杭州日報

離存量房貸利率“換錨”截止時間只有半個多月了。如何選擇呢？

就在大部分貸款人仍在糾結(jié)觀望之時，8月12日，工行、農(nóng)行、中行、建行、郵儲銀行五大行均發(fā)布通知，自8月25日起，將分批對符合條件且尚未辦理定價基準轉(zhuǎn)換的個人商用房貸款轉(zhuǎn)換為參考LPR的浮動利率。

此前，交通銀行以及招商銀行、民生銀行、興業(yè)銀行等一批股份行已發(fā)布類似的批量轉(zhuǎn)換公告。

若不接受批量轉(zhuǎn)換可自主轉(zhuǎn)換

根據(jù)央行此前通知，有商業(yè)住房貸款的“房貸一族”，需要在今年3月1日至8月底期間，在LPR和固定利率間作出選擇。3月以來，已有不少用戶收到銀行短信，提醒轉(zhuǎn)換房貸利率。

五大行公告全文如下：

中國銀行

中國建設(shè)銀行

中國郵政儲蓄銀行

中國農(nóng)業(yè)銀行

中國工商銀行

綜合工行、農(nóng)行、中行、建行、郵儲銀行8月12日的公告看，轉(zhuǎn)換后的貸款加點數(shù)值等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值，加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；重定價周期和重定價日均保持原合同約定不變，對于重定價周期短于1年的貸款，重定價周期調(diào)整為1年。在每個重定價日，貸款利率水平由重定價日前一日的相應(yīng)期限LPR與批量轉(zhuǎn)換時確定的加點數(shù)值計算確定。

實際上，部分銀行批量轉(zhuǎn)換時間更早。交通銀行在7月20日就發(fā)布公告稱，將于8月21日對尚未轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率(LPR)或固定利率的存量浮動利率房貸，按照規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為LPR浮動利率加減點方式。

招行早在今年4月份就代客戶批量轉(zhuǎn)換存量浮動利率房貸定價基準為貸款市場報價利率（LPR）。

不過，多家銀行都提醒，若不接受批量轉(zhuǎn)換規(guī)則，可通過手機銀行、智能柜員機、貸款經(jīng)辦行等渠道進行自主轉(zhuǎn)換。批量轉(zhuǎn)換完成后，若對轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可通過手機銀行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。

選固定利率還是浮動利率？

那么，到底是接受批量轉(zhuǎn)換為LPR還是選擇固定利率好呢？

有銀行人士舉了例子介紹道，假如目前執(zhí)行的是貸款基準利率（4.9%）打9折，即4.41%。如果轉(zhuǎn)換成LPR，原合同利率與2019年12月份LPR的差額為（4.41%-4.80%=-0.39%），這意味著合同剩余期限內(nèi)，房貸利率轉(zhuǎn)為LPR-0.39%，“-0.39%”這一加點數(shù)值是不變的，未來房貸利率則看LPR的漲跌，LPR漲房貸利率漲，反之則降。

如果借款人選擇轉(zhuǎn)為“固定利率”，那么在整個合同的剩余期限內(nèi)，房貸都將執(zhí)行4.41%這個利率。

說到底，是選固定利率還是選擇浮動利率，關(guān)鍵看LPR走勢。目前，最新的1年期LPR報價為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，其價格已連續(xù)三個月“按兵不動“。自去年8月LPR報價機制改革以來，至今年7月共報價12次。其中，1年期LPR下降過4次，分別在去年9月、11月和今年2月、4月，分別下降5bp、5bp、10bp、20bp；5年期以上LPR共下降過3次，分別在去年11月和今年2月、4月，分別下降5bp、5bp、10bp。

“對于借款人來說，不管是選擇固定利率還是“LPR+加點”浮動利率，都面臨著利率風(fēng)險?！泵裆y行首席研究員溫彬表示，目前LPR是下行趨勢，所以如果選擇了LPR浮動利率，房貸成本會較之前減少。但是，未來，如果LPR利率一旦出現(xiàn)回升，房貸利率則會上升，甚至有可能超過以前的月供成本。

溫彬進一步指出，短期來看，未來兩三年，利率還是保持下降的趨勢，但是，LPR是分1年期和5年期以上的，房貸大多是與5年期以上LPR利率掛鉤。利率下降更多是傾向于1年期LPR利率，而由于國家政策是保持房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。另外，中長期LPR走勢，由于受到形勢變化、通脹水平、就業(yè)水平、國際收支水平等多因素影響，目前難以預(yù)測。

因此，溫彬建議，可根據(jù)自身情況，以及貸款價格、貸款期限，貸款余額等，綜合選擇更適合自己的還款方式。“如果是此前的房貸利率價格折扣力度大，月供剩余時間比較長的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。而如果月供剩余時間較短，貸款余額也不大，LPR一旦反轉(zhuǎn)，可以通過提前還款方式來規(guī)避利率波動的風(fēng)險的情況，則可以選擇浮動利率?！?

鄭大源認為，從近20年的房貸利率走勢看，4%上下的實際利率屬于低位，而高位是在2007年下半年出現(xiàn)的7.83%。但他認為，未來三五年內(nèi)，LPR下降的可能性更大。

“現(xiàn)實中，或因新買房的需要、或因不想背債務(wù)的心理，多數(shù)人最終還是會選擇提前還清房貸的，因此判斷LPR走勢不用想太長遠，只用想著五年左右的時間即可。”鄭大源建議選擇轉(zhuǎn)浮動利率，由于目前5年期以上LPR相比去年底已累計下行了15個基點，如此一來，等下一個重定價日到來時，就能享受到當(dāng)前LPR利率下行帶來的降息。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，距離截止期限只有一個月時間，建議沒選的客戶盡快決定，以防被動接受銀行的默認選項，后續(xù)帶來麻煩。