首付比例方面，我們?cè)趯ｎ}報(bào)告《陌生的壓力，熟悉的韻腳》中復(fù)盤(pán)了2008Q3-2010Q2和2014Q3-2016Q3兩輪房貸首付政策由收緊轉(zhuǎn)為放松的歷史，松動(dòng)時(shí)點(diǎn)均處需求疲軟、開(kāi)發(fā)投資連降時(shí)期。22年上半年以來(lái)多城首付政策的頻繁調(diào)整，再次印證了其與行業(yè)基本面的強(qiáng)相關(guān)性。梳理年初至今各城首付比例下限調(diào)整情況可以看出：
1）在本輪調(diào)整前，一二線城市首付比例下限普遍高出央行統(tǒng)一規(guī)定下限；
2）本輪調(diào)整仍處央行規(guī)定下限范圍之內(nèi)，屬于“因城施策”下的合理調(diào)整，但限貸調(diào)整幅度則因地而異，如基本面較弱的鄭州、石家莊等地調(diào)整力度相對(duì)較大；
3）本輪調(diào)整呈現(xiàn)出由弱二線及三四線城市逐漸向強(qiáng)二線城市擴(kuò)容的趨勢(shì)，如8月以來(lái)蘇州、南京等強(qiáng)二線城市均已調(diào)整二套房首付比例。
房貸利率方面，今年以來(lái)居民按揭利率持續(xù)松綁，5年期LPR年內(nèi)累計(jì)降幅已達(dá)35個(gè)基點(diǎn)。1月20日，央行下調(diào)5年期以上LPR5個(gè)基點(diǎn)降至4.6％，是5年期LPR自2020年4月以來(lái)的首次下調(diào)；5月20日，5年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45％；8月22日，5年期LPR再度超預(yù)期下降15個(gè)基點(diǎn)至4.30％。疊加5月15日央行將全國(guó)首套房貸利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套保持相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)不變，至此，首套住房商業(yè)貸款利率下限已降至4.1％的歷史低位。
鑒于當(dāng)前限購(gòu)限貸頻繁松動(dòng)對(duì)銷售的刺激效果仍不明顯，結(jié)合國(guó)常會(huì)明確通過(guò)“一城一策”對(duì)剛改需求提供信貸支持，我們認(rèn)為本輪信貸寬松大概率不會(huì)突破原有上限，但是托底范圍和力度仍具以下調(diào)整空間：
1）基本面較差城市首付比例向央行規(guī)定下限靠攏；
2）二套首付比例過(guò)高的城市繼續(xù)微調(diào)；
3）部分地區(qū)貸款利率加點(diǎn)幅度有望下行；
4）一線城市不排除特定區(qū)域限購(gòu)定向松綁的可能（如近日上海臨港、北京通州限購(gòu)政策出現(xiàn)放松）；
5）針對(duì)特定人群的限購(gòu)限貸松動(dòng)（如近日北京住建部提出對(duì)老年人項(xiàng)目試點(diǎn)及多孩家庭給予政策支持）；
6）部分城市普通與非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生調(diào)整等。
我們認(rèn)為，對(duì)沖當(dāng)前較大的基本面下行壓力、避免行業(yè)出清節(jié)奏失控是需求側(cè)政策持續(xù)加碼的主要目標(biāo)，而本輪行業(yè)的核心博弈點(diǎn)在于供給側(cè)，我們延續(xù)8月22日《穩(wěn)需求治標(biāo)，保交付治本》中的觀點(diǎn)，預(yù)期修復(fù)和信心重塑不能完全依賴于需求政策寬松，只有給與市場(chǎng)參與者明確的解決方案，解決保交付和債務(wù)問(wèn)題，供給側(cè)迎來(lái)真實(shí)出清，才能從根本上解決預(yù)期和信心問(wèn)題。
8月新房、二手房銷售較上月有所改善
新房市場(chǎng)本周成交328萬(wàn)平，月度同比-30.33％，相較上月改善2.88pct；累計(jì)庫(kù)存16981萬(wàn)平，一線、二線去化加速，三線及以下去化放緩。二手房市場(chǎng)本周成交132萬(wàn)平，月度同比+7.26％，相較上月改善12.39pct。土地市場(chǎng)本周成交建面2916萬(wàn)平，滾動(dòng)12周同比-1.22％；成交總額258億元，滾動(dòng)12周同比-8.77％；全國(guó)平均溢價(jià)率+6.24％，滾動(dòng)12周同比-6.83pct。
本周申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)-2.60％，較上周下跌5.89pct，漲幅排名23/31，跑輸滬深300指數(shù)1.55pct。H股方面，本周Wind香港房地產(chǎn)指數(shù)+0.49％，較上周下降0.74pct，漲幅排序7/11，跑輸恒生指數(shù)1.51pct；克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)為2.52％，較上周下跌0.08pct。
投資建議：我們看好行業(yè)投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“高能級(jí)、高信用、高品質(zhì)”。具有更優(yōu)秀信用資質(zhì)及資源儲(chǔ)備的國(guó)央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業(yè)復(fù)蘇。持續(xù)推薦：
1）優(yōu)質(zhì)龍頭：中國(guó)海外發(fā)展、金地集團(tuán)、保利發(fā)展、萬(wàn)科A、龍湖集團(tuán)、招商蛇口；
2）優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)：新城控股、旭輝控股集團(tuán)；