一、杭州市個人住房
商業(yè)性貸款的政策是什么
2019 年 8 月 16 日，中國人民銀行發(fā)布 2019 年第 15 號公告《改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制》，即日起在新發(fā)放的貸款中主要參考貸款市場報價利率定價。按照上述通知杭州市個人住房商業(yè)性貸款的政策如下表：
備注：以上的面積限制基本在二手房交易中常見，市中心的老房子大多存在房齡老、面積小的問題，新房交易中低于35㎡的幾乎沒有。
基點（BP，即 basicpoint），萬分之一的意思，0.01%。每個銀行會在 LPR 利率的基礎(chǔ)上增加 BP，具體增加多少根據(jù)各個銀行自己的內(nèi)部指標(biāo)而定。
在住房商業(yè)貸款中，銀行執(zhí)行的商業(yè)貸款利率形成機制為：商業(yè)貸款利率=貸款基礎(chǔ)利率（LPR）+基點（BP）。
注意
二、首套住房、
二套住房如何認(rèn)定？
商業(yè)銀行對貸款首套、二套的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是即認(rèn)房又認(rèn)貸，具體可按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
No.1
首套首貸，是指借款人在全國范圍內(nèi)，無任何住房貸款記錄（以人民銀行的征信系統(tǒng)查詢結(jié)果為準(zhǔn)）；同時還需滿足目前名下無住房（通常僅需提供杭州限購區(qū)域內(nèi)的無房證明作為佐證，若借款人提供的如離婚協(xié)議、離婚判決書等貸款材料中體現(xiàn)異地?fù)碛凶》繒r，需提供異地?zé)o房證明。
【案例】
夫妻雙方于婚后以商業(yè)按揭貸款的方式共同購買了一套住宅，產(chǎn)權(quán)共同共有，現(xiàn)兩人離婚，一方凈身出戶。若主借款人凈身出戶，請說明最低首付成數(shù)；若共同貸款人凈身出戶，請說明最低首付成數(shù)。
解
No.2
區(qū)分首套與二套，是以家庭為單位。家庭名下無住房，不僅僅指借款人本人無住房，還包括借款人家庭成員無住房。網(wǎng)簽在其家庭成員名下和登記在其家庭成員名下的住房，都認(rèn)定為家庭擁有的房屋套數(shù)。
No.3
住房貸款記錄的范圍是指全國，而不是僅僅包括杭州市，在全國范圍內(nèi)曾經(jīng)有過的住房商業(yè)貸款，不論是否結(jié)清，都算貸款記錄。
No.4
貸款購買的房屋是商業(yè)或辦公用房，不計算貸款記錄；以住房為擔(dān)保物，完成的抵押消費貸或者抵押經(jīng)營貸，不計算貸款記錄。
關(guān)于首套或者二套的認(rèn)定方法，可以總結(jié)如下：
【案例】
客戶陳俊生，28 周歲，已婚，家庭名下有一套貸款未還清的商鋪。陳俊生名下無任何住宅和其他任何貸款記錄，現(xiàn)欲購買杭州江干區(qū)一套普通住宅，在申請個人住房商業(yè)貸款時，請說明最低首付成數(shù)。
解
貸款購買的房屋是商業(yè)或辦公用房，不計算貸款記錄，因此，在辦理住房商業(yè)貸款時，該住宅可視為首套，最低首付成數(shù) 3 成。
三、商業(yè)貸款市場
報價利率（LPR）是什么？
貸款市場報價利率（LPR，即 Loan Prime Rate）是商業(yè)銀行對其優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎(chǔ)上加減點生成。貸款市場報價利率的集中報價和發(fā)布機制是在報價行自主報出本行貸款市場報價利率的基礎(chǔ)上，由指定發(fā)布人對報價進行計算，形成報價行的貸款市場報價利率報價的平均利率并對外予以公布。
新的 LPR 由各報價行于每月 20 日（遇節(jié)假日順延）9 時前，以 0.05 個百分點為步長。向全國銀行間同業(yè)拆借中心提交報價，全國銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報價后算術(shù)平均，向 0.05%的整數(shù)倍就近取整計算得出 LPR，于當(dāng)日 9 時 30 分公布，公眾可在全國銀行同業(yè)拆借中心和中國人民銀行網(wǎng)站查詢。目前中國人民銀行已更新多次 LPR，具體為：
四、個人住房商業(yè)性貸款中
評估的作用是什么？
在個人住房商業(yè)性貸款活動中，商業(yè)銀行為了業(yè)務(wù)發(fā)展和防范風(fēng)險，既不能壓低房地產(chǎn)價值，也不能提高房地產(chǎn)抵押價值。兩全其美的辦法是，追求合理的抵押價值。
為了知道合理的抵押價值，商業(yè)銀行會委托指定的房地產(chǎn)估價機構(gòu)對房屋進行評估，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額提供參考依據(jù)。
五、評估報告是否收費，由誰承擔(dān)？
在住房貸款中，貸款評估一般由銀行自行評估，不需要客戶繳納評估費。
六、銀行針對哪些情形會拒貸？
【案例】
客戶張潔，名下車貸每月還款 1300 元，其余無任何負(fù)債記錄，現(xiàn)欲通過商業(yè)貸款購買閑林山水的一套住房，該住房總價 160 萬元，月供 6000 元。那么張潔開具收入證明的最低金額應(yīng)該是多少？
解
張潔開具收入證明的最低金額為：
（1300+6000）×2=14600 元
信用記錄不好的具體判斷標(biāo)準(zhǔn)為：
①信用卡最近 24 個月內(nèi)累計未還最低還款額還款次數(shù)超過 6 次或信用卡賬戶顯示為凍結(jié)、止付及呆賬的非正常狀態(tài)；
②貸款最近 24 個月還款狀態(tài)記錄中累計逾期次數(shù)超過 6次或出現(xiàn)逾期 61-90 個自然日的次數(shù)累計超過1 次。
個人住房商業(yè)性貸款有哪些常見問題有哪些？
01
貸款資格
也就是，購房人是否能申請住房商業(yè)貸款？
02
貸款金額
也就是，購房人能貸多少錢？
03
貸款期限
也就是，購房人能貸多長時間？
04
貸款利率
也就是，購房人申請的貸款，利率是多少？
一、如何認(rèn)定購房人具有貸款資格？
No.1
借款人家庭的收入是負(fù)債的 2 倍。
家庭收入的認(rèn)定：
01
通過銀行打印的工資流水認(rèn)定；
02
通過借款人所有的銀行卡流水認(rèn)定；
03
通過所在工作單位開具的收入證明認(rèn)定。
家庭負(fù)債的認(rèn)定：
01
通過家庭成員的征信報告認(rèn)定。征信報告沒有體現(xiàn)的，一般不會認(rèn)定。
No.2
征信較好。逾期越多，征信越差，拒絕貸款的可能性越大。
二、商業(yè)貸款收入證明有什么要求？
01
需要達到總負(fù)債（含抵押類貸款、信用類貸款）月還款的 2 倍及以上；
02
按照用人單位制定格式進行填寫；
03
收入證明上需加蓋工作單位公章或人事章；
04
收入證明蓋章后不能進行涂改。
三、如何應(yīng)對收入證明不足以
覆蓋月供兩倍的情形？
01
可開具兼職收入證明及相應(yīng)的勞務(wù)合同和流水；
02
父母/子女作為擔(dān)保人；
03
可將所有獎金、補助、住房公積金，全部計算收入。
四、貸款年限如何確定？
貸款最長年限有下列 3 個影響因素，這 3 者得出的三個結(jié)果，取最小值，就是該筆貸款申請的最長貸款年限。
No.1
國家和地方政策。目前杭州市政策規(guī)定，住房商業(yè)性貸款的期限最長不超過 30 年。
No.2
房屋年齡。一般要求房齡在 30 年以內(nèi)，同時還需滿足：貸款年限+房齡≤50（各銀行之間有差異）。
No.3
借款人年齡。一般要求借款人男不超過 65 周歲，女不超過 60 周歲，同時還需滿足：貸款年限+借款人年齡≤退休年齡（特殊需與銀行溝通） 。
【注意】：
1.所購房屋為非住宅的：最長貸款年限為 10 年。
2.外籍人士購房最長貸款年限通常不超過 10 年。
【案例】
客戶陳崢，男，杭州上城區(qū)戶籍，今年 53 周歲，現(xiàn)欲通過商業(yè)貸款購買一套望江家園的住宅，建成年代為 2005 年，請計算陳崢的最長貸款年限。
解
1.根據(jù)房齡，建成年代為 2005 年，房齡為 2020-2005=15（年），50-15=35（年）；
2.根據(jù)主貸款人年齡，65-53=12（年）；
因此，根據(jù)杭州市貸款政策，陳崢的最長貸款年限為 12 年。
五、貸款金額如何確定？
影響貸款金額的因素有：
01
網(wǎng)簽價格
02
評估價格
03
貸款成數(shù)
貸款金額的公式為
貸款金額=最小值(網(wǎng)簽價格,評估價格) × 貸款成數(shù)
其中，網(wǎng)簽價格，是指網(wǎng)簽合同上體現(xiàn)的房屋成交價格。評估價格，是指銀行評估系統(tǒng)對成交房屋的估值。
【案例】
客戶胡亮，杭州下城區(qū)戶籍，未婚，名下無房且無貸款記錄。現(xiàn)欲通過商業(yè)貸款購買一套位于下城區(qū)的 90 ㎡住宅，網(wǎng)簽價為 450 萬元，評估價為 400 萬元，那么胡亮可貸款的最高額度是多少？
解
1.胡亮名下無住房且無貸款記錄，因此購買住宅按照首套執(zhí)行；
2.首套普通住宅最低首付比例為 3 成，貸款成數(shù)為 7 成；
因此，最高貸款額度為
400×70%=280（萬元）。
六、貸款利率的影響因素有哪些？
No.1
LPR 利率。LPR 利率取決于一個市場供需關(guān)系的平衡過程，LPR 的計算方法由 18 家銀行共同報價產(chǎn)生，計算方法為去掉一個最高價和一個最低價，最后算術(shù)平均得出，每月 20 日重新報價計算。
No.2
所購房屋為首套的，利率 LPR 加 55 個基點（各銀行不一）；為二套的，利率為 LPR 加 80 個基點（各銀行不一） 。
No.3
個人征信情況。個人征信較差的（2 年內(nèi)超過連三累六）或者同時購買理財產(chǎn)品、保險等，銀行往往會提高貸款利率。