最近，全國(guó)多地多個(gè)樓盤(pán)業(yè)主，給官方及銀行發(fā)了全體業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書(shū)，涉及長(zhǎng)沙新力鉑園、武漢綠地光谷星河繪、南昌新力城、武漢恒大時(shí)代新城、景德鎮(zhèn)恒大瓏庭、鄭州名門(mén)翠園等多個(gè)項(xiàng)目。截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)已有14個(gè)樓盤(pán)發(fā)布公告“強(qiáng)制停貸”涉及4.6萬(wàn)業(yè)主，總房款347億！
如果購(gòu)房者首付款和房貸按揭貸款沒(méi)有進(jìn)入商品房預(yù)售款專用存款賬戶，那么按揭貸款銀行是否會(huì)向貸款方發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警呢？銀行是否對(duì)商品房預(yù)售款專用存款賬戶履行監(jiān)管義務(wù)呢？
如果讓房貸業(yè)主來(lái)保持對(duì)商品房預(yù)售款專用存款賬戶的監(jiān)督，那么銀行和房管部門(mén)就都沒(méi)有存在的必要了。
很明顯，武漢和長(zhǎng)沙及南昌等地業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書(shū)就是對(duì)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)監(jiān)管部門(mén)和商品房預(yù)售款專用存款賬戶監(jiān)管銀行一個(gè)響亮的耳光。
從法律意義上講，房地產(chǎn)商無(wú)法交付房產(chǎn)形成爛尾樓和房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的賣(mài)方出現(xiàn)嚴(yán)重違約造成無(wú)法履約，這兩種情況都有可能構(gòu)成強(qiáng)制停貸條件。
在諸多房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目新聞中，鄭州永威西棠項(xiàng)目算是比較有代表意義的，這個(gè)項(xiàng)目被譽(yù)為鄭州市學(xué)歷最高的社區(qū)，河南省從外省引進(jìn)的人才享受補(bǔ)貼在高新區(qū)永威西棠買(mǎi)房，這個(gè)區(qū)域是河南省大學(xué)城和學(xué)區(qū)房，可謂是得天獨(dú)厚的地方。
這樣高品質(zhì)的項(xiàng)目面臨無(wú)法交付甚至爛尾的危機(jī)，原因是開(kāi)發(fā)商永威地產(chǎn)和金橋地產(chǎn)私自挪用十億元的房屋預(yù)售款轉(zhuǎn)移到其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，這種操作在國(guó)家嚴(yán)控地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和疫情下金融萎縮情況下是很常見(jiàn)的操作，地產(chǎn)商無(wú)法獲得新的融資而只能拆東墻補(bǔ)西墻了。
永威西棠的業(yè)主們開(kāi)啟自救行動(dòng)計(jì)劃：
為更專業(yè)、更高效地維權(quán)，很多業(yè)主還學(xué)習(xí)了工程造價(jià)、資金管理、政府部門(mén)職責(zé)、如何維護(hù)權(quán)益等，甚至還寫(xiě)出了幾篇學(xué)術(shù)論文。要造勢(shì)，就讓隊(duì)伍龐大再龐大，且能做到有秩序，哪怕同行維權(quán)的有老人、有孩子、有孕婦，也能隔出核酸檢測(cè)的安全距離。
永威西棠追回了10億被挪用的資金，這是此類事件中非常難得的成果，鄭州高新區(qū)管委會(huì)委托下屬國(guó)資公司全程監(jiān)管這個(gè)樓盤(pán)的施工和交付全流程。
我想鄭州市永威西棠案例很難復(fù)制到其他樓盤(pán)，每個(gè)樓盤(pán)業(yè)主影響力不同因此政府介入程度也不同，結(jié)果自然也不同。房地產(chǎn)行業(yè)牽一發(fā)而動(dòng)全身，長(zhǎng)期土地財(cái)政讓許多地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與樓市掛鉤，一旦樓市崩盤(pán)鏈接的債市和股市也會(huì)發(fā)生蝴蝶效應(yīng)。
不過(guò)，從永威西棠案例中，我們可以總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)是業(yè)主要保持全程參與到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重大事項(xiàng)中，其中最重要的是商品房預(yù)售款專用存款賬戶資金使用情況，使用情況應(yīng)該對(duì)業(yè)主保持公開(kāi)以便業(yè)主監(jiān)督。托管銀行方面要做到盡職有些困難，一方面是銀行當(dāng)下人才凋零無(wú)法做到科學(xué)無(wú)死角專業(yè)盡職，另一方面是銀行與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商閉環(huán)交易融資出現(xiàn)利用信息差搞權(quán)力尋租。為了更好的監(jiān)管銀行和地產(chǎn)商，銀保監(jiān)會(huì)和各地房管部門(mén)及紀(jì)檢部門(mén)應(yīng)該要規(guī)劃后疫情時(shí)代風(fēng)險(xiǎn)管理協(xié)同機(jī)制，就像南京市引進(jìn)東方資產(chǎn)總裁做副市長(zhǎng)來(lái)主管城市金融風(fēng)險(xiǎn)一樣，只有專業(yè)專注才能更好預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)和化解風(fēng)險(xiǎn)。
回到各地出現(xiàn)業(yè)主強(qiáng)制停貸問(wèn)題上，業(yè)主還是要保持積極維權(quán)，只有通過(guò)法律程序才能真正解決樓盤(pán)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的問(wèn)題，業(yè)主停止支付按揭貸款如果不經(jīng)法律確認(rèn)會(huì)引發(fā)銀行方面法律訴訟從而影響到貸款人信用。出現(xiàn)強(qiáng)制停貸的地方，政府要從金融工作上做規(guī)劃來(lái)弄清楚區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商資金情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)，通過(guò)股市和債市來(lái)進(jìn)行資金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和化解，地方國(guó)企必要時(shí)候要兜底維持區(qū)域樓市穩(wěn)定，涉嫌犯罪的開(kāi)發(fā)商不包庇及時(shí)處理減輕業(yè)主損失開(kāi)啟新的商業(yè)規(guī)劃。
綜合而言，疫情加速樓市產(chǎn)業(yè)鏈上隱藏的矛盾爆發(fā)，怎么搞好金融和樓市之間現(xiàn)階段銜接需要下大功夫，政府和銀行及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在一條船上了，同舟共濟(jì)是化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)基本立場(chǎng)，合法合理的化解風(fēng)險(xiǎn)保證船不沉是努力的方向，劃船到安全地帶是最好的理想。