最近一直在考慮這個問題，看了很多大V的視頻及理論，我還是想好好消化一下，經(jīng)過一周左右的學(xué)習(xí)熬夜有以下一些想法，歡迎大家來批評指正，雖然我已經(jīng)定了，不能挽回什么，但是踩了一次坑，或許也有和我一樣迷茫的人存在。
首先不同時(shí)期的錢購買力不同，今天100元能買10斤肉，未來可能只能買5斤，這個我已經(jīng)了解了。
全篇文章幾個關(guān)鍵詞：貨幣購買力、貨幣實(shí)際值、貨幣面值、自住房、投資房、還款期限和首付款金額、如何兼顧投資與自住。
1、貨幣的購買力問題
人民幣購買力
拿著今天的還款額度去讓未來的錢來還房貸，那叫賺了，因?yàn)橹灰型洠磥淼腻X就比今天的錢不值錢（站在現(xiàn)在的角度看錢這回事）。
假設(shè)每年通貨膨脹率一樣，如0.92，即今年的100元，明年只值92元了。
那第N年的錢相對于今年：a(N)=今年的價(jià)值*0.92^(n+1)次方。
如今年房貸每月8000元，還到第15年，第15年月還款額的購買力等于：
a(15)=8000*0.92^14=8000*0.3112=2489.54元
到第15年一共歸還的錢，站在今年看來實(shí)際所值的錢：
S1=12*8000*(1-0.92^15)/(1-0.92)=96000*8.9223=856443元（等比數(shù)列求和）
15年實(shí)際付出的貸款金額（等額本息為例）：
S2=12*8000*15=1440000元
S差=1440000-856443=583557元，這些都是被通貨膨脹無形之中吃掉的。
就金額上來說，15年確實(shí)付出了1440000元的本息成本，實(shí)際購買力金額只值15年前買房子那年的856443元，15年貨幣貶值了583557元。
再舉個例子：
假如說，站在金錢購買力的角度從買房那年開始看起：
你買這套房子貸款30年，不考慮提前還款，月供8000元，等額本息，站在買房之日的角度看：從買房之日開始到還款結(jié)束那年（30年），你一共支出了站在買房那年看來所值的（錢越來越不值錢）購買力值：
S貸款本息實(shí)值=12*8000*(1-0.92^30)/(1-0.92)=1101640元，
S總實(shí)值=1101640+當(dāng)年買房首付（首付約100w），
錢的面值，不是實(shí)際購買力值（購買力值是一個相對值，面值是實(shí)時(shí)值）：
S貸款本息面值=12*8000*30=2880000元
S總面值=2880000+當(dāng)年買房首付（首付約100w），
所以你買一套房，如果從銀行貸款，你自己所花的成本面值是：S總面值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房子當(dāng)年的實(shí)際面值（比如說200w），但是你一次性付款，就不會多出這近200萬。
但是你所花的成本實(shí)值是：S總實(shí)值，接近200w。
這樣一看就是現(xiàn)在有人提出來的：首付款要越少越好，貸款年限要越長越好的原因了。
因?yàn)檫@些人是站在錢的購買力的角度來看待這個問題的，是一個錢的實(shí)值問題；當(dāng)然很多人是看到了錢的面值，30年好多利息啊，總面值接近400w。
2、購置房產(chǎn)的目的性（這個需要首先考慮，然后決定如何搭配貸款）
買房目的
解釋清楚了由于購買力不同而導(dǎo)致錢的實(shí)際值和面值不同的問題，接下來再考慮你買的房子是打算住的還是打算若干年賣掉的問題。
你如果是考慮若干年后就出售的，那就需要考慮錢的面值問題了，因?yàn)槟阗u房子的時(shí)候，買家交給你的也是貨幣，是面值，而不會拿著15年前買入的豬肉來給你兌換房子（此時(shí)你可以拿著這些豬肉來兌換現(xiàn)在的人民幣，顯然你賺了很多）。
簡而言之，自住的房子，對待成本的出發(fā)點(diǎn)是買房之日起今后若干年的錢的購買力；
投資，對待成本的出發(fā)點(diǎn)是買房之日起到賣出時(shí)所投入的資金面值成本和售出時(shí)所得到的房款面值差；很明顯，你如果要賺差值，就需要成本足夠低，賣價(jià)足夠高。那么問題來了，你怎么保證資金面值成本足夠低？答案是資金面值=房子最低值，房子最低值就是買房時(shí)的成交價(jià)，如果是貸款的那就是盡快還貸；房價(jià)的漲幅總是有限的，普通板樓的出售黃金期也是有限的，假設(shè)30年后，2w單價(jià)買的房子漲到了6w（不管原因），差值4萬，這個是貨幣的面值呀，你要賺得多，不就需要購入成本低嗎？
假如買房是為了投資，同時(shí)又能拿今天的錢去賺更多的錢來抵御通貨膨脹和房貸利率，你可以少付首付和貸款足夠長的年限；不然利息是在計(jì)算和產(chǎn)生的，越快還完越好。
3、如何選擇貸款年限
買房年限
關(guān)鍵點(diǎn)不在銀行，如果不貸款就沒有利息，如果手頭的錢產(chǎn)生的收益大于等于銀行利息，也就沒有利息（你可以少貸款，身邊多留些資金用于理財(cái)，產(chǎn)生收益抵消通脹或者貸款利率）。
貸款買房時(shí)，貸款期限需要根據(jù)自己的實(shí)際情況考慮。如果是投資，最好全額付清。貸款買房不容易易手，并侵蝕利潤。但如果你買房子只是為了居住，你可以平衡支付抵押貸款的壓力和你的收入。如果你能找到一個更好的投資方式，而且你的收入足夠抵消貸款利息，而且你還有盈余，那么自然的選擇就是用更長的期限還貸。這樣一來，你的錢會更值錢，當(dāng)更好的投資機(jī)會出現(xiàn)時(shí)，你不會錯過買房的機(jī)會。
4、買房成本和賣房收益
買房成本
通過購買力分析問題時(shí)，站在現(xiàn)在看未來，未來的錢貶值了，感覺自己是賺了。雖然現(xiàn)在的100元錢可以買6斤豬肉，未來若干年時(shí)只能買兩斤，但是房子漲幅不可能無限制，你鐵定選擇自住可以考慮慢慢還，因?yàn)槟悴幌胨兴找?，假如說考慮到未來賣房子，想產(chǎn)生利差，你不把成本縮小怎么產(chǎn)生？成本是什么？成本就是你銀行貸款這么多年以來產(chǎn)生的利息和首付款，這些都是很現(xiàn)實(shí)的人民幣，并不是之前所說的豬肉，不是之前所存儲的購買好的等價(jià)物，都是實(shí)時(shí)的人民幣，人民幣都是隨著時(shí)代發(fā)展改變著它本身的交換價(jià)值的。如果你說我要賣一套房子了，我能指定，這套房子值1998年的100斤豬肉，也可以換現(xiàn)在的100斤豬肉那就是持平。否則以金錢來衡量，你肯定是虧的，金錢等額不等價(jià)。除非你這幾年通過投資理財(cái)?shù)姆绞剑眠@么多年少還銀行利息的錢賺取了更多的錢，剛好或者超過由于通貨膨脹和銀行利息所產(chǎn)生的總額，不然就是虧錢的，就是增加了購房成本的。
5、提前還貸
提前還貸
哪怕選擇長時(shí)還款，之后在還貸期間一次性還款，你也是要付出更大的成本，因?yàn)榈阮~本息平時(shí)還款本金還少了，最后一次性還款，成本變化不大，到時(shí)候還款有很大部分還都是成本，前幾年都是在給銀行還利息，總成本還是高于短年限的成本，如果考慮提前還款，越早越好。
6、首付要支付多少
首付金額
假如說手里有足夠的現(xiàn)金，又不肯繳納更多的房貸，那得想好你是否有能力用手里的錢去錢生錢，否則豈不是白白給自己產(chǎn)生利息。
投資買房可以選擇全款，以實(shí)現(xiàn)利潤增加。而剛需者，如果貸款買房，可以根據(jù)自身情況而定，綜合各方面考慮。如果選錯了，就是給銀行白送錢了。
7、如何兼顧投資與自住
兼顧投資
增加首付款比例、延長還款期限、增加公積金貸款比例，這樣就間接降低單月還款額度。同等還款期限下，不同比例的首付款額度和公積金比例會造成最終買房成本的差異。以增加首付款比例、延長還款期限舉個例子：
一套199.3274萬的房子（98.22方，單價(jià)約2.029萬），首付款60.3274萬（30%）和首付款87.3274萬，商業(yè)貸款89萬和商業(yè)貸款116萬，公積金貸款都是23萬。真實(shí)情景參數(shù)：商貸利率5.7，公積金貸款利率3.25，還款年限29年，等額本息。
那么商業(yè)貸款89萬的方式下，29年后整套房子成本是87萬首付+182萬商貸本息+35.5萬公積金本息=304.5萬（面值）；商業(yè)貸款116萬的方式下，29年后整套房子成本是60萬首付+237.5萬商貸本息+35.5萬公積金本息=332.8萬（面值）。
選擇60和87萬首付的情況下，后者比前者每月節(jié)約大概1580元月供金額，29年合計(jì)：1587*12*29=55.2萬（只顧及面值，也不考慮收益）。
所以商貸89萬的方式，實(shí)際成本是304.5-55.2=249.3萬
整套房屋利息：249.3-199.3274=50萬
平均每年利息50/29=1.7萬
平均每月利息1.7/12=0.14萬
以上就是人民幣的面值，所以選擇87萬首付的那種方式下，既兼顧每月低廉的還款額度，又保證了到時(shí)候想出售的利潤空間（面值），你賺差價(jià)也是賺的人民幣面值，并不會賺實(shí)際值。
所以如果想折中：既有投資又有月供壓力的需求想法。這類人不妨增加首付款的比例，然后就間接降低銀行月供金額和總的房屋成本。
這點(diǎn)是本人的愚見，歡迎批評指正。
8、銀行套路深
銀行套路
銀行的套路太深了，有些還好點(diǎn)，貸款利率5.9%，買一個3個月的10萬元理財(cái)就行，還有更甚者，買每年若干萬元的保險(xiǎn)（不計(jì)利息，無償借給銀行），連續(xù)5年，第六年到期可以取出來，這樣的情況下給你貸款利率5.7%，套路很深，剖析一下，其實(shí)和貸款年份有關(guān)系，貸的年限少，你這部分錢是白借給銀行的，而且貸款利率直接還原到5.9%。所以買房時(shí)銀行是老大，你得求著人家，套路你沒話說。
綜上所述：
投資考慮成本和人民幣面值；剛需自住考慮購買力和攤平月供。
1、剛需自住買房經(jīng)濟(jì)壓力大的可以考慮選擇期限長的貸款方式，首付可以選擇最低，反正不考慮賣房子。
2、如果想兼顧投資買房盡量全款，沒有利息（能全款的人家里肯定有錢，不在乎這點(diǎn)，也完全有能力以其他渠道獲利）；沒有能力全款盡量選擇提高首付和公積金貸款比例，貸款年限拉到最長，這樣月供壓力小，還有月供差額，可供抵消購房賬面成本。