3月1日之前，我在知乎上面寫了一篇小文。大致給大家講了一下3月1日之后，房地產(chǎn)利率換錨，具體是怎么一回事？
一不小心，這篇小文成了知乎熱文。引起了大家的熱烈討論，看樣子國(guó)內(nèi)像我這樣的“房奴”還真不少。
既然大家那么關(guān)心房貸利率轉(zhuǎn)換的事情，我就用通俗的語(yǔ)言，把大家所關(guān)心的問(wèn)題寫一篇小文說(shuō)一下。
順帶，我把自己今天不小心刪除的文章也發(fā)出去。
首先，2020年1月1日之后申請(qǐng)房貸的“房奴”朋友們，你現(xiàn)在可以該干嘛、干嘛去了，因?yàn)槟愕姆抠J利率已經(jīng)跟LPR掛鉤了，想不掛鉤都不行。
使用公積金貸款的，這事情你也不用操心了。這事只跟商業(yè)貸款有關(guān)系，跟你沒半毛錢的關(guān)系。
剩余的朋友就得聽一聽了，這事跟你有關(guān)系。
可能有的朋友對(duì)于什么叫做LPR不太了解，我就先從LPR講起。
前期，居民或者企業(yè)在銀行申請(qǐng)貸款，各個(gè)銀行給出的貸款利率，是與“法定基準(zhǔn)利率”掛鉤的。
法定基準(zhǔn)利率包括“存款基準(zhǔn)利率”與“貸款基準(zhǔn)利率”，這兩兄弟同升同降，同生共死。比方說(shuō)，在2015年的時(shí)候，央行大放水，一口氣連續(xù)5次降準(zhǔn)、降息。其中的降息，就是同時(shí)降低存款基準(zhǔn)利率與貸款基準(zhǔn)利率。
而如今，居民購(gòu)房貸款不與貸款基準(zhǔn)利率掛鉤，轉(zhuǎn)向與LPR掛鉤了。LPR就是“貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率”的意思，它是由18家銀行的貸款利率，去掉一個(gè)最高價(jià)，去掉一個(gè)最低價(jià)，最終取一個(gè)平均值。它不是一個(gè)固定的利率，它是浮動(dòng)的。
每月20日都會(huì)有新的LPR利率新鮮出爐。有1年期的短期貸款利率，有5年期及以上的，當(dāng)然大部分是房貸利率，這也預(yù)示著貸款利率市場(chǎng)化向前“狠狠”邁進(jìn)了一步。
那么，LPR利率是如何確定的呢？
LPR=MLF+點(diǎn)
可能你就要刨根問(wèn)底，MLF是什么個(gè)意思？
我這里也簡(jiǎn)單說(shuō)一下。
MLF，俗稱“麻辣粉”，是商業(yè)銀行向央行借錢的利率。
商業(yè)銀行是經(jīng)營(yíng)錢的，而央行是生產(chǎn)錢的。
商業(yè)銀行向央行借錢，就得付出一定的代價(jià)。它得付出一定的利率，同時(shí)提供一定的抵押物才行。
從這個(gè)角度來(lái)理解，商業(yè)銀行向央行借錢需要一定的成本，那么居民或企業(yè)向商業(yè)銀行借錢，同樣需要一定的成本，這個(gè)成本就是“加點(diǎn)”。
比方說(shuō)，MLF利率是3.15%，二月份的1年期LPR利率就是4.05%，其中的加點(diǎn)就是0.9%。
由于商業(yè)銀行向央行借錢的成本是浮動(dòng)的，MLF自然是浮動(dòng)的，MLF浮動(dòng)帶動(dòng)LPR浮動(dòng)起來(lái)，最起碼貸款利率在“形式”上實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化。
針對(duì)新的房貸利率的計(jì)算方式，央行在12月份的時(shí)候，就發(fā)布了公告。
大概意思是，從2020年開始，前期的28萬(wàn)億存量房貸也得與LPR掛鉤。
與LPR掛鉤的房貸利率，有一次“二選一”的機(jī)會(huì)，記住，只有一次，過(guò)期不候。
什么意思呢？
無(wú)論你當(dāng)前執(zhí)行的房貸利率，是基準(zhǔn)利率（4.9%）打折，還是上浮20%，它與2019年12月出臺(tái)的LPR利率相比，總會(huì)有一個(gè)差值吧。
這個(gè)差值就是你未來(lái)房貸利率的“加點(diǎn)”。
關(guān)于這個(gè)加點(diǎn)，你得記住4點(diǎn)：
第一、這個(gè)“加點(diǎn)”的換算方法與我上面說(shuō)的商業(yè)銀行的加點(diǎn)是兩碼事，你加你的點(diǎn)，銀行加銀行的點(diǎn)。
第二、一旦你換算出“加點(diǎn)”，不能再變了。
第三，這個(gè)“加點(diǎn)”可以是正數(shù)也可以是負(fù)數(shù)。
第四，算出這個(gè)加點(diǎn)之后，銀行會(huì)讓你選擇一個(gè)重定價(jià)日，你可以選擇下一年的同一天或下一年的1月1日，這個(gè)你來(lái)定。如果你不選擇的話，貸款利率默認(rèn)隨LPR浮動(dòng)。
至于具體的例子與換算方法，我已經(jīng)在上一篇文章中列舉過(guò)了。在這里就不多說(shuō)了，我今天把那篇文章也找出來(lái)，一起發(fā)出去。
后期，你再還房貸，你可以選擇一直使用這個(gè)貸款利率，雷打不動(dòng)，這叫固定利率。
你也可以選擇每年變動(dòng)一次。
比方說(shuō)，貸款利率“加點(diǎn)”是固定的，而每年的LPR是浮動(dòng)的，這叫浮動(dòng)利率。
今天，就大家最關(guān)心的選擇固定利率與浮動(dòng)利率的問(wèn)題，我具體講一下。
首先，我先說(shuō)出我的觀點(diǎn)。
大家真的沒有必要糾結(jié)于這個(gè)問(wèn)題。無(wú)論是選擇固定利率還是浮動(dòng)利率，最終對(duì)于你的生活不會(huì)造成任何影響，對(duì)你的生活造成重大影響的是房貸，而不是房貸利率的些許變化。
我就這么說(shuō)吧。100萬(wàn)的房貸，30年的期限，未來(lái)即使你做出了正確的選擇，LPR利率100個(gè)基點(diǎn)的變化，每年給你節(jié)約下來(lái)的開支也就是大幾百塊錢，每月幫你節(jié)約50-60元的樣子，你每個(gè)月多出或少出這50塊錢，對(duì)你的生活能造成多大影響呢？
甚至，我們把時(shí)間線拉得再長(zhǎng)遠(yuǎn)一些。如果你承擔(dān)的房貸是20-30年之間，無(wú)論你選擇固定利率還是浮動(dòng)利率，結(jié)果幾乎是一樣的。
我為何這么說(shuō)？
假如你選擇浮動(dòng)利率，前10年你會(huì)節(jié)省下來(lái)一點(diǎn)點(diǎn)房貸開支，也就是3000-5000元的樣子，這是大概率事件。
而后10年，說(shuō)不定你也得把這些錢重新“吐”出來(lái)。因?yàn)閺臅r(shí)間長(zhǎng)周期來(lái)看，人民幣越來(lái)越貶值是必然的事情。你想想看，90年代的“萬(wàn)元戶”，放在現(xiàn)代就是一個(gè)窮光蛋。
但是，關(guān)于如何選，大家總得做出決定，我還是說(shuō)一說(shuō)我的建議吧。
如果你的房貸在最近10年就可以還完的話，我建議你使用浮動(dòng)利率。
因?yàn)檫@10年的全球大勢(shì)已經(jīng)很清晰了。
當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)正處于衰退過(guò)程中，大家日子都不好過(guò)，降息是一個(gè)大趨勢(shì)。
相對(duì)來(lái)說(shuō)，美國(guó)的日子還是好一些的。而它也進(jìn)入了降息周期，更不用說(shuō)2016年采用存款負(fù)利率的日本、前不久采用負(fù)利率國(guó)債的德國(guó)。
全球都在進(jìn)行降息比賽，中國(guó)自然不能獨(dú)善其身。再加上，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，年輕人越來(lái)越少，降息壓力進(jìn)一步加大。
如果你的房貸是20年以上的話，我的建議是，根據(jù)個(gè)人未來(lái)收入情況、以及個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)愛好來(lái)定。
你如果是穩(wěn)扎穩(wěn)打型的，我建議你采用固定利率。
因?yàn)?，保不齊在10年之后，人民幣加息到10%也有可能，畢竟從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，通脹是大概率事件。我不是危言聳聽，美國(guó)基準(zhǔn)利率曾經(jīng)都漲到20%過(guò)。當(dāng)前，美國(guó)10年期國(guó)債利率已經(jīng)跌成狗了，你不能期望美國(guó)國(guó)債實(shí)行負(fù)利率吧。
你如果對(duì)于自己的掙錢能力比較有信心，我建議你采用浮動(dòng)利率。
因?yàn)?，很有可能?0年左右，你就翻身“房奴”把歌唱了。到時(shí)候你一下子把剩余的房貸還清不就得了，再往后，天塌下來(lái)也跟你沒關(guān)系了。
當(dāng)然，我還得啰嗦一句。
其實(shí)，即使10年之后，房貸利率大幅上漲，對(duì)老百姓的日子影響也不會(huì)太大。
因?yàn)椋鹊侥氵€了10年房貸之后，你背負(fù)的房貸也大大減緩了，因?yàn)槟闱枫y行的本金本來(lái)就少了。
還有，房貸利率上漲肯定是有原因的，若是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)過(guò)熱，按常規(guī)來(lái)說(shuō)，你也比以前更容易在這個(gè)市場(chǎng)上掙到錢了。
所以說(shuō)，大家不要再糾結(jié)于固定利率與浮動(dòng)利率了。你真正要糾結(jié)的是，未來(lái)10年，如何使自己的資產(chǎn)增值的事情。畢竟，節(jié)約是不會(huì)使你財(cái)務(wù)自由的。
未來(lái)，你需要有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。只要你的思路正確，在賺錢的路上走的快一點(diǎn)與慢一點(diǎn)都無(wú)所謂。
對(duì)于大家來(lái)說(shuō)，我們必須意識(shí)到一個(gè)非常重要的信號(hào)。
那就是：
未來(lái)，存款基準(zhǔn)利率下降是大概率事件！
未來(lái)，存款基準(zhǔn)利率下降是大概率事件！
未來(lái)，存款基準(zhǔn)利率下降是大概率事件！
重要的事情說(shuō)三遍，不是為了湊字?jǐn)?shù)。
為何這么說(shuō)？
你想啊，當(dāng)前LPR利率已經(jīng)大幅低于貸款基準(zhǔn)利率，如1年期貸款基準(zhǔn)利率是4、35%，而1年期LPR利率為4.05%，未來(lái)十年LPR利率低于貸款基準(zhǔn)利率是大概率事件。
居民房貸與LPR利率掛鉤，而存款利率仍然參照“存款基準(zhǔn)利率”，這意味著是銀行能夠得到的存貸利差越來(lái)越小。
對(duì)于任何銀行來(lái)說(shuō)，存貸業(yè)務(wù)都是它們的主業(yè)。前期，1年期存款基準(zhǔn)利率是1.5%，貸款利率是4.35%，而現(xiàn)在變成4.05%，這對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)是很大的壓力，特別對(duì)于實(shí)力弱小的中小銀行或城商行而言。
未來(lái)，只有降低存款基準(zhǔn)利率，才能夠減輕商業(yè)銀行的負(fù)擔(dān)。
因?yàn)?，中?guó)是實(shí)行的“主銀行金融結(jié)構(gòu)”。銀行是中國(guó)金融樹的主干，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)的金融發(fā)動(dòng)機(jī)，這個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)是不允許出現(xiàn)任何問(wèn)題的，去年2個(gè)中小銀行被國(guó)有無(wú)大行火速接管的事情大家私下了解一下。
存款基準(zhǔn)利率降低意味著什么？
意味著更多的資金出走銀行，進(jìn)入到市場(chǎng)上來(lái)。在各種金融“歪實(shí)力”被清除，房地產(chǎn)被嚴(yán)控的前提之下，這些資金只會(huì)被引導(dǎo)到股市或股權(quán)市場(chǎng)中去。
這也符合國(guó)家這些年金融改革的目標(biāo)：引導(dǎo)長(zhǎng)期資金有序進(jìn)入金融市場(chǎng)。
大家一定要記住，國(guó)家喜歡的是長(zhǎng)期資金，不是追求快進(jìn)、快出、賺快錢的“飛毛腿資金”。
前些年，國(guó)家沒少吃這些“飛毛腿資金”的虧，經(jīng)過(guò)這2年的整治，已經(jīng)基本銷聲匿跡。當(dāng)然，飛毛腿資金橫行，商業(yè)銀行只肯貸給企業(yè)短期資金，也跟中國(guó)的金融政策使用不當(dāng)有關(guān)，不能把板子都打到商業(yè)銀行或金融野路子身上。
不管怎么說(shuō)，未來(lái)十年，如何使你的資金在金融市場(chǎng)上保值、增值，才是你應(yīng)該倍加關(guān)心的，而不要糾結(jié)于某些房貸利率變化這些小錢。
從歐美走過(guò)的老路子來(lái)看，利率市場(chǎng)化之后，他們往往會(huì)走出一波牛市行情，不管你信不信，反正我信了。