有關(guān)個(gè)人住房貸款的討論仍在持續(xù)且熱度居高不下：一邊是“要不要提前還房貸”的困惑，一邊是“房貸期限有無(wú)必要延長(zhǎng)至40年以降低月供壓力”的爭(zhēng)論。個(gè)人住房貸款問(wèn)題，歸根到底是民生和房地產(chǎn)金融問(wèn)題，為此，必須厘清相關(guān)邏輯，以便購(gòu)房者做出理性決策、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
延長(zhǎng)房貸期限是把“雙刃劍”，看似月供減少了，但利息總額卻增加了。目前，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的期限最長(zhǎng)可至30年。假設(shè)購(gòu)房者貸款100萬(wàn)元、30年期限、等額本息還款方式、首套房執(zhí)行4.3%利率水平，其所需償還的利息總額已高達(dá)78.15萬(wàn)元。若將貸款期限延長(zhǎng)至40年，利息總額甚至?xí)^(guò)貸款本金。
房貸期限的長(zhǎng)短還關(guān)系著風(fēng)險(xiǎn)防控。通常來(lái)說(shuō)，貸款的期限越長(zhǎng)，其信貸風(fēng)險(xiǎn)越高。時(shí)間意味著不確定性，隨著時(shí)間的推移，借款人出現(xiàn)違約的概率會(huì)增加，比如經(jīng)濟(jì)收入、身體狀況、家庭結(jié)構(gòu)等發(fā)生變化。
回顧我國(guó)房貸期限的變化不難發(fā)現(xiàn)，這是一個(gè)平衡成本與風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程。最初我國(guó)房貸期限最長(zhǎng)為10年，后延長(zhǎng)至20年，1999年起延長(zhǎng)至30年并沿用至今。23年里，期限因何未變？一方面，具體貸款期限的確定屬于商業(yè)行為，銀行有權(quán)根據(jù)各個(gè)借款人的資信狀況自主決策。在實(shí)際操作中，出于風(fēng)險(xiǎn)防控考量，部分商業(yè)銀行要求貸款期限與貸款人年齡相加不超過(guò)70；另一方面，若將房貸期限延長(zhǎng)至40年，很容易出現(xiàn)“退休了還在還貸款”情況。對(duì)于固定收入群體來(lái)說(shuō)，在通貨膨脹因素的影響下，他們的貨幣收入往往滯后于價(jià)格水平、生活費(fèi)用的上漲，房貸期限越長(zhǎng)，所需支付的實(shí)際成本越高。
延長(zhǎng)房貸期限爭(zhēng)議的背后，是人們對(duì)于降低購(gòu)房成本的期待，這才是問(wèn)題癥結(jié)所在。接下來(lái)可從三方面著手，合理降低購(gòu)房者成本。一是完善市場(chǎng)化利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制，進(jìn)一步降低房貸利率，支持剛性和改善性住房需求；二是因城施策，適度上調(diào)公積金最高貸款額度或適度給予補(bǔ)貼。日前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款；三是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。各地要堅(jiān)持“房住不炒”定位，加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。（郭子源）