(yè)..
在被洗腦這么多年之后，驀然回首，提前還貸才是最好的理財(cái)...
有存款的開始還...沒存款的搞抵押D的也開始還...
我暫時(shí)沒發(fā)現(xiàn)銀行發(fā)布相關(guān)數(shù)據(jù)，但是銀行方面的種種動(dòng)作，側(cè)面也證明了。
提前還貸的人要遠(yuǎn)比熱搜上的人多得多。
比如交通銀行出臺了提前還貸要繳納手續(xù)費(fèi)的通告，被罵到刪除...
像這種敢頂風(fēng)作案的機(jī)構(gòu)還是少數(shù)，更多的銀行開始玩起了騷操作，為提前還款設(shè)立阻礙。
再過去
這種情況都屬于很良心了，還有更操蛋的銀行，直接把線上還款入口關(guān)了，喊你去線下申請，少則30天，多則兩個(gè)月。
因?yàn)榉抠J利息是按日計(jì)息...你想少交利息都不成。
舉個(gè)簡單例子：
你想提前還款20000元，這20000元并不全是本金，20000=部分本金+按日計(jì)算的利息。
有很多提前還款的朋友很疑惑。1月1日扣房貸，為什么我預(yù)約1月2日，上面顯示的利息這么少，12月31日還房貸上面的利息這么多？
因?yàn)榉抠J利息是按日計(jì)算的，1月2日，意味著上個(gè)月的房貸利息在你1月1日中已經(jīng)扣除，2日只計(jì)算1天的房貸利息，當(dāng)然顯示的少。
12月31日則正好相反，相當(dāng)于你算了30天的房貸利息，當(dāng)然顯示的多，相應(yīng)的，你1月1日的房貸總額會(huì)減少。
但只要你是部分提前還款，雖然別看上面顯示的多，早還要比晚還占便宜（因?yàn)楸窘饻p少，日息變少，對于部分還款還得早還）
在小紅書上找了個(gè)筆記（野花姐）
有點(diǎn)拗口，不明白的問銀行客服。
所以我們回過頭看，雖然多數(shù)銀行沒有大張旗鼓的收取手續(xù)費(fèi)，但是通過拉長預(yù)約時(shí)間，變相的多收取了各位的利息
而且還要求至少提前1個(gè)工作日把要還的錢存進(jìn)去，合著連存款利息也收到位了。
在割老韭菜這塊，對于銀行只能頂禮膜拜
但即使這樣，據(jù)我的觀察，提前還貸的人是越來越多....
一方面，新老利息差越來越大，5.39的還好，很多6的7的如何自處？
另一方面，拿上面降低的利息來說，聽起來每月省88塊錢很多
但是實(shí)際上，你只要提前還款10000元，每月房貸同樣可以大概減少90元
傻子才不能提前還呢，等你降個(gè)6，雖然錢難賺，但是1年還1萬還是不難的吧？
也正是鑒于力度和之前產(chǎn)生的副作用，對于房地產(chǎn)行業(yè)的提振作用微乎其微。
對于未來的影響還是要提一下
短期影響：做一做輿論，幫助各位在接下來的金九銀十好好選房，其他的堪稱零影響
中長期影響：小菜都這樣了，大菜得成啥樣？
這輪新一波的救市政策，預(yù)示著我國樓市這位重病號進(jìn)入了第二療程
第一療程用力過猛，副作用太過明顯，導(dǎo)致病患出現(xiàn)上吐下瀉，地賣不出去，房賣不出去，兩極分化，甚至產(chǎn)生了動(dòng)不動(dòng)就要躺平自殺的精神癥狀，新一輪政策大概率要先治精神問題，再治身體問題，正如任澤平先生所說的樓市不可能三角。
我一直主張，這輪救市什么時(shí)候把房價(jià)小漲的預(yù)期搞起來才算真正的結(jié)束。
看了一份數(shù)據(jù)，14-15年，利率累計(jì)降低了上百個(gè)基點(diǎn)外加棚改才拉動(dòng)的房價(jià)，這點(diǎn)動(dòng)作算什么？
最后，朋友們，今天你還了嗎？